Zarządzanie nieruchomością przez współwłaściciela

Odpowiedź prawnika: Zarządzanie nieruchomością przez współwłaściciela

Odpowiedż na pytanie zależy od stwierdzenia, czy w kamienicy zostały wyodrębnione poszczególne lokale, czyli czy do zarządu tą nieruchomością stosuje się przepisy ustawy o własności lokali. W przypadku gdy kamienica stanowi współwłasność właścicieli i nie zostały wyodrębnione poszczególne lokale, jak również w sytuacji, gdy zostały wyodrębnione lokale, ale jest ich mniej niż osiem, do zarządu nieruchomością stosuje się przepisy o współwłasności zawarte w ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 199 tej ustawy, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia spornej kwestii przez sąd. Natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Z przytoczonych przepisów wynika, że zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczające zwykły zarząd nie mogą być dokonywane samodzielnie przez współwłaściciela mniejszościowego bez zgody pozostałych współwłaścicieli. W opisywanym przez Pana przypadku uzyskanie zgody współwłaścicieli jest niemożliwe, ponieważ są oni nieznani. W tym przypadku zastosowanie może znaleźć art. 203 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu. W opisanym przez Pana przypadku, wskazane byłoby wystąpienie do sądu o wyznaczenie zarządcy, ponieważ nie jest możliwe prawidłowe administrowanie nieruchomością, jeśli nie można uzyskać zgody wszystkich lub większości współwłaścicieli na poszczególne czynności. Jeśli natomiast w kamienicy zostały wyodrębnione poszczególne lokale (została ustanowiona odrębna własność lokali) i lokali tych jest więcej niż siedem, właściciele poszczególnych nieruchomości powinni powołać zarząd, a w razie braku takiego powołania, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Należy jeszcze dodać, że obowiązujący stan prawny nie przewiduje możliwości, żeby spadek pozostał bez spadkobierców. W razie, gdy nieżyjący współwłaściciel nie pozostawił spadkobierców, spadek przypada Skarbowi Państwa (gminie), która staje się współwłaścicielem.