Czynności zarządu współwłaściciela

Odpowiedź prawnika: Czynności zarządu współwłaściciela

Niestety na zadane przez Pana pytanie dotyczące wypowiedzenia umowy najmu nie można odpowiedzieć jednoznacznie. O tym czy będzie konieczna zgoda pozostałych współwłaścicieli, zadecyduje zakwalifikowanie takiego oświadczenia jako czynności zwykłego zarządu lub przekraczającej zwykły zarząd (art. 199 oraz 201 kodeksu cywilnego). Przez czynności zwykłego zarządu rzeczą powszechnie rozumie się załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 listopada 1993 r., V SA 993/93). Ocena czy konkretna czynność będzie mieściła się w granicach zwykłego zarządu, nie można oceniać abstrakcyjnie, lecz odrębnie dla każdego przypadku. Ocena taka musi brać pod uwagę charakter wynajętej nieruchomości, przyczynę wypowiedzenia umowy, fakt czy pozostali właściciele dysponują własnym mieszkaniem, czy wynajem ma charakter komercyjny i stanowi źródło dochodu itp. Zakwalifikowania danej czynności jako dokonaną w granicach zwykłego zarządu jest więc kwestią interpretacji bardzo wielu okoliczności faktycznych. Dla uchronienia się przed ewentualną możliwością zakwestionowania złożonego przez zarządcę oświadczenia o wypowiedzeniu umowy, można, jeśli nie jest to nazbyt utrudnione, uzyskać zgodę pozostałych współwłaścicieli na dokonanie takiej czynności przez zarządcę i po jej uzyskaniu złożenie oświadczenia najemcy.

Jest natomiast niewątpliwym, że powództwo o eksmisję jest czynnością zachowawczą, tj. zmierzającą do zachowania w stanie niepogorszonym przedmiotu wspólnego prawa współwłaścicieli. Na podstawie art. 209 kc do dokonywania takich czynności uprawniony jest każdy ze współwłaścicieli i w związku z tym nie ma konieczności uzyskania zgody pozostałych na dokonanie takiej czynności.