Nienależyte wykonanie umowy najmu

Odpowiedź prawnika: Nienależyte wykonanie umowy najmu

W opisie stanu faktycznego wskazała Pani, że dokonała rezerwacji pokoju z łazienką w domu prywatnym, nie precyzując jakiego rodzaju był to obiekt (hotel, motel, pensjonat, inny obiekt hotelarski). Okoliczności wskazują jednak, że w opisanym stanie faktycznym mamy do czynienia z innym obiektem hotelarskim i takiego założenia dokonaliśmy udzielając odpowiedzi.

W ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych (Dz. U. 2004 r. Nr 223, poz. 2268 ze zm.) określone zostały warunki świadczenia przez przedsiębiorców usług hotelarskich. Usługi hotelarskie w innych obiektach niż hotele, motele i pensjonaty mogą być świadczone, jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania co do wyposażenia oraz spełniają wymagania sanitarne i przeciwpożarowe. Przed rozpoczęciem świadczenia usług hotelarskich przedsiębiorca zamierzający świadczyć usługi hotelarskie jest obowiązany zgłosić ten obiekt do ewidencji prowadzonej przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) właściwego ze względu na miejsce ich położenia. Organ prowadzący ewidencję ma prawo dokonywać kontroli w zakresie swojej właściwości miejscowej, przestrzegania wymagań w stosunku do wszystkich obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie. Kontrola ta obejmuje kontrolę wszystkich pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład kontrolowanych obiektów, żądać od kierownika obiektu oraz od wszystkich osób, które są w tym obiekcie zatrudnione, pisemnych i ustnych informacji w sprawach objętych kontrolą oraz żądać okazania dokumentów potwierdzających spełnienie przez obiekt wymagań co do wyposażenia obiektu oraz wymagań sanitarnych i przeciwpożarowych.

Wymagania jakie powinien spełniać inny obiekt, w którym świadczone są usługi hotelarskie zawiera załącznik nr 7 do rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z 19 sierpnia 2004 r. Powierzchnia dla pokoi 1- i 2- osobowych powinna wynosić minimum 6 m2, a w pokojach większych niż 2-osobowe dodatkowe 2 m2 na każdą dodatkową osobę. Ponadto każdy pokój powinien zawierać zestaw wyposażenia meblowego obejmujący: łóżka jednoosobowe o wymiarach minimum 80 x 190 cm lub łóżka dwuosobowe o wymiarach minimum 120 x 190 cm, nocny stolik lub półka przy każdym łóżku, stół lub stolik, krzesło lub taboret (1 na osobę, lecz nie mniej niż 2 na pokój) lub ława, wieszak na odzież oraz półka lub stelaż na rzeczy osobiste oraz oświetlenie - minimum jeden punkt świetlny o mocy 60 W.

Pościel dla jednej osoby powinna obejmować: kołdrę lub dwa koce, poduszkę, poszwę, poszewkę na poduszkę oraz prześcieradło. Wyposażenie podstawowe łazienki powinno obejmować: natrysk lub wannę, umywalkę z blatem lub półką i wieszakiem na ręcznik, WC, lustro z górnym lub bocznym oświetleniem, uniwersalne gniazdko elektryczne z osłoną, pojemnik na śmieci (niepalny lub trudno zapalny) oraz dozownik do płynnego mydła i ręczniki papierowe.

Jeżeli pokój zaproponowany przez wynajmującego nie spełniał powyższych warunków, brak spełnienia tych warunków może stanowić podstawę do odstąpienia od zawartej umowy najmu pokoju. Należy przyjąć, że strony zawierając umowę najmu pokoju z łazienką nie precyzując cech i wyposażenia, które najmowany pokój powinien spełniać, obejmowały umową minimalne wymagania stawiane tego typu pokojom przez ustawodawcę. Dostarczenie przez wynajmującego pokoju nie spełniającego tych wymagań stanowiło będzie nienależyte wykonanie umowy. Zgodnie z art. 471 Kodeksu cywilnego dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Zgodnie z art. 492 KC jeżeli wykonanie zobowiązania przez jedną ze stron po terminie nie miałoby dla drugiej strony znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce, strona uprawniona może w razie zwłoki drugiej strony odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego. Bez wątpienia w tym wypadku okoliczności te zachodzą, gdyż zaproponowanie przez wynajmującego najmu pokoju w miejscowości wypoczynkowej w innym terminie niż uzgodniony w umowie nie będzie miało znaczenia dla najemcy.

Nie ma pewności jak należy potraktować wpłaconą przez najemcę na rzecz wynajmującego kwotę 150 zł. Kluczowa w tej kwestii jest wola stron, którą posiadały dokonując zastrzeżenia o wpłacie określonej kwoty pieniężnej. Jeżeli nie ma pisemnej umowy należałoby dokonać interpretacji oświadczeń stron umowy. W zależności od przyjętej interpretacji można potraktować tę kwotę jako zaliczkę albo zadatek. Różnice między zadatkiem a zaliczką szerzej zostały omówione w w odpowiedzi na pytanie znajdujące się w zasobach serwisu:

Czym różni się zadatek od zaliczki?

Jeżeli uznamy tę kwotę za zadatek, to zgodnie z art. 394 KC będzie on miał ten skutek, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Skoro więc wynajmujący nie wykonał zobowiązania (nie oddał do dyspozycji najemcy pokoju spełniającego odpowiednie warunki), najemca może żądać sumy dwukrotnie wyższej (300 zł). Roszczenie zapłaty zadatku można skierować wprost do wynajmującego, a w braku dobrowolnego spełnienia świadczenia można domagać się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości w postępowaniu sądowym. Należy jednak pamiętać, że żądanie zwrotu zadatku w podwójnej wysokości wyklucza możliwość dochodzenia odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy przez wynajmującego.

Najemca może też zwrócić się do organu prowadzącego ewidencję innych obiektów hotelarskich (wójta, burmistrza, prezydenta) o przeprowadzenie kontroli obiektu służącego w celu najmu innym osobom pod kątem spełniania warunków wymaganych przez ustawę dla tego typu obiektów.