Odpowiedzialność kontraktowa stron umowy deweloperskiej

Ogólne zasady odpowiedzialności kontraktowej

Generalna zasada określająca odpowiedzialność stron umowy deweloperskiej wyrażona jest w art. 471 Kodeksu cywilnego (dalej: KC). Zgodnie z tym przepisem, dłużnik zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności. Przesłanki zastosowania tego przepisu są następujące:

• niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania;

• powstanie szkody w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania;

• związek przyczynowy między szkodą a niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania.

Przesłanką negatywną zastosowania tego przepisu jest zaś brak odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania po stronie dłużnika.

Deweloper odpowiada więc za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania na podstawie art. 471 KC. Niewykonanie będzie zachodzić wówczas, gdy świadczenie nie zostało w ogóle spełnione, tj. nie został wybudowany budynek i nie doszło do wyodrębnienia lokali oraz przeniesienia ich na rzecz potencjalnych nabywców. Szkodę zamawiającego stanowi wtedy uszczerbek majątkowy, rozumiany jako różnica między aktualnym stanem majątku wierzyciela a stanem hipotetycznym, jaki istniałby, gdyby zobowiązanie zostało wykonane.

Strony mogą oczywiście inaczej zdefiniować granice odpowiedzialności. Jeśli taka jest ich wola, mogą przyjąć na siebie surowszą odpowiedzialność także za okoliczności, za które z mocy ustawy nie ponoszą odpowiedzialności. Jednakże nie wolno im wyłączyć odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną wierzycielowi umyślnie (art. 473 § 2 KC).

Należy jednak w tym momencie zaznaczyć, iż klauzule regulujące odpowiedzialność stron, w tym kary umowne czy uprawnienie do odstąpienia od umowy (o których będzie mowa dalej), stanowią bodaj najistotniejsze punkty każdej umowy, w tym umowy deweloperskiej. To na nie powinniśmy więc zwracać baczną uwagę. Jeśli niekorzystnie ukształtują naszą pozycję względem dewelopera, cała umowa może nam przynieść jedynie straty. Odpowiedzialność stron i wszystko, co jest z nią związane - to jest obszar, o którym warto rozmawiać i negocjonawać jak najlepsze warunki.

Siła wyższa

Skoro zasadą jest odpowiedzialność strony, sytuacje, w których możliwe jest zwolnienie od odpowiedzialności, powinny być wyraźnie wskazane w umowie. Najwięcej kontrowersji w praktyce wywołują klauzule wyłączające odpowiedzialość dewelopera z określonych przyczyn. Często umowy deweloperskie zawierają postanowienia wyłączające odpowiedzialność dewelopera z powodu zaistnienia tzw. siły wyższej. Wątpliwości mogą budzić zapisane w umowach interpretacje tego pojęcia. Co do zasady siłę wyższą określa się jako zdarzenie:

• zewnętrze w stosunku do powołującego się nań podmiotu;

• obiektywnie istniejące;

• nieprzewidywalne;

• któremu nie można zapobiec.

Generalnie za siłę wyższą uznaje się tradycyjnie zjawiska przyrody, takie jak powódź, susza, huragany. Do tego doszły, wraz z rozwojem nauki i techniki, rozruchy społeczne, wojny, głębokie kryzysy ekonomiczne. W umowach deweloperskich obserwowane są negatywne praktyki zmierzające do rozszerzania granic pojęcia siły wyższej. Tego typu klauzule mogą zostać uznane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone na podstawie art. 385³ pkt 2 KC. Zgodnie z tym przepisem, postanowienia, które w istotny sposób ograniczają lub wyłączają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, w razie wątpliwości uważa się za niedozwolone.

Przykład:

• Przykładowo, za niedozwolone klauzule zostały uznane w orzecznictwie sądowym postanowienia wyłączające odpowiedzialność z powodu siły wyższej w przypadku zaistnienia strajku czy też uszkodzenia maszyn niezbędnych do wykonania umowy. W rozumieniu sądów, nie są to zjawiska zewnętrzne wobec dłużnika, dyskusyjna wydaje się również kwestia niemożliwości zapobieżenia im.  

Zwłoka dłużnika

Formą niewykonania zobowiązania jest niedotrzymanie przez dłużnika terminu określonego w umowie z powodu okoliczności, za które ponosi on odpowiedzialność.

W języku prawniczym określane jest to fachowo mianem "zwłoki" (art. 476 KC). Za opóźnienie zaś uznawane jest niedochowanie terminu będące następstwem okoliczności, za które dłużnik nie odpowiada. Oczywiście surowsze skutki pociąga za sobą zwłoka dłużnika. Na tym ostatnim spoczywa też obowiązek udowodnienia, iż nie odpowiada za niedotrzymanie terminu.

Kara umowna

Zgodnie z art. 483 § 1 KC, karą umowną nazywamy zastrzeżenie, iż naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy pieniężnej. Jedynie zobowiązania niepieniężne mogą być objęte klauzulą dotyczącą kary umownej.

Przykład:

• Przykładowo możliwe jest zastrzeżenie kary umownej w razie niedotrzymania terminu oddania mieszkania przez dewelopera.

Kara umowna jest w istocie odszkodowaniem. Dłużnik odpowiada więc na zasadzie winy, tak jak na ogólnych zasadach odpowiedzialności. Jedyną różnicą jest brak konieczności udowodnienia wysokości szkody. Kwota kary umownej ma bowiem w założeniu zastępować uciążliwe i czasochłonne dochodzenie rozmiaru szkody i wiążącej się z tym wysokości odszkodowania. W umowie należy dokładnie określić, kiedy deweloper płaci tę karę - w razie niewykonania zobowiązania, czy w razie nienależytego wykonania zobowiązania. Gdyby kara umowna miała przysługiwać tylko w razie niewykonania zobowiązania, wówczas nie można domagać się od kontrahenta, aby zapłacił karę i wykonał zobowiązanie jednocześnie.

Niezwykle istotne jest, aby w umowie zaznaczyć, że suma zastrzeżonej kary umownej nie jest ostateczna. Chodzi o to, aby możliwe było dochodzenie wyższego odszkodowania przy szkodzie o większych rozmiarach. Zgodnie z art. 484 § 1 zd. 2 KC, nie jest dopuszczalne żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość kary umownej, chyba że strony postanowiły inaczej.

Dużym błędem może okazać się oznaczenie kary umownej bez dodatkowych zastrzeżeń. W tej sytuacji bowiem kontrahent może powołać się na tę sumę i zamkąć nam drogę do dochodzenia większej rekompensaty za szkodę. A wystarczy zamieścić dosłownie jedno zdanie. Przykładowo: „Strona zastrzega sobie możliwość dochodzenia odszkodowania przewyższającego kwotę kary umownej."

Z drugiej strony, może zdarzyć się tak, że oznaczona kara umowna jest zdecydowanie wygórowana w stosunku do rozmiaru szkody i winy dłużnika. W takich przypadkach sprawdza się instytucja „miarkowania kary umownej". Według art. 484 § 2 KC, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej, jeśli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane albo gdy kara umowna jest „rażąco wygórowana".

Kara umowna najczęściej określana jest w gotówce oraz procentowo w stosunku do wartości świadczenia lub według konkretnej stawki mnożonej przez dni zwłoki.

Przed wypłatą kary umownej zobowiązany do niej może się bronić jedynie zarzutem, że nie ponosi odpowiedzialności za okoliczności, które spowodowały niewykonanie w terminie albo nienależyte wykonanie zobowiązania. Natomiast nie zostanie zwolniony z obowiązku wypłaty kary umownej nawet wówczas, gdy udowodni, że druga strona nie poniosła żadnej szkody na skutek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. 

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami);

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903, ze zmianami);

• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r., Nr 43, poz. 296, ze zmianami)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl