Gruntowne zmiany w gospodarce nieruchomościami

22.10.2007

W zasadzie od 22 października zaczynają obowiązywać znowelizowane przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zmienią się m.in. zasady sprzedaży dawnych mieszkań komunalnych. Skorzystać będą mogli na tym nowi właściciele lokali i osoby, które wykupiły je przed wejściem zmian w życie.

W jakich dziedzinach nie będzie się stosowało przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami?

W dziale I zmienianej ustawy („Przepisy ogólne”) rozszerzono katalog aktów prawnych zawierających regulacje o charakterze szczególnym w stosunku do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, które stosuje się jedynie w przypadkach nieuregulowanych tą ustawą. Tak więc ustawa o gospodarce nieruchomościami dodatkowo nie będzie mogła naruszać przepisów:

ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne; rozszerzenie katalogu o ww. akt prawny wynika z głębokiej nowelizacji z dnia 3 czerwca 2005 r. ustawy – Prawo wodne, gdzie wprowadzono przepisy dotyczące m.in. odrębnego zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, do którego nie mają zastosowania przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami;
ustawy z dnia 3 lipca 2002 r. – Prawo lotnicze; zmiana wynika z faktu, że w art. 65 ustawy – Prawo lotnicze zawarto zamknięty katalog podmiotów, które mogą być właścicielami nieruchomości zajętych pod części lotnicze lotnisk międzynarodowych, co stanowi wyjątek od zasady ustanowionej w art. 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami; ustawa – Prawo lotnicze jest zatem aktem zawierającym przepisy szczególne w stosunku do ustawy o gospodarce nieruchomościami;
ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym, co wynika z nowelizacji tej ustawy uchwalonej przez Sejm RP w dniu 16 grudnia 2005 r.; w ww. ustawie dodany został rozdział dotyczący budowy i przebudowy linii kolejowych określonych w Narodowym Planie Rozwoju, w którym odmiennie niż w ustawie o gospodarce nieruchomościami uregulowano zasady nabywania nieruchomości pod budowę linii kolejowych.

Ponadto dodano przepis, z którego wynika, że przy stosowaniu przepisów działu II zmienianej ustawy należy respektować przepisy o pomocy publicznej. W ustawie o gospodarce nieruchomościami zawartych jest bowiem szereg przepisów, które w określonych sytuacjach mogą stanowić podstawę udzielania pomocy publicznej. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie może zaś wyłączać obowiązku respektowania przepisów o pomocy publicznej (w szczególności przepisów wspólnotowych), których interpretacja należy do właściwości Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Przepisy owego działu II („Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego”) regulują zasady gospodarowania nieruchomościami publicznymi głównie przez wprowadzenie szczególnych wobec reguł prawa cywilnego zasad obrotu tymi nieruchomościami. Jest to niezbędne, gdyż tym szczególnym rodzajem własności dysponuje nie sam właściciel, ale organ działający w jego imieniu.

Zasady podziału nieruchomości

Uproszczone zostały także zasady podziału nieruchomości. W gminach, które nie przygotowały miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, będzie obowiązywał skrócony, do 6 miesięcy, termin na zawieszenie postępowania w sprawie wydania decyzji dotyczącej podziału nieruchomości. Wprowadzono także jednoznaczne rozstrzygnięcia w sprawie podziału budynku stojącego na dzielonej nieruchomości. Granica podziału musi przebiegać wzdłuż głównych ścian.

Opłaty adiacenckie, nakładane przez gminy w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej, będzie można rozliczać nie tylko gotówką, ale również w postaci działki lub działek o wartości równej wysokości opłaty. Gminy będą mogły pobierać te opłaty również wtedy, gdy urządzenia będą budowane w ramach inwestycji dofinansowanej z funduszy UE.

Co to jest

opłata adiacencka?

Nowelizacja przewiduje uzupełnienie definicji opłaty adiacenckiej o wskazanie, że opłata ta może być ustalana i pobierana, także w przypadku gdy budowa urządzeń infrastruktury technicznej nastąpiła z udziałem środków publicznych pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub środków pochodzących ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.

Wedle nowego brzmienia przepisu przez opłatę adiacencką należy więc teraz rozumieć „opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości”.

Do ustawy dorzucono też definicję łączności publicznej, przez którą to należy rozumieć „infrastrukturę telekomunikacyjną służącą zapewnieniu publicznie dostępnych usług telekomunikacyjnych w rozumieniu przepisów prawa telekomunikacyjnego”. W tym pojęciu nie będzie się więc mieścić budowa i utrzymywanie obiektów operatora publicznego, który jest ustawowo zobowiązany do świadczenia powszechnych usług pocztowych. Tym samym zostało ono też dostosowane do przepisów aktualnie obowiązującego Prawa telekomunikacyjnego.

Jakie nowe cele publiczne przewidziano?

Celem nowelizacji art. 6 jest rozszerzenie, ze względów funkcjonalnych, celowościowych oraz porządkowych, ochrony prawnej gruntów przeznaczonych pod infrastrukturę lotniczą, tak aby poszczególne instytucje ustawy o gospodarce nieruchomościami, związane ze zdefiniowanym w tej ustawie „celem publicznym” dotyczyły nie tylko części lotniczej lotnisk, ale lotnisk jako całości, oraz nie tylko enumeratywnie wyliczonych lotniczych urządzeń naziemnych, ale wszystkich urządzeń do obsługi ruchu lotniczego, w tym w rejonach podejść.

Nowelizacja dodaje mianowicie do art. 6 cel publiczny, jakim jest budowa i utrzymywanie obiektów oraz pomieszczeń niezbędnych do realizacji obowiązków w zakresie świadczenia przez operatora publicznego powszechnych usług pocztowych, a także innych obiektów i pomieszczeń związanych ze świadczeniem tych usług.

Nowym celem publicznym ma być również „wydzielanie gruntów pod lotniska, urządzenia i obiekty do obsługi ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, oraz budowa i eksploatacja tych lotnisk i urządzeń”.

Część lotnicza lotniska stanowi obszar, do którego dostęp jest kontrolowany. Pozostały obszar lotniska to tzw. część pozalotnicza. Zarówno część lotnicza, jak i pozalotnicza nierozerwalnie współistnieją ze sobą tworząc lotnisko, czyli wydzielony obszar na lądzie, wodzie lub innej powierzchni w całości lub części przeznaczony do wykonywania startów, lądowań i naziemnego ruchu statków powietrznych, wraz ze znajdującymi się w jego granicach obiektami i urządzeniami budowlanymi o charakterze trwałym, wpisany do rejestru lotnisk. Dlatego jest uzasadnione objęcie definicją celu publicznego nie tylko części lotniczej lotniska, ale lotniska jako całości. Zmiana ta dotyczy przy tym nie tylko lotniczych urządzeń naziemnych, ale wszystkich urządzeń do obsługi ruchu lotniczego umożliwiających pełnienie przez lotnisko przypisanych mu funkcji.

Zmieniono ponadto brzmienie niektórych innych przepisów określających cele publiczne.

W przypadku jakich nieruchomości sprzedaż wymaga porozumienia z właściwymi organami?

Wedle zmienionych przepisów sprzedaż nieruchomości, oddawanie w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę, jeżeli są położone na obszarach:

terenów górniczych - wymaga, w razie braku planu miejscowego, porozumienia z organem właściwym do udzielania koncesji na wydobywanie kopalin;
parków narodowych - wymaga porozumienia z dyrektorem właściwego parku narodowego;
graniczących z nieruchomościami oddanymi w trwały zarząd na cele obronności i bezpieczeństwa państwa - wymaga porozumienia z właściwym w tych sprawach naczelnym organem administracji rządowej.

W odniesieniu zaś do nieruchomości położonych na obszarach morskiego pasa nadbrzeżnego wymagane jest porozumienie z właściwym terytorialnie organem administracji morskiej, w razie:

sprzedaży, oddawania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę - na obszarze pasa technicznego;
sprzedaży lub oddawania w użytkowanie wieczyste - na obszarze pasa ochronnego.

Pas techniczny jest pasem bezpośrednio przylegającym do brzegu morskiego i dlatego czynności związane ze sprzedażą nieruchomości, oddawaniem w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę powinny się odbywać za wiedzą i zgodą dyrektora Urzędu Morskiego. Obrót nieruchomościami na obszarze pasa ochronnego, czyli pasa w pewnej odległości od brzegu morskiego (za pasem technicznym) powinien również odbywać się w uzgodnieniu i porozumieniu z dyrektorem Urzędu Morskiego.

Przewidziano też iż, w przypadku naruszenia powyższych wymagań porozumienia z odpowiednimi organami (a więc w razie zawarcia umów, o których mowa, bez stosownego porozumienia), strony umowy ponoszą odpowiedzialność na zasadach ogólnych.

Jakie zmiany dotyczą gospodarowania przez starostów nieruchomościami Skarbu Państwa?

Nowelizacja art. 23 stanowi przede wszystkim odzew na raport NIK z 2006 r., w którym zaleciła ona przygotowanie zmian do ustawy o gospodarce nieruchomościami w celu wyeliminowania stwierdzonych nieprawidłowości w gospodarowaniu przez starostów nieruchomościami Skarbu Państwa. Zmiany dotyczą m.in. obowiązku zatwierdzania planów wykorzystania zasobu nieruchomości Skarbu Państwa przez wojewodów. W nowelizacji wskazuje się, jakie elementy powinien zawierać ten plan oraz na czym polega ewidencjonowanie nieruchomości zasobu Skarbu Państwa oraz nieruchomości nienależących do tego zasobu, stanowiących własność Skarbu Państwa oraz jednocześnie oddanych w użytkowanie wieczyste. Zmiana polegająca na wskazaniu, że ewidencjonowanie nieruchomości odbywa się zgodnie z katastrem nieruchomości, ma charakter jedynie doprecyzowujący. Dodatkowo zobowiązano starostów do systematycznego składania wojewodom sprawozdań i informacji o wykonaniu zadań z zakresu gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa.

Zmiany wprowadzono równie w rozdziale 4 zmienianej ustawy dotyczącym przetargów na zbycie nieruchomości oraz w rozdziale dotyczącym ich oddawania w trwały zarząd.

Ile z wniesionych opłat organ zatrzyma w razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie?

Nowelizacja modyfikuje przepis regulujący kwestię rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie. Właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie.

Dotychczasowe przepisy nie dyscyplinowały użytkowników wieczystych, gdyż w razie wykorzystania nieruchomości niezgodnie z celem, na który zostały oddane, albo też w przypadku gdy użytkownik wieczysty nie zabudował tych nieruchomości w terminie, właściciel nieruchomości (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego) był zobowiązany do zwrotu użytkownikowi wieczystemu, oprócz ww. sumy opłat rocznych, także opłaty pierwszej, która wynosi od 15 do 25% ceny nieruchomości (zgodnie z art. 72 ust. 2).

Wedle znowelizowanych przepisów organ będzie zwracał jedynie sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty te podlegają waloryzacji, a maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy.

Te same zasady stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego nabytego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Którym najemcom przysługuje pierwszeństwo w nabyciu lokali mieszkalnych?

Już w wyniku poprzedniej nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami przyjęto zasadę, iż w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem określonego terminu;
jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem określonego terminu,
jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

W praktyce dochodziło jednak często do pominięcia pierwszeństwa tych osób w nabyciu nieruchomości zabudowanych budynkami, w których cele mieszkaniowe nie są celami podstawowymi. Według nowej treści art. 34 ust. 7 zbycie nieruchomości zabudowanej domem wielolokalowym na rzecz innych osób niż wymienione w ww. pkt 1 i 2 nie może nastąpić z pominięciem pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych przysługującego najemcom tych lokali. Zmiana polegająca na zastąpieniu sformułowania „budynkiem mieszkalnym” sformułowaniem „domem wielolokalowym” ma więc wyeliminować niewłaściwą w tym zakresie praktykę niektórych organów. Pierwszeństwo w nabyciu lokali mieszkalnych będzie przysługiwało najemcom, których lokale położone są w budynku wykorzystywanym na cele inne niż mieszkaniowe.

Jak organ ma podawać do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę?

Wedle znowelizowanych przepisów właściwy organ ma sporządzać i podawać do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz ten będzie musiał zostać wywieszony na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu należy podać do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu. Takie działania stanowić mają gwarancję jawności obrotu nieruchomościami stanowiącymi własność publiczną.

Przewidziano też, iż obowiązek powyższy nie dotyczy oddania nieruchomości w najem lub dzierżawę na czas oznaczony do 3 miesięcy. Wykaz trzeba będzie jednak sporządzić i podać do publicznej wiadomości, jeśli po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 miesięcy strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość. Często występuje możliwość wynajęcia nieruchomości stanowiących własność publiczną na krótki okres czasu, np. na kilka dni, na potrzeby przeprowadzenia imprez plenerowych, zawodów sportowych, szkoleń, konferencji itp. Dotychczasowy obowiązek wywieszania wykazu nieruchomości na okres 21 dni w takich przypadkach w praktyce uniemożliwiał zawarcie tych umów, co skutkowało utratą możliwości uzyskania przychodów z tego tytułu.

Zmiany dotyczą również ogłoszeń o przetargach.

Jakie zmiany dotyczą przetargów na sprzedaż nieruchomości?

Wedle zmienionych przepisów ustawy, jeżeli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, przeprowadza się drugi przetarg, w którym właściwy organ może obniżyć cenę wywoławczą nieruchomości ustaloną przy ogłoszeniu pierwszego przetargu. Jeśli zaś również drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, właściwy organ w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, może zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo organizować kolejne przetargi. Przy ustalaniu warunków kolejnych przetargów stosuje się zasady obowiązujące przy organizowaniu drugiego przetargu.

Zgodnie z nowelizacją, cenę wywoławczą w drugim przetargu można w zasadzie ustalić w wysokości niższej niż wartość nieruchomości, jednak nie niższej niż 50 % tej wartości. Brak było bowiem uzasadnienia wprowadzenia obligatoryjności stosowania obniżek, w sytuacji gdy pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym. Regulacja powyższa wprowadzająca możliwość zastosowania obniżki pozwala organom na podejmowanie indywidualnej decyzji co do zastosowania obniżki, w zależności od zaistniałej sytuacji.

Nowelizacja przewiduje, iż jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu i w terminie podanych w zawiadomieniu, to organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. W zawiadomieniu zamieszcza się informację o tym uprawnieniu. Ma to służyć eliminacji praktyki działania osób ustalonych jako nabywcy nieruchomości, polegającej na tym, że osoba ta stawiała się u notariusza w wyznaczonym miejscu i terminie, ale nie przystępowała do podpisania aktu notarialnego w celu zapobieżenia przepadkowi wadium na rzecz sprzedającego.

Jakie zmiany dotyczą zasad oddawania nieruchomości w trwały zarząd?

Według nowelizacji gospodarka nieruchomościami stanowiącymi przedmiot własności Skarbu Państwa, na potrzeby statutowe:

Kancelarii Sejmu, Kancelarii Senatu, Kancelarii Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej, Kancelarii Prezesa Rady Ministrów, Trybunału Konstytucyjnego, Rzecznika Praw Obywatelskich, Sądu Najwyższego, Naczelnego Sądu Administracyjnego i innych sądów administracyjnych, Najwyższej Izby Kontroli, Krajowej Rady Radiofonii i Telewizji, Krajowego Biura Wyborczego, Instytutu Pamięci Narodowej - Komisji Ścigania Zbrodni przeciwko Narodowi Polskiemu oraz Państwowej Inspekcji Pracy, ministerstw, urzędów centralnych i urzędów wojewódzkich,
Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, z wyłączeniem rejonów

- należy do ministra właściwego do spraw administracji publicznej .

Oznacza to wyłączenie ministra właściwego do spraw administracji publicznej, jako organu uprawnionego do wydawania decyzji o oddaniu nieruchomości w trwały zarząd komórkom organizacyjnym Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, będących rejonami. Uznano bowiem, że najbardziej właściwym organem do ustanawiania trwałego zarządu na rzecz rejonów byłby starosta, właściwy ze względu na położenie nieruchomości oddawanej w trwały zarząd.

Przy tym przez potrzeby statutowe należy teraz rozumieć niezbędne do realizacji zadań i celów statutowych potrzeby komórek organizacyjnych, w szczególności izb, wydziałów i oddziałów, wyszczególnionych w statutach lub regulaminach wymienionych jednostek organizacyjnych.

Zgodnie z nowymi uregulowaniami, minister właściwy do spraw administracji publicznej oddaje nieodpłatnie, w drodze decyzji, jednostkom organizacyjnym, o których mowa wyżej, w trwały zarząd nieruchomości stanowiące zasób nieruchomości Skarbu Państwa, po uprzednim przejęciu niezbędnej dokumentacji i zawarciu porozumienia ze starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, określającego nieruchomości, które mają być z zasobu oddane tym jednostkom.

Wedle zmienionych przepisów ustawy wspomniane nieruchomości oddane w trwały zarząd ministerstwom, urzędom centralnym i urzędom wojewódzkim lub części tych nieruchomości mogą być oddawane w najem, dzierżawę lub użyczenie za zgodą ministra właściwego do spraw administracji publicznej.

Nowe przepisy stanowią też, iż nieruchomości stanowiące przedmiot własności lub przedmiot użytkowania wieczystego Skarbu Państwa oddaje się w trwały zarząd państwowej jednostce organizacyjnej, a nieruchomości stanowiące przedmiot własności lub przedmiot użytkowania wieczystego jednostki samorządu terytorialnego - odpowiedniej samorządowej jednostce organizacyjnej, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej. Wyjątki od tej reguły dotyczą np. gruntów Skarbu Państwa pokrytych wodami, którymi gospodarują m.in. samorządowe jednostki organizacyjne, wykonując zadanie z zakresu administracji rządowej, jak również gruntów zajętych pod drogi publiczne w miastach na prawach powiatu – zgodnie z obowiązującymi przepisami w granicach miast na prawach powiatu zarządcą wszystkich dróg publicznych, z wyjątkiem autostrad i dróg ekspresowych, jest bowiem prezydent miasta.

Wskazano, że oddanie nieruchomości będącej w trwałym zarządzie w najem, dzierżawę lub użyczenie może nastąpić na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd.

Co zmienia się w kwestii udzielania bonifikat od ceny zbywanych nieruchomości oraz co zainteresuje wykupujących mieszkania komunalne?

Wedle zmienionych przepisów ustawy właściwy organ może udzielić za zgodą, odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana:

na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych;
osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego;
organizacjom zrzeszającym działkowców z przeznaczeniem na ogrody działkowe;
poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed dniem 5 grudnia 1990 r.;
na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego;
kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;
jako lokal mieszkalny; w tym przypadku bonifikata obejmuje cenę lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu lub, w przypadku gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości;
w wyniku uwzględnienia roszczeń, o których mowa w art. 209a ust. 1 i ust. 2;
spółdzielniom mieszkaniowym w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali lub z przeniesieniem własności lokali lub domów jednorodzinnych;
osobie, będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości przyległej, która sprzedawaną nieruchomość lub jej części nabywa, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania jej nieruchomości przyległej i jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości - z zastrzeżeniem, że nieruchomość przyległa jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe;
podmiotom, o których mowa w art. 61 ust. 1 (tj. na zasadzie wzajemności przedstawicielstwom dyplomatycznym lub urzędom konsularnym państw obcych oraz innym przedstawicielstwom i instytucjom zrównanym z nimi w zakresie przywilejów i immunitetów na podstawie ustaw, umów międzynarodowych lub powszechnie obowiązujących zwyczajów międzynarodowych).

Jak stanowią zmienione przepisy, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

Obowiązek zwrotu zniżki nie dotyczy jednak:

zbycia na rzecz osoby bliskiej;;
zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;
zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;
zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;
sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Powyższe dotyczy odpowiednio osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.

Do tej pory osoby, które wykupiły mieszkania od samorządu terytorialnego czy od Skarbu Państwa po preferencyjnych cenach, nie mogły odsprzedawać tych lokali przez co najmniej 5 lat. W przeciwnym razie były bowiem zmuszone do zwrotu otrzymanej bonifikaty. Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami sprawi więc, że gmina nie będzie mogła żądać zwrotu zniżki, jeśli właściciel zamieni byłe mieszkanie komunalne na inne mieszkanie czy na nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe. Będzie więc mógł bez negatywnych konsekwencji wymienić lokal zaraz po podpisaniu aktu notarialnego z gminą. Podobnie będzie w sytuacji sprzedaży takiego lokalu, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży zostaną przeznaczone w ciągu 12 miesięcy na cele mieszkaniowe. Celem zmian jest zwiększenie swobody obrotu nieruchomościami (w tym lokalami mieszkalnymi) na rynku wtórnym, wykupionymi z zasobów publicznych. Skorzystać będą mogli na tym nowi właściciele lokali i osoby, które wykupiły je przed wejściem zmian w życie.

O odstąpieniu od żądania zwrotu bonifikaty w razie przekroczenia ustawowych terminów także w innych przypadkach przesądzi rada gminy, wojewoda, rady lub sejmik województwa. Wedle bowiem zmienionych przepisów ustawy, właściwy organ może odstąpić od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, w innych przypadkach niż określone wyżej, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku.

Ustaloną, zgodnie z art. 67, cenę nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków obniża się o 50 %. Właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę.

Zgoda w każdym z powyższych przypadków może dotyczyć więcej niż jednej nieruchomości.

W razie zbiegu praw do bonifikat z ww. tytułów stosuje się jedną bonifikatę korzystniejszą dla nabywcy.

Postanowiono, iż w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego za rok, w którym prawo wygasło, podlega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania wieczystego w tym roku. Zasada ta powinna obowiązywać w każdym przypadku, gdy wygasa prawo użytkowania wieczystego, np. przez upływ czasu, na który użytkowanie wieczyste zostało ustanowione, rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, wywłaszczenie prawa użytkowania wieczystego itp.

Kolejna zmiana wprowadza od początku przyszłego roku do art. 72 stawkę procentową opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego od ceny nieruchomości oddanej na cele rolne. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się bowiem według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosić teraz ma za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne - 1 % ceny. Zmiana ta ma na celu wprowadzenie jednolitych i sprawiedliwych zasad w odniesieniu do użytkowników wieczystych nieruchomości gruntowych oddanych na cele rolne.

W aktualnym stanie prawnym ustanowienie odrębnej własności lokalu użytkowego w budynku wzniesionym na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste pod budownictwo mieszkaniowe nie uzasadnia zmiany stawki procentowej opłaty rocznej. Zmiana art. 73 ma zapobiec zatem powstawaniu sytuacji niesprawiedliwych. W razie ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, albo w przypadku zmiany sposobu korzystania z tego lokalu możliwa będzie zmiana stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w odniesieniu do nieruchomości oddanych na różne cele.

W przypadku udzielania bonifikaty od opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego dla osób o niskich dochodach uznano, że skoro opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego pobierana jest za cały rok, to konsekwentnie do porównań należy przyjąć przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej z całego roku poprzedzającego rok, za który opłata roczna ma być wniesiona. Przeciętne wynagrodzenie jest publikowane przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym „Monitor Polski”.

Dodano przepisy, zgodnie z którymi zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach. Zasadę tę stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej. Takie same regulacje przyjęto odnośnie trwałego zarządu. Celem tych zmian jest stworzenie możliwości zaliczania wartości nakładów poniesionych na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej przez użytkowników wieczystych lub jednostki organizacyjne, którym oddano nieruchomości w trwały zarząd, przy aktualizacji opłat z tytułu odpowiednio: użytkowania wieczystego lub trwałego zarządu. Zaliczenie wartości tych nakładów będzie możliwe również w przypadku, jeżeli pod rządami poprzednio obowiązujących przepisów przy aktualizacji opłat nie było możliwe uwzględnienie wartości tych nakładów.

Czego jeszcze dotyczą zmiany w gospodarce nieruchomościami?

Nowelizacja dotyczy ponadto przepisów w zakresie zasad gospodarowania nieruchomościami należącymi do zasobów Skrabu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, prowadzenia postępowań w sprawie podziałów, scaleń, wywłaszczeń i ustalania opłat adiacenckich oraz w zakresie działalności zawodowej w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami. Doprecyzowuje mianowicie przepisy związane z kwalifikacjami zawodowymi rzeczoznawców, pośredników oraz zarządców nieruchomości.

Obecna nowelizacja jest spowodowana potrzebą uwzględnienia w przepisach ustawy wniosków wynikających z kilkuletnich doświadczeń w jej stosowaniu przez organy administracji publicznej oraz środowiska związane z nieruchomościami, z orzecznictwa sądów administracyjnych, sądów powszechnych oraz Trybunału Konstytucyjnego. Wiele zmian dotyczy więc doprecyzowania oraz uściślenia przepisów w celu wyeliminowania rozbieżnych interpretacji.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. 2007 r., Nr 173, poz. 1218);
Ustawa z dnia 30 czerwca 2005 r. o finansach publicznych (Dz. U. 2005 r., Nr 249, poz. 2104, ze zm.);
Ustawa z dnia 16 lipca 2004 r. – Prawo telekomunikacyjne (Dz. U. 2004 r., Nr 171, poz. 1800, ze zm.);
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903, ze zm.)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl