Podział współużytkowanej działki na rzecz właścicieli odrębnych lokali ? opinia prawna

17.6.2024

Stan faktyczny

Jestem współwłaścicielem nieruchomości gruntowej, na której znajdują się 3 lokale stanowiące odrębną własność każdego z trzech współwłaścicieli gruntu. Współwłasność dotyczy tylko gruntu. Forma własności gruntu to dzierżawa wieczysta, a współwłaścicielami są 54% osoba fizyczna, 37% osoba fizyczna, 9% gmina. Dla wymienionej nieruchomości gruntowej parę lat temu została rozpoczęta procedura wyjścia ze współwłasności i ustanowienia odrębnych własności. W tym celu sporządzono geodezyjny i administracyjny podział na 4 działki (czwarta działka ma pozostać nieruchomością wspólną przeznaczoną na drogę) Działki posiadają odrębne numery i mają powierzchnię proporcjonalną do wielkości udziałów we współwłasności. Na wszystkie działania była zgoda współwłaścicieli. W tym momencie pozostało sporządzenie aktu notarialnego sankcjonującego wcześniejsze ustalenia, ale gmina wycofała się ze zgody na wyjście ze współwłasności. Czy są możliwości przeprowadzenia tej operacji bez zgody trzeciego współwłaściciela? Dwaj pozostali współwłaściciele chcą wyjścia ze współwłasności i ustanowienia odrębnych własności. Jeżeli tak, to jaka jest droga postępowania i czy dla całej sprawy ma znaczenie, że trzeci współwłaściciel zmienił zdanie w ostatniej chwili narażając pozostałych na nieuzasadnione koszty? Współwłasność, o której mowa dotyczy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Na nieruchomości gruntowej znajdują się trzy lokale dla których jest wydzielona odrębna własność. Z własnością tych lokali związane jest prawo wieczystego użytkowania gruntu, na którym położone są lokale w proporcjach określonych przez wielkość lokali. Ponieważ lokale są odrębnymi budynkami, tylko w niektórych miejscach stykające się ścianami, istnieje realna możliwość podziału tego gruntu na 3 odrębne działki Ponieważ nie powoduje to utraty wartości użytkowej żadnej z nich, geodezyjny i administracyjny podział został już przeprowadzony i działkom nadano odrębne numery. Sprawa zatrzymała się na etapie notarialnego wyjścia ze współwłasności wspólnie dzierżawionego gruntu i zamiany jej na prawo użytkowania wieczystego odrębnych działek. Miało to się odbyć jednym aktem notarialnym, w którym najpierw znosimy odrębną własność lokali znajdujących się na wspólnie dzierżawionym gruncie, a następnie dokonujemy podziału całej nieruchomości, w wyniku którego każdy staje się właścicielem lokalu, jak i prawa użytkowania wieczystego gruntu konkretnie przyporządkowanej wydzielonej działki.

Opinia prawna

W przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali w budynkach usytuowanych na gruncie oddanym w użytkowaniu wieczyste, każdy z właścicieli lokali dysponuje ułamkowym udziałem w prawie użytkowania wieczystego, na którym stoją budynki. W niniejszym przypadku mamy do czynienia z współużytkowaniem wieczystym gruntu przez osoby fizyczne wraz z gminą. Tym samym więc każdy właściciel dysponuje udziałem prawa użytkowania wieczystego, a więc sprzedaż gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste lub jego podział może nastąpić wyłącznie jednocześnie na rzecz wszystkich właścicieli lokali w tej nieruchomości. Nieruchomość gruntowa nie może bowiem zostać przez Skarb Państwa lub gminę w części sprzedana, a w części oddana w użytkowanie wieczyste. Wynika to z przyjętej regulacji, że jednostki samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa nie mogą zbywać własności niektórych ułamkowych części gruntu, a innych części tej samej nieruchomości oddawać w użytkowanie wieczyste.

Kompetencję do podziału nieruchomości, posiada zgodnie z art. 96 ustawy o gospodarce nieruchomościami wójt, burmistrz albo prezydent, który wydaje decyzję zatwierdzająca projekt podziału, złożony wraz z wnioskiem. W przypadku gdy nieruchomość podlegająca ewentualnemu podziałowi jest przedmiotem użytkowania wieczystego, zgodnie z art. 97.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podział nieruchomości następuje na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Wyjątek stanowi jednak sytuacja, gdy nieruchomość jest objęta współwłasnością lub współużytkowaniem wieczystym, tak jak w tym przypadku. Jeżeli nieruchomość jest objęta współużytkowaniem wieczystym podziału można dokonać wyłącznie na wniosek wszystkich współużytkowników wieczystych. W przypadku braku takiej zgody przepisy art. 97.2. ustawy o gospodarce nieruchomościami odwołują się do rozwiązania przyjętego w art. 199 k.c.

Nie ulega wątpliwości, iż wniosek o podział nieruchomości objętej współużytkowaniem wieczystym jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd rzeczą wspólną, do której potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Czynność wykraczająca poza bieżącą administrację nieruchomością wspólną stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Z mocy 199 k.c. należą do nich przede wszystkim czynności polegające na rozporządzeniu rzeczą wspólną, a także zaciągnięcie znacznego kredytu na remont nieruchomości wspólnej. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali. Art. 199 k.c. wskazuje procedurę postępowania, gdy brak jest takowej zgody, która daje uprawnienie współwłaścicielom posiadającym co najmniej połowę udziałów do żądania rozstrzygnięcia przez sąd. Sad orzekając ma na uwadze cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Procedura taka ma zapobiec takiemu skłóceniu współwłaścicieli, które uniemożliwia dokonywanie czynności przekraczających zarząd wspólny, gdy dokonanie takich czynności jest właściwe ze względu na poprawną gospodarkę.

Każdorazowo sąd dokonując swobodnej oceny związany jest konkretną sytuacją oraz musi wziąć pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Występując więc do sądu powinno się wskazać cel jaki ma służyć podziałowi tej nieruchomości i jaki to ma wpływ na prawa pozostałych współużytkowników wieczystych. Odpowiednia argumentacja konieczności podziału nieruchomości korzystnie wpłynie na szybkość jak i wynik postępowania w tej sprawie.

Mając na uwadze powyższe należy się zwrócić z informacją do wszystkich współwłaścicieli ustanowionego na gruncie użytkowania wieczystego z projektem wniosku o przeprowadzenie podziału nieruchomości. Gdy któryś z nich nie wyrazi zgody, należy skierować do sądu żądanie orzeczenia o zasadności wystąpienia przez pozostałych współużytkowników, posiadających minimum połowę udziałów w użytkowaniu gruntu, z wnioskiem o podział tej nieruchomości w drodze decyzji administracyjnej. Orzeczenie sądu w tym zakresie będzie miało dla organu administracyjnego to znaczenie, że rozstrzygnięta będzie kwestia uprawnienia części współużytkowników wieczystych do złożenia wniosku. Po uzyskaniu takiego orzeczenia należy złożyć wniosek o podział nieruchomości mając na uwadze przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące podziału nieruchomości ( art. 92- 100 ) oraz Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 roku w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania podziału nieruchomości.

Wniosek o podział nieruchomości objętej współużytkowaniem wieczystym będzie więc kompletny wyłącznie w przypadku gdy złożą go wszyscy współużytkownicy wieczyści lub gdy sąd orzeknie o zasadności jego złożenia przez część współużytkowników oraz spełnione będą inne warunki formalne samego wniosku.

Zespół
e-prawnik.pl

Komentarze