Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Odpowiedź prawnika: Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. W związku z powyższym przepisem, jeżeli uchwała podjęta przez właścicieli lokali będzie dla Pana niekorzystna, może ją Pan zaskarżyć w trybie w/w przepisu.  Od pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej należy uiścić opłatę sądową w kwocie 200 zł (art. 27 ust. 9 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Do pozwu należy dołączyć jego odpis.

Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,  

2. przyjęcie rocznego planu gospodarczego,  

3. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,  

4. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,  

5. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, 

6. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,  

7. dokonanie podziału nieruchomości wspólnej, 

8. nabycie nieruchomości, 

9. wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,  

10. ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, 

11. udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,  

12. określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. 

Jeśli jednak właściciele nie wyrażą zgody na dokonanie zmian wspomnianych w opisie sytuacji (zainstalowanie schodów) lub nie będzie wymaganej większości, wówczas to zarząd będzie mógł żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Zgodnie bowiem z art. 24 w/w ustawy, w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym. Do wniosku należy dołączyć odpis z księgi wieczystej lokalu oraz projekt zmian w lokalu z opisem prac towarzyszących. Od wniosku należy uiścić opłatę sądową w kwocie 100 zł (art. 39 ust. 2 pkt 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).