Opodatkowanie przychodów ze sprzedaży nieruchomości po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej i po podziale majątku dorobkowego

Przychody ze zbycia nieruchomości

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Przychodem ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy, w warunkach określonych wyżej, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszonej o koszt sprzedaży.

Dochodów z tego źródła nie łączy się z dochodami z innych źródeł. Dochody te podlegają zryczałtowanemu opodatkowaniu oczywiście w sytuacji, gdy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od nabycia. Podatek od takiego przychodu ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Pojęcie „nieruchomości” jako źródle przychodu obejmuje w tym przypadku tak nieruchomość gruntową, jak i wzniesiony na niej budynek, nawet gdy nie został on wykończony.

nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Od tej ogólnej zasady przepisy szczególne przewidują wyjątki. W pewnych bowiem wypadkach określonych w tych przepisach niektóre trwale z gruntem związane budynki lub ich części stanowią lub mogą stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. Takie budynki i ich części są także nieruchomościami, które w odróżnieniu od nieruchomości gruntowych określa się jako nieruchomości budynkowe.

Nieruchomości budynkowe są to budynki trwale z gruntem związane, które na podstawie przepisów szczególnych nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, lecz są odrębnymi od gruntu przedmiotami własności. Przepisy szczególne określają przy tym relację tego prawa do prawa do nieruchomości, na której budynek został wzniesiony. W aktualnym stanie prawnym ze względu na treść art. 235 § 1 kodeksu cywilnego odrębną własność mogą stanowić np. budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy przez wieczystego użytkownika.  

Zwolnienie od podatku przychodu ze sprzedaży odnosi się więc tylko do przypadków, gdy nastąpiła ona w okresie dłuższym niż 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło wybudowanie czy nabycie (np. w drodze dziedziczenia). Bieg ww. terminu pięciu lat nie może być przy tym liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku stanowiącego jego część składową. 

Ustanie wspólności majątkowej małżeńskiej  

Według natomiast zdania pierwszego art. 31 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego „z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje pomiędzy małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa obejmująca ich dorobek (wspólność ustawowa)”.

Na skutek wyroku sądowego orzekającego rozwód lub separację wspólność majątkowa małżeńska ustaje, a do majątku, który był nią objęty, jak również do podziału tego majątku stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku (art. 46 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). 

Jaką datę przyjmuje się za datę nabycia nieruchomości w przypadku sprzedaży nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego? 

Za datę nabycia nieruchomości w przypadku sprzedaży nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Pogląd taki zawarty został w wyroku z dnia 9 kwietnia 1997 r. Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy w Krakowie sygn. akt I SA/Kr 35/97 (Przegląd Orzecznictwa Podatkowego z 1999 r. nr 9, poz. 166) oraz w piśmie PB2/PS/033-0421-1252/04 p.o. Dyrektora Departamentu Podatków Bezpośrednich Ministerstwa Finansów z 28 lipca 2005 r. do Dyrektora Izby Skarbowej w Zielonej.

Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez byłego małżonka nieruchomości przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział byłego małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.  

Co dla byłego małżonka stanowi przychód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym? 

W dniu podziału majątku wspólnego ten z byłych małżonków, któremu w wyniku tego podziału przypadła nieruchomość, nabył nie połowę nieruchomości, lecz odpowiednią jej część, odpowiadającą kwocie dopłaty, która towarzyszyła podziałowi majątku. Zatem gdy odpłatne zbycie tej nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od daty uprawomocnienia się postanowienia sądu o podziale majątku wspólnego, opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym podlega przychód uzyskany z odpłatnego zbycia tej nieruchomości w tej części, która odpowiada kwocie dopłaty.

Natomiast jeżeli były małżonek odpłatnie zbył przedmiotową nieruchomość przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie przez małżonków, opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym podlega całość przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia tej nieruchomości.

W obydwu przypadkach może mieć oczywiście zastosowanie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a–e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na tej podstawie zwolnieniu przedmiotowemu od podatku podlegają bowiem co do zasady przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c): 

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży: 

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, 

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, 

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, 

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, 

• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, 

b) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, 

c) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali, 

d) w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny, 

e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.  

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2000 r., Nr 14, poz. 176, ze zm.);

• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. 1964 r., poz. 9, Nr 59, ze zm.) 

A.J.
Zespół e-prawnik.pl