Rynek wtórny czy pierwotny - gdzie kupić mieszkanie?

Rynek pierwotny

Rynek wtórny

Procedura

Trzeba się uzbroić w cierpliwość – nie tylko deweloper (czy spółdzielnia) może trafić na ”złe warunki atmosferyczne”. W przypadku gdy bank przelewa pieniądze transzami może dopatrzeć się niezrealizowania pewnego etapu (bank wysyła swoich ekspertów na plac budowy, jeśli tak przewiduje umowa przedwstępna i umowa tzw. rachunku powierniczego) i wstrzymać przelew.

Jest  korzystniejsza – decyzję o zdolności kredytowej można obecnie uzyskać b. szybko; dużo czasu zajmuje wprawdzie przeszukiwanie ofert, ale jak się już znajdzie właściwe mieszkanie i zajrzy do ksiąg wieczystych, to można je kupić „od ręki”. Procedura może się skomplikować, jeżeli mieszkanie nie ma urządzonej księgi wieczystej, ale dla banku, żeby uruchomić środki, wystarczające jest np. zaświadczenie ze spółdzielni, że nie ma przeszkód w założeniu księgi wieczystej dla kupowanego mieszkania (i akt notarialny).

Czas trwania

Jeżeli mieszkanie się buduje, to zanim dojdzie do podpisania aktu notarialnego trochę czasu upłynie. Bank wypłaca kredyt na podstawie umowy przedwstępnej i etapowego zdawania inwestycji. Jeżeli mieszkanie jest już gotowe – pozostaje założyć księgę wieczystą i wtedy sprawy potoczą się szybko.

Jest korzystniejszy – bank wypłaca kredyt na podstawie aktu notarialnego, który można podpisać zaraz po wybraniu oferty. Na czas trwania procedury mogą wpływać problemy „wieczystoksiegowe”.

Lokata kapitału

Jest korzystniejsza – nowe mieszkanie jest lepszą lokatą kapitału (choć to jeszcze zależy w jakiej części miasta); stanowi także argument przy negocjacjach kosztów kredytu z bankiem

Z mieszkaniem starszym wiąże się większe ryzyko zużycia i co za tym idzie większe koszty amortyzacji, remontów w przyszłości. Niemniej rekompensatą może być większy potencjał na rynku najmu – rynek wtórny to głównie mieszkania bliżej centrum, a te łatwiej i drożej wynająć.

Koszty

Trzeba się liczyć z większym kosztem takiego mieszkania, nie tylko ze względu na koszt samej inwestycji – również koszty ubezpieczenia kredytu do momentu urządzenia księgi i wpisania do niej hipoteki są większe. Na korzyść wpływa brak pośrednika przy zakupie na tym rynku (choć zdarzają się oferty z rynku pierwotnego u pośredników, ale ponieważ łatwiej jest niż na rynku wtórnym dotrzeć do przedsiębiorcy budującego, nie warto korzystać z ich usług)

Są korzystniejsze. Dla banku sprawa jest bardziej przejrzysta – bank wie, co kredytobiorca kupuje, za ile i zna zasady zabezpieczenia kredytu i dzięki temu daje tańszy kredyt. Jeżeli dodatkowo mieszkanie ma urządzoną księgę wieczystą, tańszy jest koszt przejściowego ubezpieczenia kredytu na czas do wpisania hipoteki do księgi. Poza tym mieszkania starsze są tańsze. Na pewno na niekorzyść wpływają koszty, jakie pociągnie za sobą korzystanie z usług pośrednika, ale i tak koszt mieszkania na rynku wtórnym z reguły jest mniejszy.

Estetyka, lokalizacja

Są korzystniejsze – nowe mieszkania to większa estetyka „wewnętrzna”, czyli nowe wykończenie i zadbane bezpośrednie otoczenie budynków. Zwykle deweloperzy kupują grunty w pobliżu punktów komunikacyjnych, a jeżeli nie jest tak blisko, to najczęściej rekompensuje to ładna, zielona okolica. I jeszcze jedno kryterium, które przemawia na korzyść rynku pierwotnego – bezpieczeństwo – na rynku pierwotnym wszyscy mieszkańcy są „nowi”, nie ma obcych, którzy wzbudzają nierzadko niechęć lokalnej społeczności w przypadku zakupu na rynku wtórnym; ponadto przedsiębiorcy budujący nowe mieszkania dbają o dodatkowe zabezpieczenia nowych bloków (monitoring, bramy wjazdowe)

Z estetyką mieszkań na rynku wtórnym jest różnie – jest to cena, jaką trzeba zapłacić za korzystniejsze finansowo oferty. Natomiast lokalizacja bywa lepsza niż na rynku pierwotnym.

Ponieważ jest dużo więcej ofert sprzedaży, większa jest szansa, że znajdzie się porównywalnie estetyczne mieszkanie jak na rynku pierwotnym, ale w dobrej lokalizacji.

Zabezpieczenia

Nie ma różnicy – w obydwu przypadkach bank docelowo będzie zainteresowany hipoteką na budowanym/kupowanym mieszkaniu oraz innymi dodatkowymi zabezpieczeniami (poręczenie, weksel, oświadczenie o poddaniu się egzekucji - w zależności od oferty banku). W obydwu przypadkach do czasu z wpisania hipoteki do księgi wieczystej, trzeba będzie zapłacić ubezpieczenie kredytu (tyle że w przypadku mieszkania nowego ubezpieczenie będzie dłuższe i kosztowniejsze, ale to inne kryteria oceny). 

Zdolność kredytowa

Droższy kredyt, droższa inwestycja oznacza wyższą poprzeczkę wymaganych przez bank dochodów.

Jest oceniana korzystniej - w związku z tańszym kredytem i poprzeczka zdolności kredytowej jest niższa.

Umowa

Jest bardziej złożona, zawierana wprawdzie bez pośrednika, ale z profesjonalistą - podmiotem silniejszym, bardziej świadomym; dla wyrównania pozycji trzeba zwrócić uwagę na klauzule niedozwolone. Poza tym jest dwuetapowa – najpierw podpisuje się zwykle umowę przedwstępną bez zachowania formy aktu notarialnego, potem dopiero umowę definitywną.

Zawierana jest korzystniej –najczęściej między dwoma równymi sobie podmiotami i jest tylko jedna – akt notarialny. Nie powinno się zawierać umów przedwstępnych – od razu trzeba przejść do umowy definitywnej. Umowa przedwstępna, np. przewidująca zadatek dla sprzedającego, może okazać się pułapką dla kupującego, gdy okaże się, że sprzedający nie jest właścicielem.

Księga wieczysta

Sytuacja pod względem przejrzystości księgi jest lepsza, gdyż dokument taki powstanie za sprawą nabywcy. Nie jest to jednak okoliczność pozytywnie wpływająca na dodatkowe koszty ubezpieczenia kredytu.

Różnie tu bywa, nie zawsze księgi wieczyste są pozakładane np. dla spółdzielczych własnościowych praw do lokalu; a jeśli już są to nie zawsze jednoznacznie wiadomo, kto w jakiej części jest właścicielem, czy są hipoteki (czyli informacje b. istotne). Jeśli jednak wszystko jest przejrzyste sytuacja jest lepsza niż na rynku pierwotnym.