Kwestionowanie wypowiedzenia umowy najmu
Pytanie:
"Zarządca w umowie najmu nie podaje właściciela nieruchomości, którego reprezentuje. Podejrzewam,że celowo, ponieważ właściciel nieruchomości nie żył w chwili podpisywania umowy najmu. Problem jest dosyć skomplikowany. Niebawem do niego powrócę. Zainwestowałem w to mieszkanie sporo środków. Od 1945 roku mieszka w nim moja rodzina. Na skutek rozbieżności między mną a zarządcą powstała niedopłata w czynszu. Zarządca interpretuje to jako zaległości w zapłacie czynszu, a ja jako nadpłatę za wymianę okien i różnicę w czynszu regulowanym, który powinienem płacić, a czynszem umownym, który płacę w tej chwili. Z powodu braku danych właściciela nieruchomości sąd rejonowy dwukrotnie odrzucił pozew w celu jego uzupełnienia. Na pisemne domagania się o dane właściciela zarządca nie odpowiada. Wskutek tego zarządca wypowiedział mi umowę najmu. W jaki sposób i gdzie zaskarżyć lub odwołać się od wypowiedzenia umowy najmu?"
Odpowiedź prawnika: Kwestionowanie wypowiedzenia umowy najmu
W pytaniu nie zostało podane, czy umocowanie zarządcy nastąpiło przez spadkodawcę za jego życia, czy też zarządca w ogóle nie był umocowany przez spadkodawcę, nie wskazano również o jakiego zarządcę chodzi - czy trudniącego się zawodowo zarządem, czy też zwykłego pełnomocnika. Kwestie te mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia, czy umowa najmu została skutecznie zawarta. Ponieważ kwestie te nie zostały sprecyzowane, w przedstawionej odpowiedzi zakładamy, że umowa najmu została skutecznie zawarta. Wskazujemy również, że opisywane poniżej powództwo o ustalenie można wnieść również w przypadku, gdy powstanie spór co do tego, że umowa najmu była skutecznie zawarta. Nie oceniamy również zasadności wypowiedzenia, ani skuteczności jego kwestionowania.
Od wypowiedzenia umowy najmu nie można się odwołać w sposób analogiczny, jak odwołuje się od wypowiedzenia od umowy o pracę. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów przewidują jedynie w art. 8a ust. 5 możliwość kwestionowania wypowiedzenia wysokości czynszu, który stanowi, że w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc pozew do sądu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości, albo odmówić przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy z upływem okresu dokonanego wypowiedzenia. Ciężar udowodnienia zasadności podwyżki ciąży na właścicielu. Art. 8a ust. 5 został uznany za niezgodny z art. 2 Konstytucji w zakresie, w jakim nie określa kryteriów zasadności podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu. Jak rozumiemy nie mamy do czynienia z takim przypadkiem.
Nie oznacza to jednak, że najemca, który nie zgadza się z wypowiedzeniem pozostaje w sytuacji bez wyjścia. Jeżeli najemca sądzi, że wypowiedzenie było nieskuteczne, a wynajmujący ma przeciwne stanowisko, oznacza to, że po upływie terminu wypowiedzenia powstanie spór co do tego, czy strony nadal łączy umowa najmu. W takiej sytuacji można złożyć powództwo o ustalenie istnienia stosunku najmu, opierając swoje żądanie na art. 189 kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 189 kpc, powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Krótko odnosząc się do problemów z odnalezieniem spadkobierców - jeżeli rzeczywiście mamy spadek nie objęty, można postarać się o wyznaczenie kuratora spadku.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?