Jak bezpiecznie kupić lub sprzedać nieruchomość?

Wielu ludzi nurtuje ten problem, a to ze względu na występujące od czasu do czasu „afery”. Przykładem mogą tu służyć chociażby sprzedaże kamienic przez „cudownie odnalezionych” właścicieli, a którzy - jak się później okazało - nie żyją od kilkudziesięciu lat.

Takie nieprzyjemne sytuacje podważają zaufanie ludzi do notariusza - osoby, która stoi na straży bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. I choć w większości przypadków są to obawy nieuzasadnione (notariusze są naprawdę rzetelni), jeśli ktoś jest wyjątkowo ostrożny, dodatkowo może na własną rękę sprawdzić większość spraw dotyczących nabywanej nieruchomości oraz osoby sprzedającego.

Czym jest nieruchomość?

Mimo że to pytanie może wywołać śmiech, parę kwestii wymaga wyjaśnienia.

Po pierwsze, trzeba mieć świadomość, że kupując dom tak naprawdę kupujemy działkę, na której się on znajduje, gdyż budynek jest „nierozerwalnie” związany z gruntem.

Aby wyjaśnić, dlaczego jest to tak istotne, zilustrujmy to następującym przykładem: Alojzy D. był posiadaczem (ale nie właścicielem!) gruntu, na którym wybudował dom. Załóżmy, że udało mu się ten dom komuś sprzedać. Ale umowa będzie nieważna, ponieważ tylko właściciel działki mógł to zrobić, jako formalny właściciel domu, który na niej stoi!

Zupełnie inna sytuacja miałaby miejsce w przypadku, gdyby Alojzy D. był użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym wzniósł budynek. Przepisy mówią bowiem, że budynki (i inne urządzenia) wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy przez użytkownika wieczystego, stanowią jego własność. Jak widać na powyższym przykładzie - określenie, czym jest nieruchomość jest bardzo ważne, bo wtedy wiemy, co może być przedmiotem kupna lub sprzedaży.

Sumując: nieruchomością zawsze będzie wyodrębniona część gruntu, która stanowi odrębny przedmiot własności. Natomiast odrębnymi nieruchomościami (a więc nie związanymi z gruntem, mogącymi być samodzielnym przedmiotem obrotu) mogą być m.in.:

• budynki wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste,

• lokale wyodrębnione jako samodzielne przedmioty własności (czyli np. mieszkania).

Jakie podjąć kroki, aby bezpiecznie kupić nieruchomość?

Przede wszystkim trzeba sprawdzić, kto jest jej właścicielem. Najprościej to zrobić w sądzie, w wydziale ksiąg wieczystych. Tam prosimy o księgę wieczystą danej nieruchomości. Często, aby uzyskać dostęp do księgi wieczystej, musimy znać jej numer. Jeżeli sprzedawca jej nie zna, możemy udać się do Starostwa Powiatowego, które prowadzi Ewidencję Gruntów i Budynków. Tam, znając adres nieruchomości, możemy uzyskać dostęp do numeru księgi wieczystej.  W jej dziale II-gim znajdziemy wpis dotyczący osoby właściciela, przy czym może to być więcej niż jedna osoba (w takim przypadku, w umowie po stronie sprzedającego wystąpią wszyscy dotychczasowi właściciele - współwłasność). Zgodnie z tzw. zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, możemy polegać na tym, że osoba tam wpisana jest właścicielem. Jeśli zachodzą jakiekolwiek rozbieżności w brzmieniu imienia (imion) lub nazwiska (nazwisk) pomiędzy wpisem w księdze a dowodem tożsamości osoby, która nam nieruchomość sprzedaje - notariusz zobowiązany jest to sprawdzić! Czasem po prostu jest to wynik tego, że sprzedający zmienił imię czy nazwisko, ale czasem może to być sygnał, że „coś nie pasuje”. Jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości - żądajmy wyjaśnień!

Umowa przeniesienia własności części nieruchomości, objętej oddzielną księgą wieczystą, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku, jest nieważna (uchwała Sądu Najwyższego, sygn. III CZP 27/07).

Co zrobić, jeśli osoba wpisana w księdze jest zamężna czy żonata?

Noariusz nie ma obowiązku ustalenia, czy nieruchomość stanowi odrębną własność małżonka, czy też omyłkowo do księgi został wpisany tylko jeden małżonek. Jednak gdy z jakichkolwiek przyczyn dojdzie do „przeoczenia” tej nieścisłości i nieruchomość nabędziemy, ewentualne roszczenia drugiego małżonka nas dotyczyć nie będą (zgodnie z ww. zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych), chyba że o tej niezgodości wpisu z rzeczywistym stanem wiedzieliśmy lub z łatwością mogliśmy się dowiedzieć.