Eksmisja z mieszkania własnościowego

Odpowiedź prawnika: Eksmisja z mieszkania własnościowego

Zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali jeśli właściciel zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat, to wspólnota może złożyć do sądu wniosek o sprzedaż jego lokalu w trybie licytacji wg przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Zatem z artykułu 16 wynika uprawnienie wspólnoty do wystąpienia do sądu z takim żądaniem jak w  stanie faktycznym. Pojęcie „długotrwałej zaległości z zapłatą" nie jest sprecyzowane w przepisach ustawy o własności lokali, aczkolwiek w ustawie o ochronie lokatorów (która jednak nie znajduje zastosowania w tym przypadku, zatem może stanowić co najwyżej wskazówkę interpretacyjną) jako podstawę do wypowiedzenia umowy najmu wskazano zaległość z opłatami za co najmniej 3 okresy płatności (co do zasady miesiące). Jeżeli te 7 tys. stanowi zaległość za co najmniej taki okres, to z dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić, iż wniosek Wspólnoty będzie uzasadniony. Aczkolwiek ostateczna ocena spełnienie przesłanki „długotrwałej zaległości z płatnościami" należy do sądu, który będzie tą sprawę rozstrzygał. Również to, że ostatecznie zapłacił Pan pewną część zadłużenia powinno zostać wzięte pod uwagę przy ocenie tej przesłanki.

Nie ma tu mowy o zastosowaniu ustawy o ochronie praw lokatorów, gdyż nie jest Pan lokatorem, lecz właścicielem wyodrębnionego lokalu w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów (definicja pojęcia „lokator" zawarta jest w art. 2 tej ustawy). Ustawa ta zaś stosuje się jedynie do lokatorów w rozumieniu tej ustawy.

Zgodnie z ust. 2 art. 16 właścicielowi, którego mieszkanie zostaje zbyte w trybie tego przepisu nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Co więcej zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego takiej osobie nie przysługuje także prawo do lokalu socjalnego: „przewidziany w art. 36 ust. 1 o ochronie lokatorów obowiązek orzeczenia przez sąd o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego lub o braku takiego uprawnienia oraz przepisy art. 36 i 36a ust. 1, 2 i 3 - odnoszą się wyłącznie do byłych najemców lokalu podlegającego opróżnieniu i osób z nimi stale w tym lokalu zamieszkałych [.

..]." Tak stwierdził Sąd Najwyższy stwierdził w orzeczeniach o sygnaturach III CZP 35/2001 i III CZP 28/2001. Były właściciel nie jest najemcą w rozumieniu tej ustawy, a zatem nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego.

Zaznaczyć należy, że w wypadku sprzedaży tego mieszkania były właściciel otrzyma sumę otrzymaną od nabywcy, po potrąceniu zaległości wobec Wspólnoty oraz kosztów postępowania sądowego.

Ze względu na ciężką sytuację w jakiej znajduje się Pan i Pana rodzina może Pan spróbować podnieść w postępowaniu przed sądem zarzut nadużycia przez Wspólnotę prawa podmiotowego. Można bowiem twierdzić, iż wykonywanie przez Wspólnotę tego uprawnienia w sytuacji Państwa złego stanu zdrowia oraz trudnej sytuacji finansowej, przy zignorowaniu tego, iż zaczął Pan spłacać zadłużenie, stanowi działanie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (zasadnym działaniem Wspólnoty w tej sytuacji mogła być próba porozumienia się z Panem w celu rozłożenia zadłużenia na raty, aby umożliwić Panu jego spłatę w przyszłości). Przy czym podkreślić należy, iż ocena zasadności takiego zarzutu należy od sądu, który musi wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności danej sytuacji.