Zakup działki obciążonej prawem dożywocia

Odpowiedź prawnika: Zakup działki obciążonej prawem dożywocia

Zgodnie z kodeksem cywilnym nieruchomość gruntowa - to część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot prawa własności. W oparciu o tą definicję, w doktrynie sformułowano pojęcie tzw. nieruchomości w znaczeniu materialnoprawnym, czyli nieruchomości, którą wyodrębniamy jako przedmiot stosunku prawnego w oparciu w zasadzie jedynie o kryterium formalne - jakim jest przynależność części powierzchni do jednej osoby i wydzielenie z zewnątrz granicą w postaci gruntów należących do innych podmiotów. Obok właśnie tej definicji, z uwagi na fakt, że w zasadzie kwestię nieruchomości szczegółowo reguluje także ustawa o księgach wieczystych - wprowadzająca system realnych ksiąg wieczystych, czyli zasadę prowadzenia księgi wieczystej dla każdej nieruchomości.

Jeśli mamy do księgi wieczystej wpisane trzy działki, to tylko one wszystkie mogą być obciążone ograniczonym prawem rzeczowym, nie ma możliwości, aby było ustanowione prawo dożywocia tylko np. na kilku z nich, bo ograniczonym prawem rzeczowym obciążamy całą nieruchomość, która składa się z działek. Można zbyć jedną z tych działek, ale to jest inna sprawa w przypadku praw rzeczowych obowiązuje tzw. zasada indywidualizacji przedmiotu, jedna rzecz jest przedmiotem ograniczonego prawa rzeczowego.

W opisanym stanie faktycznym mamy do czynienia z ustanowieniem ograniczonego prawa rzeczowego - prawa dożywocia na całej nieruchomości - nie tylko na kilku działkach wchodzących w skład tej nieruchomości.

Działka jest jednostką ewidencyjną, w przypadku indywidualizacji nieruchomości podstawowe znaczenia ma księga wieczysta i to właśnie grunt (działki) objęte tą księgą tworzą jedną nieruchomość.

W niniejszej sprawie należałoby znieść ograniczone prawo rzeczowe na całej nieruchomości (pierwotny właściciel musiałby znieść prawo dożywocia, w zamian za ustanowienie dożywotniej renty na rzecz dożywotnika. Do wypłaty tej renty byłby wówczas zobowiązany tylko pierwotny właściciel). Po zniesieniu ograniczonego prawa dożywocia na całej nieruchomości należałoby wydzielić działkę, którą chce Pan kupić i założyć nową księgę wieczystą. Wówczas miałby Pan pewność, że dożywotnik nie będzie dochodził od Pana jakichkolwiek roszczeń związanych z umową dożywocia.

Należy również wskazać, że wpis prawa dożywocia do księgi wieczystej ma jedynie deklaratywny charakter. Przeciwko prawu dożywocia nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, nawet w razie nieujawnieni go w księdze wieczystej (art. 7 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece); prawo chroni w ten sposób interes dożywotnika. Umowa dożywocia jest umową obligacyjną, o rozszerzonej skuteczności w tym znaczeniu, że nadanie jej skutków rzeczowych powoduje, że jest skuteczna wobec wszystkich. W związku z tym każdorazowy nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia odpowiada za zobowiązania zbywcy, chociażby nie wiedział o obciążeniu nieruchomości prawem dożywocia.