Wynajmujesz lokal? Sprawdź, jak może się skończyć stosunek najmu

Skutkiem zawarcia umowy jest powstanie względnie trwałego stosunku pomiędzy stronami. Istotą najmu jest czasowość korzystania przez najemcę z przedmiotu najmu w powiązaniu z ekwiwalentnym świadczeniem czynszu. Okres ten może być wyznaczony w sposób ścisły przez podanie konkretnej daty lub bez ścisłego oznaczenia tego okresu. Jeżeli termin nie jest wyznaczony, każda ze stron może wypowiedzieć umowę najmu na zasadach ustalonych przez strony lub zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego. Tak więc zakończenie stosunku najmu następuje odmiennie w stosunku do umów zawartych na czas oznaczony i nieoznaczony.

Najem zawarty na czas oznaczony

Przy umowie najmu zawartej na czas oznaczony zasadnicze znaczenie ma określenie terminu końcowego w taki sposób, aby nie było co do niego żadnych wątpliwości, tj. podanie wyraźnie w umowie daty ustania najmu albo okresu, z upływem którego najem wygasa.

Termin końcowy umowy zawartej na czas określony może stanowić określone w niej zdarzenie, jednakże tylko takie zdarzenie można traktować jako termin ustania stosunku najmu, którego zajście w przyszłości jest - ramach rozsądnych ludzkich oczekiwań - oczywiście pewne (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30.08.1990 roku, IV RC 236/90, OSNC 1991/10-12), np. uzyskanie pełnoletniości, śmierć człowieka.

Wystąpienie zdarzenia powodującego rozwiązanie umowy najmu powoduje, iż ulega on rozwiązaniu z mocy prawa.

Maksymalny termin zawarcia umowy na czas oznaczony wynosi 10 lat - po upływie tego okresu najem uważa się za zawarty na czas nieoznaczony. W stosunkach między przedsiębiorcami termin ten wynosi 30 lat.

Istotą umowy najmu zawartej na czas oznaczony jest trwałość stosunku prawnego aż do momentu umownego rozwiązania umowy.

Strony mają zatem bardzo ograniczone możliwości rozwiązania takiej umowy przedwcześnie, bez zgody drugiej strony. Zgodnie z § 3 art. 673 Kodeksu cywilnego, zarówno wynajmujący, jaki najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Przepis ten nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie „wypadków". Przyjmuje się jednak, że chodzi tu o wskazanie sytuacji w których może wystąpić wypowiedzenie. Z punktu widzenia językowego, „zdarzenie" to wydarzenie, fakt, a zatem postanowienia umowy ograniczające się jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony, byłoby niezgodne z przepisami. Nie jest dopuszczalne wypowiedzenie umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 19.01.2006 roku, I Aca 833/05, Lex nr 186539).

Należy zaznaczyć, że uzależnienie prawa do wypowiedzenia od „różnych powodów" nie pozwala stronom na pełną swobodę w decydowaniu o wcześniejszym zakończeniu stosunku prawnego. Pomimo tego, iż nie jest to pojęcie ścisłe, przyczyny wypowiedzenia muszą być na tyle konkretne i sprecyzowane w umowie, aby możliwa była kontrola zasadności i legalności wypowiedzenia.

Przykład:

Jako powody uzasadniające wcześniejsze zakończenie najmu wskazać można np.:

• zaleganie przez najemcę z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności,

• używanie rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem rzeczy,

• oddanie rzeczy w podnajem albo do bezpłatnego używania osobie trzeciej bez zgody wynajmującego.

Najem zawarty na czas nieoznaczony

Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć najem za zachowaniem terminów umownych, a w ich braku terminów ustawowych.

Wypowiedzenie umowy jest czynnością prawną jednostronną przysługującą każdej ze stron i powoduje wygaśnięcie stosunku najmu. Dla oświadczenia o wypowiedzeniu najmu nie została przewidziana forma szczególna, chyba że sama umowa zawiera w tym zakresie uregulowania, np. gdy umowa przewiduje formę pisemną, tylko wypowiedzenie w tej formie będzie skuteczne i wiążące. Wobec braku uregulowania umownego, wypowiedzenie może być dokonane w każdej formie, również przez czynność procesową - np. wniesienie pozwu o eksmisję.

Strony w umowie mogą określić także termin wypowiedzenia. Gdy tego nie uregulują, obowiązują terminy ustawowe. W takiej sytuacji wypowiedzenie najmu w krótszym terminie niż ustawowy nie powoduje nieważności samego wypowiedzenia, ma zaś ten skutek, że najem wygaśnie z upływem terminu ustawowego.

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu uzależnione są od częstotliwości zapłaty czynszu i są następujące:

• gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc - najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,

• gdy czynsz jest płatny miesięcznie - najem można wypowiedzieć na koniec miesiąca kalendarzowego,

• gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czas - najem można wypowiedzieć na trzy dni naprzód,

• gdy czynsz jest dzienny - najem można wypowiedzieć na jeden dzień naprzód.

O ile w umowie strony mogą ustalić terminy wypowiedzenia odmiennie dla obydwu stron, terminy ustawowe są jednakowe dla wynajmującego i najemcy.

Wypowiedzenie najmu nie musi zawierać w swojej treści uzasadnienia dla wypowiedzenia, np. poprzez wskazanie przyczyny (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17.09.1997 roku, II CKN 320/91, niepublikowany).

Warto przeczytać też: Skutki prawne zakończenia najmu

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks" cywilny (Dz.U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl