Uchwała zarządu wspólnoty

Odpowiedź prawnika: Uchwała zarządu wspólnoty

Zarówno w małych, jak i w dużych wspólnotach mieszkaniowych istnieje podział na tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Czynności zwykłego zarządu dotyczą wszelkich kwestii związanych z bieżącym administrowaniem nieruchomością wspólną. Inne czynności, które wykraczają poza ten charakter, uznać należy za przekraczające zakres zwykłego zarządu. Nie ma zamkniętego katalogu jednych bądź drugich czynności, dlatego też zaliczenie danej czynności do jednej z powyższych kategorii zależeć będzie zawsze od okoliczności konkretnego przypadku, w szczególności jej wagi i znaczenia dla danej wspólnoty mieszkaniowej. Niemniej, w ustawie o własności lokali (art. 22 ust. 3 u.w.l.) wymienione zostały przykładowe czynności, które uznano za przekraczające zakres zwykłego zarządu. Mając na uwadze stan faktyczny opisany w pytaniu, zauważyć należy, iż zasadniczo do czynności zwykłego zarządu należy załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Zatem w granicach zwykłego zarządu mieści się bieżące gospodarowanie rzeczą, nie pociągające nadzwyczajnych wydatków i nie prowadzące do zmiany przeznaczenia rzeczy (E. Gniewek Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz. Zakamycze 2001 r.). Czynnościami zwykłego zarządu będą wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i z jej administracją. 

Decydujące więc jest przy tym, jaki zakres remontu jest przewidziany i czego miałby on dotyczyć. (np. remont instalacji elektrycznej jest uważany za czynność zwykłego zarządu – np. wyrok Sądu Apelacyjnego, I ACa 103/11, W uchwale z 19 kwietnia 2002 r., III CZP 18/2002, Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności może się mieścić w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), a wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich.) Zdaniem jednak przedstawicieli doktryny, rozporządzanie, obciążanie nieruchomości wspólnej, modernizacja i większy remont, nadbudowa i przebudowa, podział nieruchomości i łączenie lokali - to (jednoznacznie) czynności przekraczające zwykły zarząd, które wymagają zgody wszystkich właścicieli lokali. (Dziczek Roman, Prawo mieszkaniowe w praktyce. Wzory pozwów i wniosków sądowych Warszawa 2012)

W sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, zarząd musi już mieć zgodę członków wspólnoty, nie może więc działać samodzielnie.