Zmiana czynszu za lokal użytkowy.

Pytanie:

Mam lokal użytkowy, który wydzierżawiłam 13.04.2005 r. na czas nieokreślony. W umowie jest zapis, że wydzierżawiający ma prawo raz do roku podwyższyć czynsz za lokal o stopień inflacji. Każda ze stron może umowę rozwiązać za 2-u miesięcznym wypowiedzeniem lub w każdym terminie za porozumieniem stron. Cena, jaką osiągam za wynajem jest bardzo niska w stosunku do cen aktualnie obowiązujących w moim mieście. Dzierżawca kupił lokal o podobnym standardzie i lokalizacji i wynajmuje go po cenie za m kw. trzykrotnie wyższej niż płaci mnie. Ponadto ciągle próbuje wymusić na mnie robienie remontów na mój koszt. Chciałabym podwyższyć mu czynsz więcej niż o stopień inflacji i nie zależy mi na wypowiedzeniu mu umowy najmu. Jeżeli się nie zgodzi na podwyżkę czynszu, muszę mu wypowiedzieć umowę najmu, bo nie mogę się zgodzić na obecny stan rzeczy. Przeczytałam, że wypowiedzenie najmu musi być 3-miesięczne, a u mnie w umowie jest 2-miesięczne(umowę napisał dzierżawca). Co musi zawierać pismo do dzierżawcy, żeby zachować wszystkie procedury i terminy?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Posługuje się Pan na przemian pojęciami dzierżawy i najmu. Zaznaczamy, iż są to dwie odrębne instytucje prawa cywilnego. W poniższej odpowiedzi zakładamy, iż łącząca Pana umowa jest umową dzierżawy.

Jak wskazuje art. 704 k.c. W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Przepisy Kodeksu cywilnego nie ograniczają swobody stron przy ustalaniu długości terminu wypowiedzenia. Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego (art. 3531 k.c.). Swoboda ta obowiązuje również przy umowie najmu. Dopiero w braku takiego ustalenia obowiązują ustawowe terminy wypowiedzenia. Tak więc, wiążący Pana termin dwumiesięczny jest jak najbardziej zgodny z przepisami prawa.

Zatem, aby skutecznie wypowiedzieć umowę dzierżawy należałoby złożyć odpowiednie oświadczenie drugiej stronie umowy (kontrahentowi). Forma tego wypowiedzenia (np. ustna, pisemna, akt notarialny) zależeć będzie od tego jak postanowiły o tym strony w samej umowie. Jeżeli strony zastrzegły w umowie, że określona czynność prawna między nimi powinna być dokonana w szczególnej formie, czynność ta dochodzi do skutku tylko przy zachowaniu zastrzeżonej formy. W przypadku braku postanowienia co do formy wypowiedzenia w umowie, zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego. Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem. Jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia; natomiast odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem.

Wskazać również należy, iż oświadczenie woli (w tym wypadku wypowiedzenie umowy), które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Zatem najlepszym rozwiązaniem byłoby osobiste przedstawienie pisma wypowiadającego umowę kontrahentowi i odebrania od niego podpisu na jednej z kopii wypowiedzenia (skutkować to będzie łatwością dowodzenia przy ewentualnym sporze sądowym oraz bezspornym terminem, od którego należy liczyć okres wypowiedzenia). Możliwe jest również wysłanie wypowiedzenia pocztą. W takim wypadku najlepiej posłużyć się listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem doręczenia, wówczas będzie Pan posiadał dowód dostarczenia kontrahentowi Pana oświadczenia woli, a więc również czasu, od którego należałoby liczyć okres wypowiedzenia.

Odnosząc się do samej treści oświadczenia o wypowiedzeniu umowy, należałoby stwierdzić, iż powinna ona zawierać określenie stron umowy oraz precyzyjne odniesienie do umowy, która ma być wypowiedziana (tak, aby nie było wątpliwości o jaką umowę chodzi).

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

  • 11.8.2016

    Konsekwencje prawne zakupu nieruchomości

    Kupując mieszkanie lub lokal użytkowy, najczęściej nie zwracamy uwagi na to jakie obowiązki będą wiązały się z nabywanym prawem własności, albo spółdzielczym własnościowym prawem (...)

  • 2.8.2018

    Odpowiedzialność współmałżonka z tytułu umowy najmu lokalu mieszkalnego

    Na podstawie zawartej umowy najmu lokalu mieszkalnego co do zasady wynajmujący zobowiązuje się oddać dany lokal do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, natomiast najemca jest zobowiązany (...)

  • 29.7.2016

    Zarządzanie nieruchomością wspólną

    Kupując lokal mieszkalny czy też użytkowy, najczęściej nie zastanawiamy się nad tym, w jaki sposób zarządzana jest nieruchomość wspólna. Tymczasem jest to niezwykle istotna kwestia, (...)

  • 18.4.2017

    Najem lokali użytkowych

    W umowie najmu strony dowolnie określają lokal będący przedmiotem najmu z punktu widzenia jego opisu, lokalizacji czy stanu technicznego. Wskazane jest, aby do umowy dołączyć protokół zdawczo-odbiorczy, (...)

  • 8.10.2009

    Czynsz najmu mieszkania

    Stawki czynszu lokalu mieszkalnego są różnicowane - w zależności od podmiotu wynajmującego. Niezależnie od sposobu ustalenia czynszu, istnieją określone prawnie zasady dotyczące możliwości (...)