Umowa o administrowanie nieruchomością przez dewelopera

Ogólne zasady sprawowania zarządu nieruchomością

Kwestie zarządu nieruchomością wspólną regulowane są osobną umową o sprawowanie zarządu, często zamieszczaną w jednym dokumencie z umową deweloperską.

Na wstępie należy zwrócić uwagę na jedną ważną sprawę, mniej natury prawniczej, a bardziej psychologicznej. Czasami w umowach nazywa się powierzenie zarządu „zobowiązaniem dewelopera". Nie wpadajmy jednak z tego powodu w pułapkę powierzchownych sądów. Nie można bagatelizować postanowień dotyczących zarządu, uznając że skoro są to obowiązki dewelopera, to nie ma konieczności tak bacznego im się przyglądania, jak fragmentom umowy opisującym zobowiązania nabywcy. Są to również niezwykle istotne postanowienia i należy dopilnować korzystnego ich roztrzygnięcia, w miarę możliwości negocjacyjnych.

Zacznijmy jednak od przybliżenia celu tego typu umowy. Wspólnota mieszkaniowa powstaje już z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na nabywcę. Pierwszy świeżo upieczony właściciel oraz deweloper (jako właściciel całego budynku) stanowią wtedy pierwszą wspólnotę. Zazwyczaj kolejne lokale mieszkaniowe sprzedawane są stopniowo, skład wspólnoty ciągle więc się rozszerza. Zarząd nieruchomością oddany w ręce zmieniającego się składu wspólnoty mieszkaniowej mógłby być nieefektywny i mało skuteczny. Przede wszystkim względy praktyczne przemawiają za tym, aby powierzyć zarząd, przynajmniej tymczasowo, w ręce dewelopera. Jest członkiem wspólnoty od początku do momentu wyodrębnienia i przeniesienia własności ostatniego lokalu mieszkalnego. Wydaje się, iż jest podmiotem zdolnym sprawnie zarządzać nieruchomością.

Zarząd sam w sobie polega na podejmowaniu czynności prawnych oraz czynności faktycznych. Czynności te powinny mieścić się w granicy zwykłego zarządu nieruchomością.

Do podejmowania czynności przekraczających zwykły zarząd niezbędna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali). Zazwyczaj podaje się przykład dokonania biężącego remontu jako czynności zwykłego zarządu oraz remontu kompletnego jako czynności przekraczającej zwykły zarząd. Jednakże nie zawsze rozróżnienie to jest tak oczywiste. Dlatego wskazane jest umieszczenie choćby katalogu czynności lub rodzajów czynności, które zarządca może podejmować samodzielnie. Pozwoli to uniknąć ewentualnych sporów na tym tle.

Czas trwania zarządu

Istotną kwestią związaną z umową o zarząd nieruchomości jest określenie z góry czasu trwania takiego zarządu. Najbardziej logicznym rozwiązaniem jest powierzenie zarządu na czas istnienia przejściowej sytuacji polegającej na braku wyodrębnienia wszystkich lokali mieszkalnych (kiedy nie są one jeszcze własnością nabywców). Jeśli proces ten się zakończy, odpadnie główny argument przemawiający za ustanowieniem dewelopera jako zarządcy. Jeżeli nie jest znana dokładna data wyodrębnienia i przeniesienia własności pierwszego lokalu (czyli de facto data powstania wspólnoty mieszkaniowej), można posiłkować się następującym sformułowaniem: „Zarząd będzie ustanowiony na okres 12 miesięcy, nie krócej jednak niż do dnia....".

Sensowne byłoby postanowienie przewidujące, iż po upływie oznaczonego terminu, jeśli wspólnota nie powezmie stosownych decyzji o faktycznym zakończeniu umowy o zarząd, umowa będzie trwała nadal, ale już jako umowa na czas nieokreślony. Zapobiegnie to niebezpieczeństwu zaistnienia braku jakiegokolwiek zarządcy odpowiedzialnego za decyzje dotyczące nieruchomości.

Wynagrodzenie

Kolejnym istotnym aspektem umowy o administrowanie nieruchomością jest ustalenie wynagrodzenia dla dewelopera. Na zarząd nieruchomością składa się bowiem szereg czynności odpłatnych, za które należy się deweloperowi wynagrodzenie. Zaznaczmy w tym momencie, iż jakkolwiek deweloper najprawdopodobniej będzie sam chciał narzucić jakąś kwotę przy podpisaniu umowy, mamy prawo negocjować jego warunki. Jeśli zmniejszenie wynagrodzenia nie będzie możliwe, można spróbować chociaż wywalczyć jak najkrótszy okres zarządu albo możliwość wypowiedzenia wynagrodzenia w ustalonej kwocie przez uchwałę wspólnoty.

Nie dajmy się zwieść zapewnieniom dewelopera, iż wszyscy inni nabywcy podpisali umowę w takim brzmieniu oraz że jest to pewien ustalony wzorzec, którego nie wolno zmieniać. Nawet jeśli inni nabywcy zgodzili się na określoną stawkę, nic nie stoi na przeszkodzie, abyśmy my ustalili mniejsze wynagrodzenie. Nie ma jednego wzoru umowy deweloperskiej, który zobowiązani są podpisać wszyscy przyszli członkowie wspólnoty mieszkaniowej. Umowa jest stosunkiem prawnym między dwoma podmiotami i strony mogą ustalić odmienne regulacje, bez względu na postanowienia innych umów z pozostałymi nabywcami. Radzimy więc jeszcze raz uważnie przyjrzeć się klauzulom określającym wynagrodzenie oraz warunkom zarządu w ogólności.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami);

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903, ze zmianami);

• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r., Nr 43, poz. 296, ze zmianami)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl