Naruszenie warunków umowy najmu

Odpowiedź prawnika: Naruszenie warunków umowy najmu

 Niniejsza informacja prawna zakłada, że przedstawiona w stanie faktycznym umowa najmu podlega regulacjom prawa polskiego.

Zgodnie z ogólną zasadą pacta sunt servanda (umowy powinny być przestrzegane) strona naruszająca treść zawartej umowy, obowiązana jest do naprawienia wyrządzonej przez siebie szkody.

W prawie polskim odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązywania określana jest jako tzw. odpowiedzialność kontraktowa.  

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego najemca jest obowiązany do przestrzegania umownych terminów wypowiedzenia i powinien za ten okres płacić należny czynsz. Zasadniczo, jeżeli najemca nie płaci, to wynajmujący może od niego żądać naprawienia powstałej z tego tytułu szkody, tyle że powinien ją pomniejszyć o korzyści, jakie uzyskał z tego, że najemca w mieszkaniu nie mieszkał.

 Najemca po upływie okresu najmu powinien zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Wobec czego jeżeli najemca przekroczył stopień "normalnego zużycia" rzeczy, jest również obowiązany do naprawienia szkody.

Wynajmujący ma także roszczenie do najemcy z tytułu nieopłaconych rachunków, w przypadku gdy sam dokonał ich uregulowania.

Szkodą w rozumieniu prawa cywilnego jest nie tylko szkoda rzeczywista (np. zniszczenie rzeczy) ale także utracone korzyści, a takim może być np. brak dochodu z tytułu najmu, w sytuacji, gdy mieszkanie wymagało remontu  z powodu niezgodnego z prawem użytkowania lokalu przez dotychczasowego najemcę.

Na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego powód może dochodzić jednym pozwem kilku roszczeń przeciwko temu samemu pozwanemu, jeżeli nadają się one do tego samego trybu postępowania oraz jeżeli sąd jest właściwy ze względu na ogólną wartość roszczeń. W związku z tym, że w przedstawionym stanie faktycznym wierzyciel chce dochodzić roszczeń z tytułu zapłaty czynszu lokalu mieszkalnego, które zasadniczo rozpatrywane są w trybie uproszczonym a nie zwykłym, nie będzie możliwe objęcie wszystkich roszczeń jednym pozwem.