Obrona przed skargą sąsiedzką

Odpowiedź prawnika: Obrona przed skargą sąsiedzką

Art. 17¹⁰ Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (odnoszący się do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) daje spółdzielni możliwość żądania w trybie procesu sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, w przypadku:

• długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 1 ¹ i 5 tej ustawy,

• rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo

• niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Z żądaniem, o którym mowa występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej.

Warunkiem skorzystania przez spółdzielnię z uprawnienia przyznanego na podstawie art. 17 ¹⁰ jest wystąpienie jednej z wymienionych przesłanek oraz podjęcie stosownej uchwały przez radę nadzorczą (upoważniającej lub obligującej zarząd do wystąpienia z pozwem przeciwko uprawnionemu do lokalu). Obowiązek wykazania, że określona przesłanka (lub przesłanki) została spełniona spoczywa na spółdzielni (art.6 kc).

Należy zaznaczyć, że w rozumieniu tego przepisu, za równoznaczne z działaniami uprawnionego, traktuje się działania i zachowania domowników lub osób, które korzystają z lokalu np. na podstawie umowy najmu. W tym sensie „odpowiada” Pan za zachowanie najemców.

Spółdzielnia opierając się na skargach jednego z sąsiadów mogłaby złożyć odpowiedni pozew do sądu, ale musi udowodnić, że choć jedna z wyżej wymienionych przesłanek została spełniona.

W opisanym przez Pana przypadku w grę wchodzi przesłanka druga lub trzecia. Uporczywe wykraczanie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu oznacza kontynuowanie określonego lub podobnego nagannego zachowania, mimo zwracania się spółdzielni albo osób uprawnionych do lokali w danym budynku do sprawcy o ich zaprzestanie. Natomiast postać rażąca zachowań ma miejsce wówczas, gdy występuje znaczne natężenie uciążliwości w korzystaniu z innych lokali. Nie jest przy tym istotne, czy uciążliwość dotyka wszystkich, większości lub tylko niektórych sąsiadów. Aby skutecznie powołać się na trzecią przesłankę należy udowodnić, że niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej obiektywnie (faktycznie) uciążliwym.

W opisanym przez Pana stanie faktycznym wydaje się jednak, że żadna z powyższych przesłanek nie została spełniona.

Spółdzielnia może podjąć działania na podstawie skarg tylko jednego lokatora, ale trudno sobie wyobrazić, żeby rada nadzorcza podjęła uchwałę w ogóle nie badając stanu faktycznego i zasadności tych skarg. W procesie sądowym spółdzielnia będzie musiała przecież dowieźć, że przynajmniej jedna z przesłanek przymusowej sprzedaży lokalu została spełniona. Tym bardziej, że jak Pan zauważa, pozostali sąsiedzi nie stwierdzili żadnego zakłócania spokoju. Choć oczywiście uciążliwości mogą dotyczyć tylko jednego sąsiada, trudno sobie wyobrazić to w tej sytuacji – zakłócanie spokoju, hałas rzadko ograniczają się tylko do jednego sąsiedniego mieszkania – zwykle dotyczą przynajmniej wszystkich lokali sąsiednich.

W tej sytuacji może Pan, w odpowiedzi na pismo spółdzielni, zaznaczyć, że nie ma podstaw do występowania przeciwko Panu z pozwem. Wstępując na drogę sądową z nieuzasadnionych powodów spółdzielnia narazi się bowiem na przegraną i konieczność poniesienia kosztów sądowych. Powinien Pan także podnieść, że zarzuty sąsiada są wyolbrzymione i nie znajdują poparcia w rzeczywistości, co potwierdzają także inni sąsiedzi.