Zaległość w spłacie czynszu a minimalny termin wypowiedzenia

Odpowiedź prawnika: Zaległość w spłacie czynszu a minimalny termin wypowiedzenia

Na podstawie art. 11 ustawy o ochronnie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy

i zmianie Kodeksu cywilnego właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu z miesięcznym terminem

wypowiedzenia, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy

pełne okresy płatności. Z przedstawionego opisu stanu faktycznego nie wynika jednoznacznie, czy opóźnienie

w zapłacie czynszu najmu opiewa na czynsz za dwa czy trzy miesiące. Skoro ustawa wymaga opóźnienia

za co najmniej 3 miesiące, to zwłoka w zapłacie czynszu najmu za 2-miesięczny okres nie upoważnia jeszcze Pana

do skorzystania z tego krótkiego terminu wypowiedzenia.

Zakładając jednak, że lokator spóźnia się z zapłatą czynszu najmu za okres 3 miesięcy, to powinien Pan złożyć

lokatorowi wypowiedzenie umowy najmu z miesięcznym wypowiedzeniem. Z treści przedstawionego wypowiedzenia

wynika, że rozwiązał Pan umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, a więc bez zachowania wymaganego

miesięcznego terminu wypowiedzenia. Skoro nie było podstaw do natychmiastowego rozwiązania umowy najmu,

to wypowiedzenie to jest bezskuteczne. Nie wywołuje ono skutków prawnych i umowa najmu trwa nadal.

Ponadto należy zauważyć, że warunkiem skorzystania z możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy najmu

z miesięcznym okresem wypowiedzenia jest pisemne uprzedzenie lokatora o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu

i wyznaczenie miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących zaległości. Dopiero bezskuteczny upływ tego

terminu upoważnia właściciela do złożenia lokatorowi wypowiedzenia umowy najmu. Brak upomnienia i wyznaczenia

terminu na zapłatę zaległości skutkuje bezskutecznością złożonego wypowiedzenia.

Reasumując, w celu wypowiedzenia umowy najmu powinien Pan w pierwszej kolejności zawiadomić lokatora

o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i jednocześnie wyznaczyć termin do zapłaty zaległości. Po upływie terminu

do zapłaty powinien Pan wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia.

Ograniczenia wypowiadania umów przewidziane w art. 11 dotyczą nie tylko umów zawartych

na czas nieoznaczony, ale także umów terminowych (na czas oznaczony). Strony mogą w umowie najmu zawartej

na czas oznaczony zastrzec możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy za wypowiedzeniem jednej ze stron,

ale przyczyny rozwiązania umowy najmu powinny pokrywać się z przewidzianymi w tym przepisie. Wypowiedzenie

umowy najmu na czas oznaczony będzie więc skuteczne, gdy taką możliwość przewiduje umowa, wskazując, z jakich

konkretnie przyczyn może zostać rozwiązana przed terminem. Samo zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia umowy

najmu lokalu mieszkalnego z określeniem terminu wypowiedzenia tej umowy, bez wskazania konkretnych przyczyn

wypowiedzenia jest nieprawidłowe. Powołanie się więc na taki zapis przy wypowiedzeniu umowy najmu jest więc

bezskuteczne. Natomiast rozwiązanie umowy za porozumieniem stron jest możliwe w każdym czasie.