Jak zaktualizować metraż mieszkania w księdze wieczystej - opinia prawna

Opinia prawna

Zgodnie z art. 1 § 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Wpis w księdze wieczystej własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu następuje w omawianej sytuacji na podstawie aktu notarialnego sprzedaży mieszkania i w związku z tym metraż został określony według starych danych. Powierzchnię lokalu ujawnia się w dziale I-O księgi wieczystej (opis nieruchomości).

Zgodnie z art. 10 wskazanej wyżej ustawy w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.  

Postępowanie wszczynane na podstawie tego przepisu dotyczy jednak zasadniczo działu I-SP, w którym dokonuje się wpisów praw związanych z tym lokalem. Zgodnie z wyrażanym w doktrynie poglądem możliwość usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, jaką daje art. 10 nie dotyczy jednak oznaczenia nieruchomości.

Wpisy w dziale I-O nie są objęte domniemaniem prawdziwości z art. 3 ani nie są chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, chociaż zrozumiałe jest, iż ich zmiana stanowiła ułatwienie przy ewentualnym zbyciu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, w negocjacjach z potencjalnym nabywcą. Proszę jednak pamiętać, iż nie objęcie wpisów dotyczących oznaczenia  (dział I-O) domniemaniem prawdziwości oznacza, iż w pełni uzasadnione będzie podawanie większego metrażu nawet bez zmiany wpisu w Kw.

Zgodnie z art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.  

Wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami.

W ewidencji gruntów i budynków prowadzi się m. in. rejestry gruntów, budynków oraz lokali. Oprócz tego, zgodnie z par. 27 rozporządzenia o ewidencji gruntów i budynków prowadzi się też kartotekę lokali, która jest raportem sporządzonym na podstawie danych ewidencyjnych o lokalach, wymienionych w par. 70 ust. 1, zebranych w pozycjach kartoteki lokali.  Kartoteka lokali zawiera ponadto:  

• dane określające właścicieli lokali oraz innych władających lokalami,  

• oznaczenia jednostek rejestrowych gruntów, jednostek rejestrowych budynków oraz w przypadku lokali stanowiących odrębne nieruchomości - oznaczenia jednostek rejestrowych lokali związanych z poszczególnymi lokalami.  

Zgodnie z paragrafem 2 przedmiotowego rozporządzenia przez lokal należy rozumieć samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali. Zgodnie z nimi samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.  O samodzielności lokalu stanowi jego stan techniczny, a nie prawny. Dlatego też za samodzielny lokal można uznać lokal będący przedmiotem odrębnej własności lokalu, jak i lokal nie wyodrębniony.

Zgodnie z paragrafem 70 rozporządzenia o ewidencji gruntów i budynków danymi ewidencyjnymi dotyczącymi lokalu są:  

1. numer lokalu, stanowiący część składową identyfikatora lokalu,  

2. numer ewidencyjny budynku, w którym znajduje się lokal,  

3. oznaczenie funkcji użytkowej lokalu,  

4. liczba izb wchodzących w skład lokalu oraz liczba i rodzaj pomieszczeń przynależnych do lokalu, 

5.  wyrażone w m2 pole powierzchni użytkowej lokalu oraz pole powierzchni pomieszczeń przynależnych do lokalu.  

Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, oprócz danych wymienionych wyżej, są:  

1. oznaczenie księgi wieczystej,  

2. oznaczenie dokumentów określających inne niż własność prawa do lokalu,  

3. numer ewidencyjny jednostki rejestrowej lokali, do której przyporządkowany został lokal,  

4. wartość lokalu i data ustalenia tej wartości.  

Analizując powyższe przepisy należy uznać, iż ewidencji gruntów i budynków powinny być zawarte dane zarówno dane lokali będących przedmiotem odrębnej własności, jak i nie wyodrębnionych. W ewidencji nie ujmuje się tylko lokali znajdujących się w budynkach, na których postawienie nie jest wymagane pozwolenie na budowę.

Zgodnie z kolejnym, tj. 71, przepisem tego rozporządzenia dane ewidencyjne dotyczące budynków, wymienione w § 63 ust. 1 pkt 12 i 13, oraz dane ewidencyjne, dotyczące lokali, wymienione w § 70 ust. 1, o ile nie są zawarte w dokumentach, o których mowa w art. 23 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne - np. w aktach notarialnych - (art. 23: Właściwe organy, sądy i kancelarie notarialne przesyłają staroście odpisy prawomocnych decyzji i orzeczeń oraz odpisy aktów notarialnych, z których wynikają zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków,
w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji, orzeczenia lub sporządzenia aktu notarialnego.), ujawnia się w ewidencji na wniosek właściwych podmiotów ewidencyjnych lub osób, jednostek organizacyjnych i organów, o których mowa w § 11 ust. 1 pkt 1, na podstawie doręczonej przez nich dokumentacji opracowanej przez osobę legitymującą się odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi.

Dane zawarte w ewidencji podlegają - oprócz pierwszego wpisu - aktualizacji. Następuje to z urzędu lub na wniosek osób, organów i jednostek organizacyjnych, o których mowa w § 10 i 11, tj. na wniosek właścicieli, użytkowników wieczystych gruntów,  jednostek organizacyjnych sprawujących zarząd lub trwały zarząd nieruchomościami,  państwowych osób prawnych, którym Skarb Państwa powierzył w stosunku do jego nieruchomości wykonywanie prawa własności lub innych praw rzeczowych,  organów administracji publicznej, które gospodarują nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa oraz gminnych, powiatowych i wojewódzkich zasobów nieruchomości,  użytkowników gruntów państwowych i samorządowych.

Zdaniem opiniującej konieczne będzie skierowanie do starosty wniosku o aktualizację danych przez spółdzielnię. Najpierw jednak metraż powinien być stwierdzony przez osobę legitymującą się uprawnieniami budowlanymi.  

Zgodnie z art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w razie niezgodności danych katastru nieruchomości (tj. ewidencji gruntów i budynków) z oznaczeniem (dział I-O) nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje - na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika - sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości (tj. z ewidencji gruntów
i budynków). Sprostowanie może być dokonane także z urzędu, na skutek bezpośredniego sprawdzenia danych w bazie danych katastru nieruchomości lub zawiadomienia jednostki prowadzącej kataster nieruchomości. Do zawiadomienia jednostki prowadzącej kataster nieruchomości musi być załączony wypis z operatu katastralnego, a gdy jest to niezbędne - także wyrys z mapy katastralnej lub inny dokument stanowiący podstawę sprostowania oznaczenia nieruchomości.

Zgodnie z art. 24 [1] ustawy o księgach wieczystych i hipotece do ksiąg wieczystych prowadzonych dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o księgach wieczystych dla nieruchomości. Na podstawie tego przepisu należy uznać, iż tak  samo jak właściciel nieruchomości, nabywca może złożyć wniosek o dokonanie zmiany wpisu w dziale I-O.

Wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, czy wykaz zmian gruntowych muszą być zaopatrzone w klauzulę informującą, że są przeznaczone do dokonywania wpisów w księgach wieczystych.

Aby dokonać zmian wpisu w dziale I-O księgi wieczystej należy skontaktować się ze spółdzielnią, by ustalić sprawę złożenia wniosku do starosty o zmianę danych w ewidencji gruntów i budynków. Po ustaleniu tego konieczne będzie skontaktowanie się z osobą mającą uprawnienia budowlane. Ustalony przez tą osobę metraż lokalu będzie podstawą dokonania zmian w ewidencji. Następnie uprawniony do lokalu powinien uzyskać zaświadczenie z ewidencji opatrzone w klauzulę informującą, że są przeznaczone do dokonywania wpisów w księgach wieczystych. Jak już wyżej wskazano, zgodnie z art. 24 [1] ustawy o księgach wieczystych i hipotece do ksiąg wieczystych prowadzonych dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o księgach wieczystych dla nieruchomości. Po uzyskaniu zaświadczenia z ewidencji można więc złożyć wniosek o zmianę w Kw.

Jeśli uzyskanie zaświadczenia z ewidencji gruntów i budynków będzie utrudnione, należy pamiętać, iż zgodnie z art. 26 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, podstawą oznaczenia lokalu w księdze wieczystej może być także zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu, wydane przez spółdzielnię mieszkaniową, a domu jednorodzinnego - zaświadczenie wydane przez spółdzielnię oraz dane katastru nieruchomości.

Wniosek o wpis w księdze wieczystej składa się na formularzu KW-WPIS, wniosek podlega opłacie stałej w wysokości 60 zł.