Odpowiedź prawnika: Naprawa własna budynku objętego rękojmią
Jeśli jest to lokal użytkowy, to zakładamy, iż jest wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej nabywcy, a zatem nie mamy tu do czynienia ze sprzedażą konsumencką, czyli nie stosujemy tu ustawy o sprzedaży konsumenckiej, a kodeks cywilny.
Rękojmia za wady prawne i fizyczne powstaje z mocy prawa w wyniku zawarcia umowy sprzedaży, a zatem nawet pomimo braku oświadczenia sprzedającego jest on zobowiązany do pokrycia roszczeń kupującego z tytułu rękojmi.
W tym przypadku mamy do czynienia z wadą w rozumieniu art. 556 par. 1 kc, gdyż ze względu na powstałą awarię doszło do uszkodzenia sufitu, co zmniejsza wartość rzeczy. Zgodnie z treścią Art. 559 kodeksu cywilnego: Sprzedawca nie jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które powstały po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego, chyba że wady wynikły z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej.
W razie ewentualnego postępowania sądowego (jeśli deweloper zakwestionuje Państwa roszczenia), będziecie Państwo zobowiązani do wykazania, że przyczyny powstania wad tkwiły w instalacjach mieszkania już przed przejściem niebezpieczeństwa na kupującego (czyli przed przeniesieniem posiadania mieszkania przez dewelopera na Państwo). Z reguły dokonuje się to w drodze opinii biegłego.
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego jeśli rzecz sprzedana ma wady kupujący może:
- odstąpić od umowy
- żądać obniżenia ceny
- wyznaczyć odpowiedni termin na naprawę rzeczy, a po jego bezskutecznym upływie, odstąpić od umowy
- żądać odszkodowania
Ustawodawca nie przewidział tu takiej możliwości jak naprawa rzeczy na koszt sprzedającego, z czego wnioskować należy, iż w tej sytuacji kupujący powinien ograniczyć się do uprawnień przyznanych mu przez ustawę.
Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby kupujący po tym jak wada nie zostanie usunięta w terminie domagał się obniżenia ceny mieszkania (o sumę odpowiadającą cenie remontu), a za uzyskaną w ten sposób kwotę sam sfinansował naprawę sufitu (zgodnie z art. 561 par. 3 wystąpienie z żądaniem naprawy rzeczy nie wyłącza możliwości późniejszego domagania się obniżenia ceny).
