Stan faktyczny
Sąsiad, działając prawdopodobnie w dobrej wierze, przeprowadził drogę do swojej działki, zajmując niewielką część zabudowanej nieruchomości sąsiedniej. Naruszenie to nie wpłynęło na spadek użyteczności tej nieruchomości. Jakie kroki można przedsięwziąć celem uregulowania prawnego tej sytuacji, a jednocześnie wyciągnięcia korzyści z faktu, że zajęta część nieruchomości jest niezbędna sąsiadowi do zachowania normalnej szerokości drogi dojazdowej. Zaistniały błąd został wykryty przy korekcie pomiarów geodezyjnych.
Opinia prawna
Naruszenie granic cudzego gruntu rodzi co do zasady po stronie naruszyciela obowiązek przywrócenia stanu zgodnego z prawem, czego właściciel nieruchomości naruszonej może dochodzić na drodze sądowej na podstawie art. 222 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: k.c.). Przywrócenie stanu zgodnego z prawem polega na usunięciu samego naruszenia oraz jego skutków. Jednakże właściciel naruszonej nieruchomości nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego wówczas, gdy sąsiad przekroczył granice gruntu bez winy umyślnej przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości, której granice naruszono, może żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze (art. 151 k.c.).
W opisanym stanie faktycznym należy rozważyć, czy naruszenie granic gruntu przez sąsiada miało związek ze „wznoszeniem budynku lub innego urządzenia”. Samo wyodrębnienie szlaku drogowego nie może być bowiem uznane za „urządzenie” w rozumieniu art. 151 k.c., natomiast wydaje się, że do „urządzeń” będzie można zaliczyć utwardzenie tego szlaku. W związku z tym zakres roszczeń właściciela nieruchomości naruszonej zależy od tego, czy droga przeprowadzona przez sąsiada ma charakter trwałego „urządzenia”, trwale połączonego z gruntem, będącego wynikiem celowego działania ludzkiego, uzewnętrznionego w postaci widocznych przedmiotów, czy też jest to zwykła polna droga, powstała na skutek stałego przejeżdżania pewnym szlakiem.
Jeśli zachodzi ta druga ewentualność, właściciel może żądać od naruszyciela przywrócenia stanu zgodnego z prawem, czyli umożliwienia właścicielowi korzystania z zajętego pasa gruntu oraz usunięcia ewentualnych skutków bezprawnego używania tego gruntu przez sąsiada. Jeśli natomiast droga przeprowadzona przez cudzą nieruchomość może być uznana za „urządzenie”, właściciel naruszonego gruntu może jedynie żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej (w tym przypadku służebności przejazdu), albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Natomiast roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego przysługiwałoby właścicielowi tylko wówczas, gdyby sąsiad przekroczył granice gruntu umyślnie (tzn. byłby świadomy dokonanego naruszenia) lub gdyby właściciel niezwłocznie sprzeciwił się przekroczeniu granicy lub gdyby groziła mu niewspółmiernie wielka szkoda. Z opisanego stanu faktycznego nie wynika, aby miały miejsce wskazane w zdaniu poprzedzającym okoliczności, a nieumyślny charakter naruszenia raczej nie budzi wątpliwości, stąd jeśli przeprowadzona droga ma charakter trwały, właścicielowi nie przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego.
Z opisanego stanu faktycznego wynika również, że zajęcie części nieruchomości sąsiedniej przez naruszyciela miało na celu uzyskanie dostępu do drogi publicznej poprzez zachowanie normalnej szerokości drogi dojazdowej, a uniemożliwienie sąsiadowi korzystania z zajętego pasa gruntu powodowałoby, że utraciłby on dostęp do drogi publicznej. Brak dostępu do drogi publicznej rodzi po stronie właściciela nieruchomości izolowanej roszczenie do właścicieli gruntów sąsiednich o ustanowienie za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (art. 145 § 1 k.c.). Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Należy podkreślić, że ustanowienie służebności drogi koniecznej nie zawsze polega na urządzeniu drogi w ścisłym tego słowa znaczeniu, a w szczególności może się wyrażać w zezwoleniu na przejeżdżanie przez grunty obciążone. Jeśli zatem pozbawienie sąsiada możliwości korzystania z zajętego przez niego w dobrej wierze pasa gruntu spowoduje brak dostępu tej sąsiedniej nieruchomości do drogi publicznej, sąsiad będzie mógł domagać się ustanowienia służebności drogi koniecznej przez sąd w trybie postępowania nieprocesowego.
Przeprowadzona przez sąd droga konieczna może pokryć się ze stanem istniejącym w chwili obecnej, tzn. jej trasa może przebiegać przez pas gruntu objętego naruszeniem. Z uwagi na to, skierowane do sąsiada żądanie zaniechania dalszych naruszeń prawa własności nieruchomości sąsiedniej przez zaprzestanie przejazdów przez tą nieruchomość może doprowadzić do złożenia przez właściciela nieruchomości sąsiedniej wniosku o ustanowienie przez sąd służebności drogi koniecznej na rzecz tej nieruchomości.
Z uwagi na fakt, że naruszenie Pańskiej nieruchomości przez sąsiada wynika z konieczności uzyskania przez niego dostępu do drogi publicznej, on również prawdopodobnie będzie zainteresowany uregulowaniem stanu prawnego pasa gruntu, będącego przedmiotem nieumyślnego naruszenia. Nawet zatem w sytuacji, gdy właścicielowi nieruchomości naruszonej przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem przez zaprzestanie korzystania z przedmiotowego pasa gruntu, może on zdecydować się na uregulowanie stanu prawnego przedmiotowej części nieruchomości w inny sposób, w szczególności przez zawarcie z sąsiadem umowy, w której ustanowiona zostanie na rzecz nieruchomości sąsiedniej służebność przejazdu (ewentualnie służebność drogi koniecznej). Wpis służebności do księgi wieczystej następuje wówczas na podstawie oświadczenia właściciela nieruchomości, na której ustanawiana jest służebność złożonego w formie aktu notarialnego oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej, na którym uwidoczniona została droga konieczna, opatrzonego klauzulą, że wyrys nadaje się do wpisu w księdze wieczystej. Ustanowienie służebności w drodze umowy pozwoli na swobodniejsze ustalenie treści tej służebności i należnego wynagrodzenia niż w przypadku ewentualnego postępowania sądowego w sprawie ustanowienia drogi koniecznej, prowadzonego na wniosek sąsiada. W umowie zostanie więc określony sposób korzystania z nieruchomości obciążonej służebnością (w tym przypadku przejazd przez określony w umowie fragment gruntu) oraz wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Wynagrodzenie za ustanowioną służebność może mieć charakter jednorazowy bądź okresowy (np. wynagrodzenie płatne rocznie). Należy pamiętać, że w przypadku, gdy przeprowadzona przez sąsiedni grunt droga nie ma charakteru „urządzenia”, właścicielowi nie przysługuje do naruszyciela roszczenie o wynagrodzenie w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej ani roszczenie o wykup zajętej części gruntu, jednakże właściciel może złożyć sąsiadowi ofertę zawarcia stosownej umowy.
Adresat oferty nie ma jednak obowiązku przyjęcia tej oferty, więc akceptacja warunków umownych przedstawionych przez właściciela nieruchomości naruszonej ma w tym przypadku charakter dobrowolny. Jeśli sąsiad nie zgodzi się na żadne z powyższych rozwiązań, pozostaje właścicielowi naruszonemu w swych prawach roszczenie z art. 222 § 2 k.c. o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. Natomiast jeśli zastosowanie w tym przypadku znajdzie art. 151 k.c., czyli przekroczenie granicy nastąpiło „przy wznoszeniu urządzenia”, właściciel naruszonej nieruchomości będzie mógł dochodzić przysługujących mu roszczeń, czyli wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności przejazdu albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze, na drodze sądowej. Oczywiście droga sądowa jest konieczna dopiero wówczas, gdy nie dojdzie do porozumienia między naruszycielem, a właścicielem sąsiedniego gruntu w kwestii uregulowania stanu prawnego zajętej części gruntu.
Należy również podkreślić, że ewentualna sprzedaż przygranicznej części działki będzie skutkowała koniecznością dokonywania zmian zarówno w dziale I, łamie 8 ksiąg wieczystych, prowadzonych dla obu nieruchomości, jak i w ewidencji gruntów i budynków. Jako że wydzielenie części nieruchomości nie polega w tym wypadku tylko na odłączeniu całej dotychczasowej działki bez zmiany jej konfiguracji, sprzedaż przygranicznej części i wpis do ksiąg wieczystych będzie wymagał prawidłowego oznaczenia obydwu nieruchomości w księgach wieczystych na podstawie nowego wyrysu z mapy ewidencyjnej i wypisu z rejestru gruntów, co łączy się z geodezyjnym wydzieleniem sprzedawanego fragmentu nieruchomości. Część nieruchomości może bowiem być odłączona tylko wtedy, gdy zostaną przedstawione dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości zarówno co do części odłączonej, jak i co do części pozostałej (§ 36 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów). Przy wydzielaniu części nieruchomości należy też liczyć się z koniecznością przeprowadzenia działowego postępowania administracyjnego w trybie art. 92 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.