Wypowiedzenie umowy najmu przez współwłaściciela

Odpowiedź prawnika: Wypowiedzenie umowy najmu przez współwłaściciela

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego dotyczącymi współwłasności do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

W Państwa przypadku, bez względu na charakter czynności, tj. z zwykły zarząd czy nie, zawsze będzie potrzebna zgoda obu właścicieli.

Zgodnie z art. 209 kc każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Nie można jednak w naszej ocenie do czynności zachowawczych zaliczyć wypowiedzenia czynszu albo całej umowy najmu, w szczególności, gdy nie towarzyszą temu szczególne okoliczności. Ewentualnie za czynność zachowawczą można by uznać wypowiedzenie najmu spowodowane zaległościami w zapłacie czynszu. Można rozważyć też taką kwalifikację, jeśli czynsz został ustalony sztywno, a znacznie wzrosły opłaty, które muszą ponosić właściciele lub gdy na rynku znacznie wzrosły stawki czynszu za lokale użytkowe.

Należy jednak pamiętać, iż zasadniczo żadna z tych czynności nie ma stricte zachowawczego charakteru, taki charakter mają:

• powództw windykacyjne,
• powództwo negatoryjne
• powództwo  o ustalenie stosunku prawnego lub prawa,
• uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.