Pośrednik nieruchomości - nowe warunki działania

22 września 2004 r. zmieniło się szereg regulacji dotyczących pośrednictwa nieruchomościami. Zaczęły one obowiązywać równolegle ze zmianami w zarządzie nieruchomościami oraz w zawodzie rzeczoznawcy majątkowego.

Kto może zostać pośrednikiem?

Większość warunków, jakie musi spełnić osoba fizyczna, starająca się o nadanie licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami pozostaje niezmieniona. Licencję zawodową nadaje się osobie, która:

1. posiada pełną zdolność do czynności prawnych,

2. nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za przestępstwa skarbowe oraz za inne przestępstwa mające znaczenie ze względu na wykonywany zawód,

3. odbyła praktykę zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami,

4. przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin uprawniający do otrzymania licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Obecnie jednak nie wystarcza już wykształcenie średnie, osoba taka musi posiadać wykształcenie wyższe, a także nie wystarcza już ukończenie kursy kwalifikacyjnego, konieczne jest ukończenie studiów podyplomowych w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Wspomnianych studiów podyplomowych nie musi zaliczyć osoba, która ukończyła studia wyższe o specjalności związanej z gospodarką nieruchomościami.

Osoba nie posiadająca obywatelstwa polskiego może otrzymać licencję zawodową pośrednika w obrocie nieruchomościami po spełnieniu warunków wymienionych powyżej oraz po wykazaniu się biegłą znajomością języka polskiego.

Co nowego w pośrednictwie?

Nowelizacja zawęża krąg podmiotów, które są lub mogą być pośrednikami nieruchomości.

Od tej chwili pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową, nie może już nią być osoba fizyczna prowadząca bez posiadania licencji zawodowej działalność zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Podobnie zmiany zaszły w warunkach, pod jakimi przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa nieruchomościami. W związku ze zmianami opisanymi powyżej, także przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami (oni także nie mogą już wykonywać tych czynności poprzez osoby, które nie posiadają licencji). Wynika z tego, że nie wystarczy już jedna bądź kilka osób z licencją w biurze pośrednictwa. Bardzo ważnym jest, iż w przypadku wykonywania działalności gospodarczej przez przedsiębiorcę w kilku miejscach lub oddziałach, przedsiębiorca powinien w każdym z tych miejsc zapewnić, aby czynności pośrednictwa były wykonywane wyłącznie przez pośredników w obrocie nieruchomościami. Nie ma jednak przeszkód, nadal na to pozwalają przepisy ustawy, aby pośrednik wykonywał czynności pośrednictwa przy pomocy innych osób działających pod jego nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.
Nowym w tym miejscu zapisem jest, iż z dniem wpisu do centralnego rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami pośrednik nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „pośrednik w obrocie nieruchomościami”. Tytuł zawodowy „pośrednik w obrocie nieruchomościami” podlega ochronie prawnej.
Wynika z tego, iż pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje zawód:

1. prowadząc jako przedsiębiorca działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami albo

2. w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Bardzo ważne jest to, że pośrednik nie może łączyć wykonywania zawodu w powyższych formach.

Jak prowadzić pośrednictwo?

Tak jak do tej pory przyjęte jest, iż pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia umów:

1. nabycia lub zbycia praw do nieruchomości,

2. nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

3. najmu lub dzierżawy nieruchomości.

W tym ostatnim przypadku możliwe jest także zawarcie umowy części nieruchomości, co dzięki nowelizacji także weszło w zakres czynności charakteryzujących pośrednika. Ponadto nowelizacja wprowadziła jeszcze inne możliwości stanowiąc, iż pośrednictwo polegać może także na zawodowym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów innych niż określone powyżej, byleby miały za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części. Od tej chwili pośrednik ma także prawo wykonywania opracowań i ekspertyz w zakresie rynku nieruchomości, może także zajmować się w tym zakresie doradztwem.

Co powinna określać umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami?

Tak jak do tej pory umowa pośrednictwa musi określać zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a sporządzona musi być w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Od tej chwili jednak ustawa określa także obowiązek, zgodnie z którym w umowie wskazuje się pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. Poza tym umowa taka musi zawierać oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Co ciekawe, umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy.

Poza tym tak jak do tej pory umowa ta ma charakter zobowiązujący, bowiem poprzez jej zawarcie pośrednik (czy to osoba fizyczna, czy to przedsiębiorca) zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia którejś z umów wymienionych powyżej, zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi lub przedsiębiorcy wynagrodzenia, którego sposób ustalenia lub wysokość także określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach.

Pośrednik oczywiście ma obowiązek ubezpieczyć się od odpowiedzialności cywilnej.

Jakie uprawnienia ma pośrednik?

Dzięki nowelizacji określono czego pośrednik, wykonując swój zawód, może domagać się od np. organów administracyjnych. I tak przy wykonywaniu działalności zawodowej w związku z zawartą umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w zakresie objętym tą umową, pośrednik odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:

1. księgach wieczystych,

2. katastrze nieruchomości,

3. ewidencji sieci uzbrojenia terenu,

4. tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych,

5. planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

6. rejestrach członków spółdzielni mieszkaniowych,

7. ewidencji ludności.

Odpowiedzialność zawodowa pośrednika

Bez jakichkolwiek rozróżnień na licencjonowanych i nielicencjonowanych pośredników nowela postanawia, iż pośrednik w obrocie nieruchomościami niewypełniający obowiązków (czyli działający zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, nie działający ze szczególną starannością oraz zasadami etyki zawodowej, nie chroniący interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności) podlega odpowiedzialności zawodowej.
Obecnie wobec pośrednika niewypełniającego tych obowiązków, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, mogą być orzeczone następujące kary dyscyplinarne:

1. upomnienie,

2. nagana,

3. zawieszenie licencji zawodowej na okres od 6 miesięcy do roku,

4. zawieszenie licencji zawodowej do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem pozytywnym,

5. pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.

Obecnie nagana nie jest już połączona z wpisem do centralnego rejestru pośredników. Zastosowanie kary zawieszenia licencji zawodowej na okres od 6 miesięcy do roku, zawieszenia licencji zawodowej do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem pozytywnym, pozbawienia licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia powoduje wykreślenie osoby ukaranej z rejestru z dniem, w którym decyzja o ukaraniu podlega wykonaniu. Ponowny wpis do rejestru następuje na wniosek osoby ukaranej, po upływie okresu orzeczonej kary.

Nadto pozbawienie licencji zawodowej następuje również w przypadku utraty zdolności do czynności prawnych oraz skazania za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, gospodarcze, fałszowania pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, przestępstwa skarbowe oraz inne przestępstwa mające znaczenie ze względu na wykonywany zawód,

Nie ma już możliwości zawieszenia lub pozbawienia licencji zawodowej z tego powodu, iż usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przez okres dłuższy niż 5 lat od ostatniej czynności zawodowej.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 46, poz. 543 ze zmianami),

• Ustawa z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. 2004 r., Nr 141, poz. 1492).

Zespół
e-prawnik.pl