Umowa przedwstępna zakupu mieszkania zawarta z uprawnionymi z prawem pierwokupu – opinia prawna

Opinia prawna

Przedstawiona w stanie faktycznym sytuacja nie rodzi większych problemów prawnych. Istotne wątpliwością mogą jednak zrodzić się na etapie finansowania inwestycji z kredytu bankowego, jednakże rozwiązanie tych problemów nie jest kwestią prawną, a jedynie dokonanych z bankiem kredytującym ustaleń.

Jeżeli Pana znajomym, będącym członkami spółdzielni mieszkaniowej (dalej: członkowie spółdzielni), przysługuje prawo pierwokupu, możliwość zaoferowania sprzedaży mieszkania innym osobom uzależniona jest od niewykonania prawa pierwokupu przez osoby uprawnione.

Chęć zakupu tego mieszkania bez oczekiwania na rozpisanie otwartego przetargu wymaga porozumienia z osobami, którym przysługuje prawo pierwokupu.

Rozwiązania prawne związane z taką transakcją sprowadzają się do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży oferowanego mieszkania z Pana znajomymi (członkami spółdzielni). Umowa przedwstępna zobowiązuje jej strony do zawarcia w przyszłości umowy definitywnej. W analizowanym przypadku umową definitywną byłaby umowa sprzedaży mieszkania zakupionego przez członków spółdzielni w wykorzystaniu przysługującego im prawa pierwokupu.

Prawo cywilne, biorąc pod uwagę skutki dokonania tej czynności prawnej, zna dwa rodzaje umów przedwstępnych. Tzw. umowa przedwstępna o skutku słabszym powoduje, iż w razie uchylania się jednej ze stron od zawarcia umowy definitywnej, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, iż liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (definitywnej), przy czym strony umowy przedwstępnej mogą odmiennie określić w umowie zakres takiego odszkodowania (art. 390 § 1 k.c.).

Umowa przedwstępna o tzw. silniejszym skutku powoduje, iż w razie uchylanie się jednej ze stron od zawarcia umowy przyrzeczonej (definitywnej), druga strona może skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (definitywnej) - art. 390 § 2 k.c.
O rodzaju skutku, jaki rodzi zawarcie umowy przedwstępnej decyduje jej treść i forma.
Po pierwsze, umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (definitywnej) - art. 389 § 1 k.c.. Oznacza to, że w przypadku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, umowa ta powinna określać cenę sprzedaży a także zobowiązanie do przeniesienia własności rzeczy na kupującego oraz zobowiązanie kupującego do odebrania zakupionej rzeczy (art. 535 k.c.).

W umowie przedwstępnej jej strony mogą określić termin, w którym powinna być zawarta umowa przyrzeczona (definitywna). Nie jest to jednak warunek niezbędny ważności umowy przedwstępnej, gdyż w braku określenia terminu, umowa przyrzeczona (definitywna) powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, a jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 k.c.).

Jak już wspomniano, rodzaj skutku, który rodzi umowa przedwstępna uzależniona jest od jej treści i formy, w jakiej została ona zawarta. Zgodnie z art. 390 § 2 k.c., tzw. silniejszy skutek uzależniony jest od spełnienia przez umowę przedwstępną wymagań, od których uzależniona jest ważność umowy przyrzeczonej (definitywnej), w szczególności co do formy. Jeżeli więc umowa przedwstępna sprzedaży dotyczyć ma mieszkania (w stanie faktycznym nie określono precyzyjnie, czy chodzi o własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu czy też o odrębną własność lokalu), umowa ta powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Przekładając powyższe rozważania prawne na przedstawiony stan faktyczny należy stwierdzić, że najlepszym dla Pana zabezpieczeniem możliwości zakupu tego mieszkania jest zawarcie ze znajomymi członkami spółdzielni przedwstępnej umowy sprzedaży tego mieszkania. Umowa przedwstępna, aby była dla Pana najbezpieczniejsza, tj. aby prowadziła do skutku, który chce Pan osiągnąć, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego oraz powinna zawierać termin, w którym umowa przyrzeczona (definitywna) powinna zostać zawarta.

Oczywiście skuteczność takiej umowy uzależniona jest od wcześniejszego zakupu tego mieszkania przez Pana znajomych członków spółdzielni od spółdzielni mieszkaniowej. Umowa przedwstępna będzie więc zawarta pod warunkiem. Akt notarialny zawierający umowę przedwstępną, powinien szczegółowo określać powstałą sytuację faktyczną, tj. stwierdzać, iż:

• znajomym członkom spółdzielni przysługuje prawo pierwokupu mieszkania,

• znajomi członkowie zobowiązują się zakupić mieszkanie a następnie sprzedać je Panu w terminie oznaczonym w umowie (np. 1 miesiąc od dnia zakupu mieszkania od spółdzielni).

Największym problemem pozostaje finansowanie inwestycji. Jak Pan wspomniał, środki pieniężne na zakup tego mieszkania mają pochodzić z kredytu bankowego, którego zabezpieczeniem ma być hipoteka ustanowiona na tym mieszkaniu. Konieczne jest przy tym, aby znajomi członkowie spółdzielni nie musieli „wykładać” pieniędzy na zakup przedmiotowego mieszkania.

Należy zaznaczyć, że pomimo tej dość specyficznej sytuacji faktycznej, finansowanie inwestycji z kredytu bankowego oraz zabezpieczenie go hipoteką na zakupionym mieszkaniu jest możliwe. Wymagać to będzie jednak trójstronnego porozumienia pomiędzy Panem, bankiem a Pana znajomymi członkami spółdzielni.

Zobowiązanie wynikające z kredytu bankowego jest zobowiązaniem osobistym, za wykonanie którego zobowiązany jest podmiot, który zaciągnął kredyt. Hipoteka jest dodatkowym zabezpieczeniem należącym do zabezpieczeń rzeczowych, co oznacza, że stanowi ona ograniczone prawo rzeczowe ustanowione na nieruchomości, na podstawie którego wierzyciel może egzekwować swą wierzytelność z przedmiotu hipoteki, niezależnie od tego, kto jest jego właścicielem.

W związku z powyższym możliwe jest zawarcie przez Pana z bankiem umowy kredytu, która zabezpieczona byłaby hipoteką ustanowioną na mieszkaniu zakupionym przez Pana znajomych członków spółdzielni. Aby Pana znajomi nie musieli „wykładać” pieniędzy na zakup tego mieszkania od spółdzielni, umowa kredytu powinna być zawarta jeszcze przed zakupem przez nich tego mieszkania od spółdzielni. W umowach kredytowych na zakup nieruchomości (mieszkań) bank z reguły zobowiązuje kredytobiorcę do dokonania określonego zabezpieczenia, przy czym zabezpieczenie to może być dokonane już po wypłacie środków kredytowych (do czasu ustanowienia zabezpieczenia bank zazwyczaj zobowiązuje kredytobiorcę do tzw. ubezpieczenia kredytu).

Środki finansowe z kredytu bankowego mogą być przez Pana postawione do dyspozycji Pana znajomych członków spółdzielni, co powinno być uwzględnione w umowie przedwstępnej. Następnie środki te zostaną zaliczone na poczet ceny, którą powinien Pan zapłacić znajomym członkom spółdzielni na zakup od nich przedmiotowego mieszkania. Ustanowienie hipoteki na mieszkaniu wymaga złożenia bankowi w formie pisemnej oświadczenia właściciela o ustanowieniu hipoteki.

Należy podkreślić, iż niniejsza opinia prawna nie uwzględnia postanowień statutu spółdzielni mieszkaniowej, która dokonuje zbycia lokalu, a które to postanowienia mogą ograniczać (np. terminowo) możliwość zbycia mieszkania zakupionego poprzez skorzystanie z członków spółdzielni z prawa pierwokupu.