W grudniu kupiłem od gminy miejskiej lokal mieszkalny w budynku, w którym ilość lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych wynosi 7. Powstała w tym dniu tzw. mała wspólnota mieszkaniowa, której członkami na dzień dzisiejszy pozostaję tylko ja i gmina miejska.
Przed powstaniem wspólnoty budynkiem należącym w 100% do gminy miejskiej zarządzała na zlecenie gminy wyspecjalizowana firma (spółka, której jedynym udziałowcem jest gmina miejska), która miałaby ochotę zarządzać budynkiem nadal. Ponieważ jednak nie spodobał mi się sposób wyliczenia przez tą firmę opłat dla mojego lokalu postanowiłem postawić sprawę na ostrzu noża i wystosowałem do owej firmy list, którego najważniejsze fragmenty zacytuję:
\"Chciałbym odnieść się także do powiadomienia o zmianie opłat z dnia 21.01.2011 r. Otóż widzę, że zostały one wyliczone błędnie. Jeśli chodzi o opłaty za zimną wodę, odprowadzanie ścieków i wywóz śmieci to lokal pozostaje pusty i nie wiadomo kiedy ten stan rzeczy ulegnie zmianie. W związku z tym stawka tych opłat powinna być na dzień dzisiejszy mnożona przez 0 a nie przez 1. Gdy lokal zostanie zasiedlony liczba osób z niego korzystających na pewno będzie większa niż 1, do tego czasu jednak lokal nie jest zasiedlony przez nikogo.
Jeśli chodzi o wyliczenie opłaty za centralne ogrzewanie przyjęto mnożnik 52,02 zamiast 26,04. Powierzchnia bowiem objęta centralnym ogrzewaniem i izolowana termicznie wynosi 26,04m2 wg inwentaryzacji sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego pana (...), którego rysunku kserokopię załączam.
W związku z tym, iż wybór firmy zarządzającej nieruchomością przekracza czynności zwykłego zarządu i do dokonania tej czynności potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli myślę, że w obronie swoich interesów śmiało mogę powiedzieć, że podpiszę z Państwem umowę o zarządzanie nieruchomością wtedy, kiedy w jej treści zostanie zawarty zapis o sposobie naliczania opłat za centralne ogrzewanie wynikającym z powierzchni lokalu ogrzewanej a nie całkowitej oraz - tam gdzie przyjmuje się do wyliczeń liczbę osób - zapis o kierowaniu się ilością osób faktycznie zamieszkujących.
Po otrzymaniu od Państwa umowy zawierającej takie zapisy, podpiszę ją i odeślę.\"
Kłopot polega na tym, że pismo owe firma ta otrzymała kwitując jego odbiór 7 lutego i do dnia dzisiejszego czyli do 21 lutego czyli przez 2 tygodnie nie otrzymałem żadnej odpowiedzi. Wydaje mi się to o tyle dziwne i niepokojące, iż wcześniej firma ta nalegała abym jak najszybciej podpisał z nią umowę o zarządzanie nieruchomością, gdyż bez mojego podpisu nie mogą założyć konta bankowego dla wspólnoty itd. - w związku z tym prosili bym sprawę potraktował jako pilną. Teraz gdy natychmiastowo im odpowiedziałem powyższym pismem - zwlekają już 2 tygodnie z nadesłaniem odpowiedniej umowy do podpisu.
Obawiam się czy nie noszą się z zamiarem jakiegoś kontr posunięcia prawnego, może staraniami o ustanowienie zarządcy przymusowego? Zastanawiam się czy powinienem jakoś zareagować na tak długi brak odpowiedzi na moje pismo. Z jakich powodów można wnioskować o ustanowienie zarządcy przymusowego dla nieruchomości?
Masz inne pytanie do prawnika?
21.2.2011
Zespół e-prawnik.pl
Odpowiedź prawnika: kiedy powołuje się zarządcę przymusowego?
Zarząd przymusowy nieruchomością jest ustanawiany przez sąd. Art. 203 k.c. stanowi podstawę materialno-prawną dla wydania przez sąd postanowienia o ustanowieniu zarządcy sądowego. Za S. Rudnickim (Komentarz do Kodeksu cywilnego, LexPolonica) należy wskazać, iż może to nastąpić w trzech przypadkach:
gdy nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu,
gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu
gdy większość krzywdzi mniejszość.
Ponieważ wypada uznać zawarcie umowy z zarządcą za czynność przekraczającą zwykły zarząd, to zgodnie z art. 199 k.c. konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli lub ewentualnie upoważnienia sądu dla dokonania tej czynności. Zatem nie jest możliwe ustanowienie zarządcy sądowego dla celów zawarcia umowy o zarząd nieruchomością wspólną.
Definicja współwłasności
Ustawową definicję współwłasności zawiera art. 195 k.c., zgodnie z którym: „Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność współwłasność nieruchomości, współwłaściciele, wspólność (...)
Coraz więcej osób decyduje się na życie w tzw. związkach nieformalnych. Wspólnego majątku dorabiają się nie tylko małżeństwa – również wiele par, które tworzą nieformalne związki partnerskie może zgromadzić pewien majątek. Sprawa rozliczenia (...)
Na czym polega współwłasność?
Współwłasność występuje, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom i każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem (np. spr współwłasność, własność wspólna, współposiadanie, wspólne (...)
Podział majątku wspólnego małżonków jest czynnością, która ma na celu ostateczne rozwiązanie kwestii majątkowych byłych małżonków. Jego przeprowadzenie prowadzi do ustania wspólności majątkowej przedmiotów, które należały do nich obu - wchodziły (...)
Zarząd rzeczą wspólną
Wielość podmiotów występujących po stronie właścicielskiej wiąże się z szeregiem trudności, przede wszystkim w zakresie zarządzania przedmiotem wspólnej własności. Zarząd rzeczą wspólną, współposiadanie rzeczy, korzystanie z (...)
Współwłasność to sytuacja, gdy prawo własności jednej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie jednocześnie. Taka sytuacja może zaistnieć z wielu powodów, np. jeśli kilka osób kupi wspólnie jedną rzecz albo współwłasność, współwłaściciel, własność (...)
Spółki cywilne są uregulowane w kodeksie cywilnym. Za przedsiębiorcę uważa się jednak nie samą spółkę, lecz wszystkich jej wspólników z osobna.
Kto i w jaki sposób może założyć spółkę cywilną?
spółka; działalność; gospodarczy; przedsiębiorstwo; (...)
Od czego zależy sposób korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli?
Ustawową regulację sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, w tym także ze wspólnej nieruchomości zawiera art. 206 współwłaściciele, nieruchomość, współwłasność, sposób korzystania, (...)
W zasadzie majątek wspólny małżonków będzie stanowił przedmiot podziału. Nie podlega natomiast podziałowi majątek wspólny małżonków, żona, mąż, podział majątku, ustanie małżeńskiej wspólności majątkowej, współwłasność w częściach ułamkowych, łączna, składniki (...)
Na jakiej podstawie dzielony jest majątek wspólny małżonków?
Do ustania wspólności majątkowej i podziału majątku wspólnego małżonków moż rozwód, ustanie wspólności majątkowej, podział majątku wspólnego, małżonkowie, współwłasność, dopłata, (...)
Definicja współwłasności
Ustawową definicję współwłasności zawiera art. 195 k.c., zgodnie z którym: „Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność współwłasność nieruchomości, współwłaściciele, wspólność (...)
Coraz więcej osób decyduje się na życie w tzw. związkach nieformalnych. Wspólnego majątku dorabiają się nie tylko małżeństwa – również wiele par, które tworzą nieformalne związki partnerskie może zgromadzić pewien majątek. Sprawa rozliczenia (...)
Na czym polega współwłasność?
Współwłasność występuje, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom i każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem (np. spr współwłasność, własność wspólna, współposiadanie, wspólne (...)
Podział majątku wspólnego małżonków jest czynnością, która ma na celu ostateczne rozwiązanie kwestii majątkowych byłych małżonków. Jego przeprowadzenie prowadzi do ustania wspólności majątkowej przedmiotów, które należały do nich obu - wchodziły (...)
Zarząd rzeczą wspólną
Wielość podmiotów występujących po stronie właścicielskiej wiąże się z szeregiem trudności, przede wszystkim w zakresie zarządzania przedmiotem wspólnej własności. Zarząd rzeczą wspólną, współposiadanie rzeczy, korzystanie z (...)
Współwłasność to sytuacja, gdy prawo własności jednej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie jednocześnie. Taka sytuacja może zaistnieć z wielu powodów, np. jeśli kilka osób kupi wspólnie jedną rzecz albo współwłasność, współwłaściciel, własność (...)
Spółki cywilne są uregulowane w kodeksie cywilnym. Za przedsiębiorcę uważa się jednak nie samą spółkę, lecz wszystkich jej wspólników z osobna.
Kto i w jaki sposób może założyć spółkę cywilną?
spółka; działalność; gospodarczy; przedsiębiorstwo; (...)
Od czego zależy sposób korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli?
Ustawową regulację sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, w tym także ze wspólnej nieruchomości zawiera art. 206 współwłaściciele, nieruchomość, współwłasność, sposób korzystania, (...)
W zasadzie majątek wspólny małżonków będzie stanowił przedmiot podziału. Nie podlega natomiast podziałowi majątek wspólny małżonków, żona, mąż, podział majątku, ustanie małżeńskiej wspólności majątkowej, współwłasność w częściach ułamkowych, łączna, składniki (...)
Na jakiej podstawie dzielony jest majątek wspólny małżonków?
Do ustania wspólności majątkowej i podziału majątku wspólnego małżonków moż rozwód, ustanie wspólności majątkowej, podział majątku wspólnego, małżonkowie, współwłasność, dopłata, (...)
Nieruchomością, której współwłasność nie została zniesiona, zarządza zarządca sadowy, ja natomiast jestem współwłaścicielem mającym udział 11 %. Podatek od nieruchomości płacę ryczałtem od najmu w wysokości 8,5 % od przychodu. Zarządca sądowy co miesiąc oblicza mi ryczałt 8,5 (...)
Zarządca sądowy poinformował najemców nieruchomości, że od maja 2010 r. mają wpłacać na jego konto czynsz, ale niestety najemcy w dalszym ciągu wpłacali czynsz na konto jednego ze współwłaścicieli przez kilkanaście miesięcy, aż do jego śmierci. Mimo mojego sprzeciwu, zarządca wycofał (...)
Jestem kuratorem spadku i niedługo przejmę w zarząd nieruchomość. W związku z tym interesuje mnie jak wygląda sytuacja prawna zarządcy od strony podatkowej, chodzi mi głównie o pożytki zwiazane z nieruchomością. Jak wygląda w świetle przepisów podatkowoprawna pozycja sądowego zarządcy (...)
Na mój wniosek sąd ustanowił zarządcę sądowego nieruchomością. Według mnie zarządca sądowy podejmuje decyzje, które przekraczają jego uprawnienia. Czy mogę zaskarżyć decyzje zarządcy sądowego do sądu, jak zatytułować taki wniosek? Z opisanego stanu faktycznego i poprzednich korespondencji (...)
Z mojego wniosku został ustanowiony zarząd sądowy nad nieruchomością, z nieznanych mi powodów zarządca sądowy podpisuje umowy w imieniu jednego ze współwłaścicieli (spółka z o.o.), przyjmuje i wystawia faktury VAT w imieniu ww. współwłaściciela. Wiadomo że zarządca sądowy działa (...)
Nieruchomością, której współwłasność nie została zniesiona, zarządza zarządca sadowy, ja natomiast jestem współwłaścicielem mającym udział 11 %. Podatek od nieruchomości płacę ryczałtem od najmu w wysokości 8,5 % od przychodu. Zarządca sądowy co miesiąc oblicza mi ryczałt 8,5 (...)
Zarządca sądowy poinformował najemców nieruchomości, że od maja 2010 r. mają wpłacać na jego konto czynsz, ale niestety najemcy w dalszym ciągu wpłacali czynsz na konto jednego ze współwłaścicieli przez kilkanaście miesięcy, aż do jego śmierci. Mimo mojego sprzeciwu, zarządca wycofał (...)
Jestem kuratorem spadku i niedługo przejmę w zarząd nieruchomość. W związku z tym interesuje mnie jak wygląda sytuacja prawna zarządcy od strony podatkowej, chodzi mi głównie o pożytki zwiazane z nieruchomością. Jak wygląda w świetle przepisów podatkowoprawna pozycja sądowego zarządcy (...)
Na mój wniosek sąd ustanowił zarządcę sądowego nieruchomością. Według mnie zarządca sądowy podejmuje decyzje, które przekraczają jego uprawnienia. Czy mogę zaskarżyć decyzje zarządcy sądowego do sądu, jak zatytułować taki wniosek? Z opisanego stanu faktycznego i poprzednich korespondencji (...)
Z mojego wniosku został ustanowiony zarząd sądowy nad nieruchomością, z nieznanych mi powodów zarządca sądowy podpisuje umowy w imieniu jednego ze współwłaścicieli (spółka z o.o.), przyjmuje i wystawia faktury VAT w imieniu ww. współwłaściciela. Wiadomo że zarządca sądowy działa (...)
Zarządca sądowy nieruchomością złożył w sądzie sprawozdanie za rok 2012. Ja wniosłem o nie zatwierdzenie (odrzucenie) sprawozdania. Jakie rodzi konsekwencje dla zarządcy sądowego, jeżeli sąd nie zatwierdzi jego sprawozdania? Przepisy kodeksu postępowania cywilnego nie zawierają bezpośrednich (...)
