Zaleganie z czynszem a wypowiedzenie najmu lokalu

Odpowiedź prawnika: Zaleganie z czynszem a wypowiedzenie najmu lokalu

Zgodnie z art. 660 kodeksu cywilnego, umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony. Jak wynika z w/w przepisu umowa najmu może być zawarta w formie pisemnej bądź ustnej, jednakże umowę najmu na czas dłuży niż rok powinno się zawrzeć na piśmie. W przedstawionym stanie faktycznym umowa najmu w formie ustnej będzie ważna i będą miały zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów. W przypadku najmu lokalu mieszkalnego do wypowiedzenia umowy najmu będą miały zastosowanie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 11 ust. 2 pkt 2). Właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu,  nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Jak wynika z powyższego, zamiar wypowiedzenia najmu musi być przedstawiony najemcy na piśmie.

Z momentem wygaśnięcia umowy najmu (po upływie okresu wypowiedzenia) najemca jest zobowiązany opróżnić (opuścić) zajmowany lokal. Jeżeli jednak najemca nie wykona w/w obowiązku (czyli korzysta z lokalu bez tytułu prawnego), wówczas będą miały zastosowanie przepisy art. 18 ust. 1 w/w ustawy, zgodnie z którym osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

W kwestii opuszczenia lokalu po wypowiedzeniu umowy najmu proponujemy zapoznać się z treścią artykułu zatytułowanego Ustawa o ochronie lokatorów - krótki komentarz

Jeżeli najemca po wezwaniu przez wynajmującego, do dobrowolnego spełnienia świadczenia (zapłaty kwoty zaległego czynszu) nie spełni niniejszego roszczenia, wówczas wynajmujący będzie mógł dochodzić tego na drodze sądowej.

Jednakże należy pamiętać, że to do wynajmującego będzie należał obowiązek dowodowy w przedmiocie istnienia ustnej umowy najmu, trzeba będzie więc udowodnić, że stosunek najmu istnieje na podstawie umowy ustnej (jest to w niektórych przypadkach trudne). Wynajmującemu na podstawie art. 670 kc przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu, w celu zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok. Przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte. Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony. W wypadku gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte na mocy zarządzenia organu państwowego, wynajmujący zachowuje ustawowe prawo zastawu, jeżeli przed upływem trzech dni zgłosi je organowi, który zarządził usunięcie (art. 671 kc).

W przedmiocie dochodzenia zaległości czynszowych proponujemy zapoznać się z odpowiedzią zatytułowaną Zapłata czynszu i odszkodowanie w jednym pozwie