opodatkowanie odszkodowania naliczonego za bezumowne korzystanie z nieruchomości

UZASADNIENIE

W dniu 5 października 2009r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania odszkodowania naliczonego za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Sprawa dotyczy bezumownego zajmowania nieruchomości położonej w miejscowości K. Do dnia 31 sierpnia 2008r. na podstawie umowy najmu zawartej przez Wnioskodawcę, firma handlowo usługowa zajmowała ww. nieruchomość. Wpłacany przez najemcę czynsz podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 22%.

Po wygaśnięciu w dniu 31 sierpnia 2008r. umowy najmu, według decyzji Wydziału Edukacji Urzędu Miasta K. wynajmowany budynek Wnioskodawca miał przekazać ośrodkowi sportowemu.

Firma handlowo usługowa wynajmowanego budynku nie opuściła. Pomimo, że od dnia 1 września 2008r. nie było między stronami zawartej umowy najmu i żadne faktury VAT nie były przez Wnioskodawcę wystawiane, Firma handlowo usługowa wpłacała co miesiąc na rachunek bankowy Wnioskodawcy kwoty dotychczasowego czynszu, które Wnioskodawca przekazywał na otwarte specjalnie na ten cel konto depozytowe.

Obecnie Wnioskodawca jest w trakcie podpisywania ugody z Firmą handlowo usługową. Na podstawie tej ugody Firma handlowo usługowa zobowiązana będzie do wpłacenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Wszystkie środki finansowe wpłacone po dniu 31 sierpnia 2008 r. przez Firmę handlowo usługową nie były przez Wnioskodawcę wydatkowane.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy uzyskane od dnia 1 września 2008r. środki finansowe Wnioskodawca może potraktować jako odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości i zwolnić z opodatkowania podatkiem VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy, środki te nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ Wnioskodawca traktuje je jako wpłaty za bezumowne korzystanie z cudzej nieruchomości. W związku z tym nie można traktować ich, zdaniem Wnioskodawcy, jako wynagrodzenia należnego właścicielowi za użytkowany lokal w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) zwanej dalej ustawą o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega, m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Ust. 2 ww. przepisu stanowi, że czynności określone w ust. 1 podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług niezależnie od tego czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

W myśl art. 7 ust. 1 cyt. powyżej ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Ponadto, zgodnie z art. 8 ust. 1 powołanej ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
   
   

Wskazane powyżej czynności, jak wynika z art. 5 ust. 2 ww. ustawy podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa. Oznacza to zatem, że istotny jest przede wszystkim faktyczny przebieg danej czynności i osiągnięty rezultat zgodny z zamiarem umawiających się stron.

Definicja świadczenia usług ma zatem charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest przejawem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji realizowanych przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Z przepisu art. 659 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) wynika, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemny rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Kwestie korzystania z cudzej własności bez tytułu prawnego, tj. bez zgody wynajmującego regulują przepisy art. 224 ? 225 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 224 § 1 i § 2 ww. ustawy, samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę.

Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

W myśl natomiast art. 225 Kodeksu cywilnego, obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

O tym czy, bezumowne korzystanie z nieruchomości gruntowej w tym wypadku podlegało będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług decydować będą okoliczności przywołane w określonym stanie faktycznym.

Przypadek wskazany przez Wnioskodawcę wskazuje, iż po zakończeniu umowy najemca nadal korzysta z wynajmowanej nieruchomości. Z przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego wynika domniemanie, że Wnioskodawca wyrażał zgodę na dalsze korzystanie z przedmiotowej nieruchomości przez firmę korzystającą z nieruchomości czego przejawem jest otwarcie konta depozytowego, na które wpłacane są środki, które są adekwatne do czynszu wcześniej ponoszonego. Przesłanką istotną w przedmiotowym stanie jest również zamiar zawarcia ugody, której konsekwencją będzie obciążanie użytkownika odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z przedmiotowej nieruchomości. Taka sytuacja wskazuje, że mamy do czynienia z kontynuacją dotychczasowego stosunku zobowiązaniowego. Taki przypadek precyzuje art. 674 Kodeksu cywilnego, z którego treści wynika, że jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony. W zaistniałym stanie faktycznym Wnioskodawca, jako właściciel nieruchomości wynajmuje ją firmie opisanej we wniosku. Za okres po zakończeniu umowy, wynajmujący wpłaca określone kwoty dotychczasowego czynszu na konto wynajmującego na specjalnie utworzone na ten cel konto depozytowe. Kwota którą Wnioskodawca obciąża wynajmującego w przedmiotowej sytuacji nie stanowi, w ocenie tut. organu, odszkodowania za bezumowne korzystanie z cudzej rzeczy, lecz stanowi kwotę należną za korzystanie z nieruchomości w okresie nieobjętym umową za zgodą Wnioskodawcy. W związku z powyższym otrzymana kwota podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Inaczej w sytuacji, gdy po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego najemca nie chce opuścić gruntu, a wynajmujący dążąc do tego wytoczy przeciwko niemu powództwo o wydanie rzeczy, zasadne jest wówczas przyjęcie, że pomiędzy wynajmującym i korzystającym bezumownie z nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. Świadczenie podatnika, nie jest oparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia ? nie podlega w takiej sytuacji opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, środki finansowe otrzymane przez Wnioskodawcę za bezumowne korzystanie z nieruchomości stanowią wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości za okres nieobjęty umową, które w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.