5.11.2005

Zespół
e-prawnik.pl

Wydanie mieszkania przez developera a rękojmia - opinia prawna

Stan faktyczny 

Jak przedstawia się rękojmia budownictwie, terminy biegu rękojmi? Czy według kodeksu cywilnego termin wydania mieszkania (czy jest jakieś orzecznictwo), termin wydania przez PINB decyzji o użytkowaniu przesuwa prawo rękojmi? Developer wydawał mieszkania w lipcu 2002, a decyzja na użytkowanie została wydana w grudniu 2003. Od kiedy biegnie rękojmia ? Developer wybudował 2 bloki (oczywiście nie budował sam tylko komuś zlecił) i przekazywał ludziom mieszkania protokołami odbiorczymi od lipca 2002, ludzie meldowali się, mieszkali, a PINB decyzję na użytkowanie budynku wydał 30.12.2003. I pytanie - czy zgodnie z k.c. rękojmia liczy się od dnia przekazania lokalu (jego wydania) czy od daty decyzji na użytkowanie? Developer twierdzi, że data protokołu zwalnia go z rękojmi po 3 latach, no ale budynku nie wolno było użytkować? A części wspólne: dach, balkony schody? 

Porady prawne

Opinia prawna 

Poniższą opinię sporządzono na podstawie następujących aktów prawnych:

  •  Ustawa Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. 1964 Nr 16 poz. 93 ze zmianami.), 

  •  Ustawa Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r.(tj. Dz. U. 2003 Nr 207 poz. 216 ze zmianami)

Rękojmia za wady budynku

Instytucja rękojmi za wady rzeczy ma na celu zagwarantowanie lepszej niż na podstawie przepisów ogólnej części prawa zobowiązań, ochrony dłużnika. Odpowiedzialność ta ma bowiem charakter obiektywny, niezależny od winy, uzależniony zaś jedynie od wystąpienia wady rzeczy. Tak surowy model odpowiedzialności złagodzony jest jednak przez ustanowienie krótkich terminów do dochodzenia roszczeń z tego tytułu. Terminy te mają charakter terminów zawitych, stąd ich upływ powoduje wygaśnięcie, a nie jedynie przedawnienie się roszczenia.  

Należy tu jednak rozróżnić terminy reklamacyjne od samych terminów wygaśnięcia uprawnień z tytułu rękojmi. Tak więc jeśli chodzi o te pierwsze, to zgodnie z art. 563 kckupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć (.

..) Jednakże przy sprzedaży między osobami prowadzącymi działalność gospodarczą utrata uprawnień z tytułu rękojmi następuje, jeżeli kupujący nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o dostrzeżonej wadzie, a w przypadku, gdy wada wyszła na jaw dopiero później - jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej wykryciu”. Z kolei terminy wygaśnięcia roszczeń z tytułu rękojmi określa art. 568 kc, stanowiąc, że „uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.” Tak więc realizacja roszczeń z tytułu rękojmi uwarunkowana jest po pierwsze dochowaniem miesięcznego terminu do dokonania aktu staranności, jakim jest zgłoszenie wady, a po drugie wystąpieniem tejże w ciągu trzech lat od wydania budynku.

Na gruncie art. 568 kc pojęcie wydania budynku należy rozumieć w sposób analogiczny jak na gruncie art. 348 kc, który normuje wydanie rzeczy jako jeden ze sposobów przeniesienia posiadania. Powołany przepis stanowi, że „przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają fizyczną władzę nad rzeczą, jest równoznaczne z wydaniem rzeczy”. Należy więc uznać, że jakkolwiek kontrowersyjne byłoby traktowanie protokołu odbiorczego jako dokumentu umożliwiającego rozporządzanie rzeczą, to jednak już w rezultacie wydania kluczy do mieszkań, a następnie faktycznego zamieszkania w nich ludzi, nastąpiło wydanie mieszkań. Od tego czasu należałoby więc liczyć termin wygaśnięcia roszczeń z tytułu rękojmi. To samo dotyczy części wspólnych budynku. Z racji bowiem tego, że są one objęte współwłasnością ułamkową właścicieli mieszkań, należy przyjąć, że zostały wydane wraz z wydaniem mieszkań. 

Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku

Jeśli chodzi z kolei o problem późniejszego wydania określonej w przepisach prawa budowlanego decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu, to kwestię tą reguluje art. 55 prawa budowlanego, zgodnie z którym przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie (pod warunkiem, że m.

Porady prawne

Potrzebujesz porady prawnej?

Mieszkanie dla Młodych – reaktywacja

Mieszkanie dla Młodych – reaktywacja

Mieszkanie dla Młodych – wznowienie przyjmowania wniosków 8 sierpnia 2017 r. ruszył ponowny nabór wniosków o dofinansowanie wkładu własnego na zakup mieszkania w programie "Mieszkanie dla Młodych". Wznowienie naboru jest możliwe dzięki noweliz kredyt, Mieszkanie dla (...)

Mieszkanie bez wkładu własnego

Mieszkanie bez wkładu własnego

Do kogo jest skierowany program? Program kierowany jest do osób, które posiadają zarobki umożliwiające spłatę kredytu na mieszkanie, ale jednocześnie nie mają środków na wymagany wkład własny. Rząd likwiduje w ten sposób barierę braku środków na wkł (...)

Mieszkanie dla Młodych

Mieszkanie dla Młodych

Na czym polega Program "Mieszkanie dla młodych"? Mieszkanie dla młodych, MdM, kredyt, BGK, bank, mieszkanie, dom, dofinansowanie wkładu własnego

Przed wakacjami - zabezpiecz mieszkanie

Przed wakacjami - zabezpiecz mieszkanie

Zabezpieczenie mieszkania przed kradzieżą i awarią Aby spędzony urlop był udany i pozostał na długo w naszej pamięci miłym wspomnieniem, zadbajmy o właściwe zabezpieczenie pozostawionego mienia, tak żeby po powrocie nie czekała na nas przykra niespodzianka. Podczas gdy wakacje są dla nas (...)

Wystartował program „Mieszkanie bez wkładu własnego”

Wystartował program „Mieszkanie bez wkładu własnego”

„Mieszkanie bez wkładu własnego” weszło w życie. Od 26 maja br. Polacy mogą korzystać z kolejnego programu, który pozwoli jeszcze większej liczbie obywateli sięgnąć po marzenia o własnym M. Przygotowany w Ministerstwie Rozwoju i Technologii program ma umożliwić zakup (...)

Kupujemy mieszkanie - u notariusza

Kupujemy mieszkanie - u notariusza

Wizyta u notariusza to ostatni etap procedury zakupu mieszkania np. od dewelopera i etap konieczny – przeniesienie własności nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego jest nieważn notariusz, akt notarialny, warunek, zadatek, umowa przeniesienia własności, hipoteka, nieruchomość, (...)

Czy warto kupować mieszkanie spółdzielcze?

Czy warto kupować mieszkanie spółdzielcze?

Spółdzielnia mieszkaniowa – co trzeba o niej wiedzieć?  W przeciwieństwie do dewelopera, który umowy z klientami kreuje na podstawie kodeksu cywilnego, spółdzielnia mieszkaniowa działa w oparciu o przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i Prawa spółdzielczego, (...)

Kasa mieszkaniowa sposobem na mieszkanie

Kasa mieszkaniowa sposobem na mieszkanie

Kasa mieszkaniowa to jeden ze sposobów uzyskania środków pieniężnych na planowaną inwestycję mieszkaniową. Kasa Mieszkaniowa jest działalnością banku, polegającą na prowadzeniu rachunków oszczędnościowo - kredytowych dla klientów indywidualnych i udzielaniu kredytów kontraktowych przeznaczonych (...)

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie okazjonalnie?

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie okazjonalnie?

Jeśli chcesz wynająć mieszkanie i mieć „względne” poczucie bezpieczeństwa, podpisz umowę o najem okazjonalny i dopełnij wszystkich wymogów przewidzianych przez ustawę. Wysiłek związany z wymogami formalnymi może zaprocentować wówczas, gdy lokator okaże się nierzetelny (...)

Jak tanio wykupić mieszkanie spółdzielcze?

Jak tanio wykupić mieszkanie spółdzielcze?

Z dniem 31 lipca 2007 r. wchodzi w życie ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Nowelizacja ta przewiduje wiele zmian w prawie spółdzielczym, w tym m.in. dotyczące opłat za mieszkanie. Jakie (...)

Mieszkanie dla Młodych – reaktywacja

Mieszkanie dla Młodych – reaktywacja

Mieszkanie dla Młodych – wznowienie przyjmowania wniosków 8 sierpnia 2017 r. ruszył ponowny nabór wniosków o dofinansowanie wkładu własnego na zakup mieszkania w programie "Mieszkanie dla Młodych". Wznowienie naboru jest możliwe dzięki noweliz kredyt, Mieszkanie dla (...)

Mieszkanie bez wkładu własnego

Mieszkanie bez wkładu własnego

Do kogo jest skierowany program? Program kierowany jest do osób, które posiadają zarobki umożliwiające spłatę kredytu na mieszkanie, ale jednocześnie nie mają środków na wymagany wkład własny. Rząd likwiduje w ten sposób barierę braku środków na wkł (...)

Mieszkanie dla Młodych

Mieszkanie dla Młodych

Na czym polega Program "Mieszkanie dla młodych"? Mieszkanie dla młodych, MdM, kredyt, BGK, bank, mieszkanie, dom, dofinansowanie wkładu własnego

Przed wakacjami - zabezpiecz mieszkanie

Przed wakacjami - zabezpiecz mieszkanie

Zabezpieczenie mieszkania przed kradzieżą i awarią Aby spędzony urlop był udany i pozostał na długo w naszej pamięci miłym wspomnieniem, zadbajmy o właściwe zabezpieczenie pozostawionego mienia, tak żeby po powrocie nie czekała na nas przykra niespodzianka. Podczas gdy wakacje są dla nas (...)

Wystartował program „Mieszkanie bez wkładu własnego”

Wystartował program „Mieszkanie bez wkładu własnego”

„Mieszkanie bez wkładu własnego” weszło w życie. Od 26 maja br. Polacy mogą korzystać z kolejnego programu, który pozwoli jeszcze większej liczbie obywateli sięgnąć po marzenia o własnym M. Przygotowany w Ministerstwie Rozwoju i Technologii program ma umożliwić zakup (...)

Kupujemy mieszkanie - u notariusza

Kupujemy mieszkanie - u notariusza

Wizyta u notariusza to ostatni etap procedury zakupu mieszkania np. od dewelopera i etap konieczny – przeniesienie własności nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego jest nieważn notariusz, akt notarialny, warunek, zadatek, umowa przeniesienia własności, hipoteka, nieruchomość, (...)

Czy warto kupować mieszkanie spółdzielcze?

Czy warto kupować mieszkanie spółdzielcze?

Spółdzielnia mieszkaniowa – co trzeba o niej wiedzieć?  W przeciwieństwie do dewelopera, który umowy z klientami kreuje na podstawie kodeksu cywilnego, spółdzielnia mieszkaniowa działa w oparciu o przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i Prawa spółdzielczego, (...)

Kasa mieszkaniowa sposobem na mieszkanie

Kasa mieszkaniowa sposobem na mieszkanie

Kasa mieszkaniowa to jeden ze sposobów uzyskania środków pieniężnych na planowaną inwestycję mieszkaniową. Kasa Mieszkaniowa jest działalnością banku, polegającą na prowadzeniu rachunków oszczędnościowo - kredytowych dla klientów indywidualnych i udzielaniu kredytów kontraktowych przeznaczonych (...)

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie okazjonalnie?

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie okazjonalnie?

Jeśli chcesz wynająć mieszkanie i mieć „względne” poczucie bezpieczeństwa, podpisz umowę o najem okazjonalny i dopełnij wszystkich wymogów przewidzianych przez ustawę. Wysiłek związany z wymogami formalnymi może zaprocentować wówczas, gdy lokator okaże się nierzetelny (...)

Jak tanio wykupić mieszkanie spółdzielcze?

Jak tanio wykupić mieszkanie spółdzielcze?

Z dniem 31 lipca 2007 r. wchodzi w życie ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Nowelizacja ta przewiduje wiele zmian w prawie spółdzielczym, w tym m.in. dotyczące opłat za mieszkanie. Jakie (...)

Nabycie mieszkania z lokatorami i postępowanie eksmisyjne

Nabycie mieszkania z lokatorami i postępowanie eksmisyjne

Co w sytuacji kiedy mieszkanie zamieszkane jest przez lokatorów np. bezrobotną rodzinę? Czy konieczne jest im zapewnienie lokalu zastępczego i czy to obowiązek nowego właściciela mieszkania? Jak wygląda procedura eksmisji? Nowy dom ... z jego starym mieszkańcem Jako, że zlicytowanie mieszkania (...)

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:


PORADY PRAWNIKA

Rozszczenia z tytułu rękojmi za wady mieszkania

Rozszczenia z tytułu rękojmi za wady mieszkania

W grudniu 2006 kupiłam mieszkanie z rynku pierwotnego ( nowa nieruchomość ). We wrześniu 2007 miało miejsce oficjalne oddanie kluczy i wtedy tez się wprowadziłam. Następnej jesieni/zimy (2008/2009) (...)

Szkody w mieszkaniu sąsiadów a odpowiedzialność dewelopera

Szkody w mieszkaniu sąsiadów a odpowiedzialność dewelopera

Jestem właścicielem mieszkania w bloku, które kupiłem 5 lat temu od dewelopera bezpośrednio po wybudowaniu budynku. Jakiś czas temu dostałem wezwanie od sąsiadów do usunięcia wady budowlanej (...)

Rękojmia za wady fizyczne

Rękojmia za wady fizyczne

Co to jest rękojmia za wady fizyczne? Jak powstaje? Kto jest upranionym, a kto zobowiązanym z jej tytułu? Do jej powstania nie jest potrzebna odrębna od umowy sprzedaży czynność prawna. Ustawa bowiem (...)

Nieważna darowizna z majątku wspólnego

Nieważna darowizna z majątku wspólnego

Rok temu otrzymałem darowiznę od wujka w postaci kilku działek ziemi. Niedawno sprzedałem działki. Umowę darowizny z wujkiem spisaliśmy u notariusza, działki zostały przepisane w księgach wieczystych (...)

Rękojmia za wady fizyczne sprzedanego mieszkania

Rękojmia za wady fizyczne sprzedanego mieszkania

W miesiącu czerwcu tego roku kupiliśmy z żoną poprzez biuro nieruchomości mieszkanie. Kiedy byliśmy zobaczyć to mieszkanie, właściciel powiedział, że trzeba tylko pomalować ściany. W momencie (...)

Zwrot wadium

Zwrot wadium

Cztery miesiące temu wygrałem przetarg w Sądzie w licytacji lokalu mieszkalnego od komornika. Dodam iż byłem jedyną osobą startująca do przetargu. Wpłaciłem wadium w wysokości 16 000 zł tzn. (...)

FORUM PRAWNE

Nielegalny wynajem mieszkania, a meldunek...

Nielegalny wynajem mieszkania, a meldunek... Witam! Poszukuję pilnie informacji na następujący temat. Wynajmowałem mieszkanie - jak się okazało właścicielka nie odprowadzała za nie podatku dochodowego (...)

Mieszkanie własnościowe, nie płacenie czynszu, skreślenie z listy członków

Mieszkanie własnościowe, nie płacenie czynszu, skreślenie z listy członków Czy skreślenie z listy członków prowadzi bezpośrednio do eksmisji? Co z moim prawem własnościowym do mieszkania? Jakie (...)

sprawa o alimenty na matkę

sprawa o alimenty na matkę Witam!! mam problem mój były mąż płaci alimenty na naszego syna w chwili obecnej nasza sytuacja się zmieniła nie mam pracy czy mogę zażądać od niego alimentów i (...)

Przekwaterowanie współlokatora do innego mieszkania

Przekwaterowanie współlokatora do innego mieszkania Proszę o poradę w następującej sprawie. Sprawa jest trudna, bo dotyczy mojej matki, ale w tym przypadku dobro moich dzieci jest ważniejsze. Problem (...)

Nowe zasady eksmisji 2012

Nowe zasady eksmisji 2012 Cześć:) Jako że członek mojej rodziny jest pracownikiem pomocy społecznej, chciałbym poinformować o nowych zasadch dotyczących eksmisji o któryhc się sam dopiero co (...)

Porady prawne