Ochrona własności mieszkania

Odpowiedź prawnika: Ochrona własności mieszkania

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego przewiduje dla ochrony praw lokatorów odpowiednie zastosowanie przepisów kodeksu cywilnego odnoszących się do ochrony prawa własności (art. 222 - 231 kodeksu cywilnego). Oznacza to, że lokator dla ochrony swego prawa może korzystać odpowiednio z tej wiązki uprawnień, która przysługuje właścicielowi dla ochrony jego prawa własności. Dotyczy to w szczególności możliwości ochrony praw lokatorów przy pomocy powództw windykacyjnych i negatoryjnych. Przepis ten znajduje następujące praktyczne zastosowanie.

• Lokator może żądać od osoby, która faktycznie włada jego lokalem, ażeby lokal został mu wydany, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne wobec lokatora uprawnienie do władania tym lokalem.

• Przeciwko osobie, która narusza prawa lokatora do lokalu w inny sposób, aniżeli prezz pozbawienie lokatora faktycznego władztwa, przysługuje lokatorowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie zaruszeń.

Odpowiednie zastosowanie przepisów dotyczących ochrony własności zakłada również korzystanie przez lokatorów z ochrony w zakresie tzw. roszczeń uzupełniających. Szczegółowo traktują o tych roszczeniach przepisy kodeksu cywilnego. Chodzi o roszczenia lokatora przeciwko samoistnemu posiadaczowi w dobrej i złej wierze oraz posiadaczowi zależnemu (stosowany odpowiednio art. 230 kc). Oto - mające odpowiednie zastosowanie do ochrony prawa lokatorów - regulacje kodeksu cywilnego:

• Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

• Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

• Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.

• Samoistny posiadacz może, przywracając stan poprzedni, zabrać przedmioty, które połączył z rzeczą, chociażby stały się jej częściami składowymi. Jednakże gdy połączenia dokonał samoistny posiadacz w złej wierze albo samoistny posiadacz w dobrej wierze po chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, właściciel może przyłączone przedmioty zatrzymać, zwracając samoistnemu posiadaczowi ich wartość i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy.