czy wspólnota prawidłowo kwalifikuje jako przychody podatkowe-zaliczki z tytułu kosztów utrzymania (...)

Zasadniczym źródłem przychodów dla wspólnoty mieszkaniowej są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów utrzymania pojedynczego lokalu oraz wpłat na fundusz remontowy (jeśli wspólnota taki fundusz tworzy). Środki wpłacane przez właścicieli lokali pozostają własnością członków wspólnoty. Na mocy art.17 ustawy o własności lokali, wspólnota opłaca wydatki niezbędne do utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych w tym zakresie, w jakim zbiorczo dla wszystkich właścicieli zakupione są media. Wspólnota zgodnie z treścią art.12 ust.1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, klasyfikuje przychody, a w szczególności:

-wpłacone przez członków wspólnoty zaliczki na poczet kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, kosztów związanych z utrzymaniem pojedynczego lokalu, wpłaty dokonywane na fundusz remontowy, stanowią dla wspólnoty przychody podatkowe w momencie ich otrzymania;-dodatkowe źródła przychodów wspólnoty mieszkaniowej, tj. przychody z najmu wspólnych części nieruchomości, opłaty za zamieszczenie reklam, stanowią przychód należny z chwilą kiedy są wymagalne; -odsetki z tytułu nieterminowych wpłat zaliczek oraz z tytułu posiadanych środków finansowych na rachunkach bankowych są przychodami wspólnoty w momencie ich otrzymania.

Kosztami uzyskania przychodów, w myśl art.15 ust.1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, są koszty w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art.16 ust.1 ustawy. Wobec tego we wspólnocie wydatki poniesione przez wspólnotę ze zgromadzonych środków, zgodnie z ich przeznaczeniem, tj. regulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów związanych z utrzymaniem pojedynczego lokalu, stanowią koszty podatkowe.

Kosztami uzyskania przychodów są również wydatki poniesione na koszty sądowe związane z dochodzeniem należności.Nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym jest dochodem, jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów różnica jest stratą. Po zakończeniu roku do dnia 31 marca następnego roku, wspólnota przedkłada sprawozdanie finansowe, w którym wykazuje:

-dochody lub straty wynikające z wykonanych kosztów i przychodów zarządu nieruchomością wspólną;-dochody i straty wynikające z wykonanych kosztów i przychodów poszczególnych lokali;- dochody i straty wynikające z wykonanych pozostałych kosztów operacyjnych i pozostałych przychodów operacyjnych występujących we wspólnocie.

Po przyjęciu sprawozdania finansowego przez właścicieli, zarządca dokonuje indywidualnego rozliczenia z tytułu wpłaconych zaliczek a poniesionych kosztów, jakie przypadają na poszczególny lokal wg następujących parametrów:

-udziałów ? jeśli rozliczenie dochodu lub straty dotyczy zarządu nieruchomością wspólną,-ilości osób, wskazań pomierników ? jeśli dotyczy dochodu i straty z tytułu dostaw mediów do lokali indywidualnych.

Po dokonaniu rozliczeń na indywidualnym koncie właściciela powstają nadpłaty z tytułu uiszczanych zaliczek. Właściciel jest zwolniony z obowiązku dokonywania wpłat na poczet bieżących zaliczek z tytułu kosztów utrzymania nieruchomością wspólną jak i kosztów świadczonych na rzecz indywidualnego lokalu, aż do wyczerpania nadpłaty.

Przy tak opisanym stanie faktycznym wnioskodawca zwraca się z zapytaniem: czy wspólnota prawidłowo kwalifikuje jako przychody podatkowe-zaliczki z tytułu kosztów utrzymania indywidualnych lokali?

Zdaniem zapytującej rozliczenia dokonywane wg zasad wskazanych wyżej jest prawidłowe.Przy tak określonym stanie faktycznym Naczelnik Urzędu Skarbowego w Grójcu stwierdza, co następuje:

Wspólnota mieszkaniowa utworzona na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz.903 z późn. zm.), jako jednostka nieposiadająca osobowości prawnej podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz.654 z późn. zm.), dalej: ustawa.

Zgodnie z art.12 ust.1 pkt 1) tejże ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne. Ustawodawca przewidział przychody neutralne podatkowo, a więc nie stanowiące podstawy ustalania dochodu podatnika podlegającego opodatkowaniu. Wymienia je w art.12 ust.4 ustawy, dokonując ich wyczerpującego wyliczenia. Katalog zwolnień wskazany w tym przepisie ma charakter zamknięty, którego zakres nie podlega rozszerzeniu poprzez stosowanie analogii, czy też wykładni rozszerzającej.

Tym samym przychodem wspólnoty są wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na jej rachunek, w tym zarówno zaliczki wpłacane przez jej członków na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, jak i należne kwoty z tytułu wynajmu gruntu będącego częścią nieruchomości wspólnej a także otrzymane odsetki z tytułu nieterminowego regulowania należności.

Zgodnie z art.15 ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art.16 ust.1 ustawy. W przedmiotowej sprawie kosztami podatkowymi Wspólnoty będą wydatki ponoszone na uregulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz wydatki związane z utrzymaniem lokali. Do kosztów uzyskania przychodów Wspólnota będzie mogła zaliczyć także wydatki poniesione na dochodzenie odsetek z tytułu nieterminowych wpłat oraz wydatki poniesione w celu przysposobienia części nieruchomości wspólnej do wynajmu lub dzierżawy i koszty ponoszone w trakcie dzierżawy lub najmu.

Wspólnoty ustalając moment powstania przychodu powinny stosować przepisy wskazanego wyżej art.12 ustawy. Co do zasady Wspólnota powinna ustalać przychód podatkowy w momencie otrzymania, zgodnie z art.12 ust.1 ustawy, ergo: w momencie otrzymania Wspólnota powinna rozpoznawać koszty zarządu nieruchomością.

Do kwot zaliczek uiszczanych przez właścicieli lokali nie ma zastosowania przepis art.12 ust.4 pkt 1 ustawy, w myśl którego do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Istotą wspólnoty mieszkaniowej nie jest bowiem świadczenie usług na rzecz członków wspólnoty, a jedynie gromadzenie środków i dokonywanie z nich stosownych opłat niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie.

Uiszczane zaliczki przez członków wspólnoty, na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz kosztów związanych z utrzymaniem pojedynczego lokalu, stanowi zatem dla wspólnoty przychód w dacie ich otrzymania (art.12 ust.1 ustawy).

Wyjątek od tej zasady przewidziany został w art.12 ust.3 ustawy i dotyczy sytuacji, gdy wspólnota osiąga przychody związane z działalnością gospodarczą. Wówczas należy rozpoznać przychód niezależnie od tego czy zostały faktycznie otrzymane. Moment powstania takiego przychodu powstaje na zasadach określonych w art.12 ust.3a-3e ustawy.