Zwrot kaucji po ustaniu najmu

Odpowiedź prawnika: Zwrot kaucji po ustaniu najmu

Jako, że mamy do czynienia z lokalem użytkowym a nie mieszkalnym, zakładamy, że przedmiotowy stosunek prawny uregulowany jest w całości przez przepisy Kodeksu cywilnego. Zasadnicze znaczenie znajdą tutaj postanowienia umowne, natomiast w zakresie nieuregulowanym, należy zastosować art. 675 Kodeksu cywilnego, dalej k.c.. Zgodnie z jego treścią po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Przepisy nie definiują co należy rozumieć przez „stan niepogorszony”. W tej sytuacji istotne jest w jakim stanie wydany został lokal. Zgodnie z art. 662 k.c. wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. W dodanym par. 3 tego artykułu, ustanowiono domniemanie prawne, że rzecz została wydana najemcy w stanie dobrym. Domniemanie to wiąże dopóty, dopóki nie zostanie obalone dowodem przeciwnym (art. 234 Kodeksu postępowania cywilnego). Wydaje się jednak, że chodzi o stan zdatności do użytku, w tym dalszego najmu. Jeżeli dokonał Pan ulepszeń a następnie zgodnie z umową usunął je, wynajmujący nie może żądać dodatkowego odszkodowania za stan powstały w skutek usunięcia poczynionych nakładów, chyba, że szkody powstały wskutek samego „usuwania”. Jednakże to najemcę obarcza wykazanie, że przedmiot najmu w chwili wydania nie był przydatny do umówionego użytku. Tym samym w razie sporu będzie musiał Pan wykazać, że oddaje lokal w takim stanie w jakim został mu wydany przez wynajmującego (a przynajmniej w stanie niepogorszonym). Warto jeszcze wskazać na treść art. 676 k.c., w zgodzie z którym jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.