Hipoteka przymusowa - czym jest i jak ją ustanowić?

14.9.2014

Co to jest hipoteka?

Jednym ze sposobów zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności jest ustanowienie na nieruchomości stanowiącej własność dłużnika ograniczonego prawa rzeczowego – hipoteki. Prawo to uprawnia wierzyciela do dochodzenia zaspokojenia roszczenia z obciążonej nieruchomości, bez względu na to czyją stała się własnością i to z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Jak wynika z powyższego, wierzycielowi wierzytelności zabezpieczonej hipoteką przysługują dwa uprawnienia:

pierwszeństwo do zaspokojenia się z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi oraz
skuteczność obciążenia wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Prawo wyróżnia trzy sposoby powstania hipoteki:

na podstawie umowy,
na podstawie orzeczenia sądu bądź innego organu,
na postawie szczególnego przepisu prawa.

W zależności od wskazanych sposobów powstania hipoteki wyróżnia się:

hipotekę umowną,
hipotekę przymusową
hipotekę ustawową.

Na czym polega hipoteka przymusowa?

Hipoteka przymusowa jest jednym ze sposobów zabezpieczenia wierzytelności stwierdzonej tytułem wykonawczym (art. 109 i nast. ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece). Hipoteka przymusowa nie powstaje na mocy umowy czy też jednostronnego oświadczenia woli właściciela nieruchomości, lecz na podstawie złożonego przez wierzyciela wniosku z załączonym do niego tytułem uprawniającym do prowadzenia egzekucji. Powstaje więc bez zgody właściciela nieruchomości – może także zostać ustanowiona wbrew jego woli – stąd też jej nazwa.

Dla ustanowienia hipoteki wierzyciel musi dysponować odpowiednim tytułem egzekucyjnym, który stanowi podstawę dokonania wpisu do księgi wieczystej. Jak wskazuje przepis art 777 Kodeksu postępowania cywilnego, tytułami egzekucyjnymi są:

orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem;
orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu,
wyrok sądu polubownego lub ugoda zawarta przed takim sądem;
ugoda przed mediatorem,
inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej;
akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub uiszczenia rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie oznaczonych, albo też obowiązek wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, lokalu, nieruchomości lub statku wpisanego do rejestru gdy termin zapłaty, uiszczenia lub wydania jest w akcie wskazany;
akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia przeciwko dłużnikowi egzekucji na podstawie tego aktu o całość lub część roszczenia, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności;
akt notarialny, w którym właściciel nieruchomości albo wierzyciel wierzytelności obciążonych hipoteką, niebędący dłużnikiem osobistym, poddał się egzekucji z obciążonej nieruchomości albo wierzytelności, w celu zaspokojenia wierzyciela hipotecznego, jeżeli wysokość wierzytelności podlegającej zaspokojeniu jest w akcie określona wprost albo oznaczona za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, i gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia egzekucji o część lub całość roszczenia, jak również wskazany jest termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności.

Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie:

postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia;
postanowienia prokuratora;
decyzji administracyjnej, o ile przepisy szczególne tak stanowią, chociażby decyzja nie była ostateczna;
dokumentu zabezpieczenia, o którym mowa w art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 11 października 2013 r. o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych (Dz. U. poz. 1289) - jest to dokument wystawiony przez państwo członkowskie, dołączony do wniosku o podjęcie środków zabezpieczających należności pieniężne, o których mowa w art. 2 pkt 1-6, i stanowiący podstawę do zabezpieczenia w tym państwie członkowskim;
zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji albo zarządzenia zabezpieczenia określonego w ustawie, o której mowa w pkt 4.

Ustanowienie hipoteki przymusowej

Ustanowienie hipoteki przymusowej następuje na wniosek wierzyciela wymienionego w klauzuli wykonalności na wydanym na jego rzecz tytule egzekucyjnym. Dla jej ustanowienia konieczne jest więc złożenie w sądzie odpowiedniego pisma procesowego – wniosku o ustanowienie hipoteki przymusowej. We wniosku o dokonanie wpisu należy dokładnie określić nieruchomość, która ma być obciążona hipoteką przymusową (podając numer księgi wieczystej nieruchomości). Wymogiem niezbędnym dla dokonania zabezpieczenia jest także załączenie do wniosku tytułu uprawniającego do jej ustanowienia. Załącznikiem powinien być oryginał tytułu wykonawczego uprawniającego do ustanowienia hipoteki; załączenie odpisów, kopii, kserokopii ww. dokumentu stanowi podstawę do odrzucenia wniosku o ustanowienie hipoteki. Zgodnie z przepisem art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, wniosek taki podlega opłacie stałej w wysokości 200 zł. Wpis hipoteki do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, co oznacza, iż jest niezbędny dla powstania hipoteki oraz, że hipoteka powstaje dopiero z chwilą dokonania wpisu do księgi wieczystej.

Przykład:
W postępowaniu cywilnym Powód dysponuje prawomocnym nakazem zapłaty opatrzonym klauzulą wykonalności. Nakaz opiewa na wysoką kwotę 200.000 zł. Na podstawie tegoż tytułu wykonawczego (nakazu opatrzonego klauzulą wykonalności) Powód składa do sądu wniosek o ustanowienie hipoteki, wskazując nieruchomość po przez podanie jej numeru księgi wieczystej oraz załączając do wniosku oryginał nakazu zapłaty opatrzonego klauzulą wykonalności. Na tej podstawie sąd dokona zabezpieczenia wierzytelności poprzez ustanowienie na nieruchomości hipoteki przymusowej.

Hipoteka przymusowa łączna

Hipoteka przymusowa może zostać ustanowiona na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Jednakże hipoteka przymusowa łączna może zostać ustanowiona wyłącznie w oparciu o przepis art. 111[1] ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z nim, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej, łączne obciążenie kilku nieruchomości hipoteką przymusową jest niedopuszczalne, chyba że nieruchomości te są już obciążone inną hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników solidarnych.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz. U. 2001 r. Nr 124 poz. 1361 z późn. zm.);

Ustawa z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. 2000 r. Nr 167 poz. 1398 z późn. zm.)