Podatek przy sprzedaży mieszkania kupowanego częściami - opinia prawna

13.12.2006

Stan faktyczny

6 lat temu kupiłam mieszkanie na współwłasność w udziale 50%. W tym roku odkupiłam brakujące mi 50% udziałów i w chwili obecnej jestem jedynym właścicielem mieszkania. Chciałabym je sprzedać, a środki przeznaczyć na własne potrzeby mieszkaniowe, jednak nowe mieszkanie będzie tańsze niż uzyskane środki ze sprzedaży dotychczasowego mieszkania. Czy będę musiała od zakupionych w tym roku udziałów zapłacić 10% podatku? Czy 50% udziałów kupionych w tym roku mogę zadeklarować, że będą przeznaczone na nowe mieszkanie, a pierwsze 50% zakupione 6 lat temu będzie wolne od podatku?

Opina prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona w oparciu o następujący akty prawne:

Ustawę z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny ( Dz.U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami),
Ustawę z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 2000 r., Nr 14, poz. 176), w brzmieniu na dzień 16 grudnia 2006 r.

Jeśli do sprzedaży mieszkania, stanowiącego własność osoby sprzedającej dochodzi w terminie 5 lat od jego nabycia, sprzedający obowiązany jest zgodnie z obowiązującymi przepisami podatkowymi, uiścić podatek w wysokości 10 % od uzyskanego przychodu. Przychodem zgodnie z definicją zawartą w ustawie, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. W opisanej przez Panią sytuacji opodatkowaniu podlega przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy, którym jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszonej o koszty sprzedaży. Przychód ten może być ustalony przez Urząd Skarbowy w przypadku, gdy cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw.

Ustawa przewiduje następujące przypadki zwolnienia od zapłaty 10 % podatku od przychodu ze sprzedaży nieruchomości:

jeśli dokonywana jest sprzedaż nieruchomości uzyskanej ze spadku lub darowizny, bez względu na czas dokonywanej sprzedaży, sprzedający nie ponosi obowiązku zapłaty podatku (art. 21 ust.1 pkt. 32 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych),
jeśli sprzedana nieruchomość stanowi rekompensatę za mienie zabużańskie (art. 21 ust.1 pkt. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych),
jeśli sprzedana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rolnego, chyba że w wyniku sprzedaży grunt traci swój dotychczasowy charakter - rolny lub leśny (art. 21 ust.1 pkt. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych),
jeżeli nieruchomość sprzedana została na postawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska (art. 21 ust.1 pkt. 31 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych),
jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian tych nieruchomości lub praw, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, zajmowanego na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale lokalu lub budynku (art. 21 ust.1 pkt. 32 lit. b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych),
jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali (art. 21 ust.1 pkt. 32 lit. c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych),
jeśli należność ze sprzedaży nieruchomości zostanie w ciągu dwóch lat od sprzedaży przeznaczona na zakup nowego mieszkania w kraju. W tym przypadku zwolnienie z 10 % obowiązuje tylko tę część należności przeznaczoną na zakup nowego mieszkania.

10 % podatek od sprzedaży nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda w ciągu 2 lat na zakup nowego mieszkania.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 a) źródłem przychodu do opodatkowania jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Zatem udział w sprzedawanej nieruchomości w wysokości 50% nie będzie stanowi źródła przychodu do opodatkowania.

W Pani przypadku sytuacja wygląda następująco: od podatku zwolniona jest tylko ta suma uzyskana ze sprzedaży mieszkania, która przeznaczona jest na zakup nowego mieszkania. Jeśli wartość nowego mieszkania będzie mniejsza od wartości tych 50 % mieszkania, które nabyła Pani w ostatnim czasie - od tego musi Pani odprowadzić podatek.

Zespół
e-prawnik.pl

Komentarze