Rozwiązanie umowy najmu z powodu wad rzeczy

4.2.2009

Pytanie:

"Sprawa dotyczy m.in. rozwiązania terminowej umowy najmu w trybie art. 664 §2 i art. 682 k.c. Co może , a co nie może być uznane za wadę przedmiotu najmu budynku na cele mieszkalno-biurowe, a co za zagrożenie dla zdrowia, uprawniające do rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia w oparciu o art.664 §2 i/lub art. 682 k.c.? Proszę o wskazanie orzecznictwa w podobnych sprawach."

Odpowiedź prawnika: Rozwiązanie umowy najmu z powodu wad rzeczy

Ani w literaturze, ani w orzecznictwie nie ma licznych wypowiedzi dotyczących kwestii wad uniemożliwiających użytkowanie rzeczy wynajętej, o których mówi art. 664 §2 k.c. W wyroku z dnia 14 grudnia 1965 r., sygn. akt II CR 470/65 Sąd Najwyższy wskazał, że wadą taką może być znaczne niedogrzanie lokalu (w rozstrzyganym wówczas stanie faktycznym temperatura w mieszkaniu powódki wahała się od 5 do 9 st. Celsjusza). Z kolei w wyroku z dnia 27 listopada 1973 r., sygn. akt II CR 335/73, uznał, że wady prawne (np. gdy rzecz jest obciążona prawem osoby trzeciej) także mogą być podstawą odpowiedzialności na podstawie art. 664 §2 k.c. Problem możliwości użytkowania przedmiotu najmu musi być jednak rozstrzygany w związku z okolicznościami każdego przypadku.

Z kolei jako wady zagrażające zdrowiu wymienia się w literaturze zagrzybienie, możliwość zawalenia się ściany, nadmierny hałas (H. Ciepła [w:] H. Ciepła et al., Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom II, wyd. VIII, Warszawa 2007), czy też pewne czynniki o charakterze alergicznym (J. Jezioro [w:] E. Gniewek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2006, s. 1092). Wskazuje się przy tym, że nie jest konieczne wykazanie, że zagrożenie dotyczy całego budynku, w którym znajduje się lokal. Nie jest istotne, kiedy wady te powstały, czy można je usunąć, czy wymienione w art. 682 k.c. osoby (najemca, domownicy, osoby u najemcy zatrudnione) zostały już dotknięte ich skutkami. Zagrożenie musi mieć jednak charakter realny, tj. możliwy do zweryfikowania (tak J. Jezioro, op. cit.). W orzecznictwie wymienia się jako tego typu wady nadmierne, trwające kilka lat zawilgocenie i zagrzybienie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 1974 r., sygn. akt II CR 199/74), czy też użycie do budowy domu materiałów budowlanych emitujących substancje toksyczne (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 grudnia 1986 r., sygn. akt II CR 362/86).

Zespół prawników
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Rozwiązanie umowy najmu z powodu wad rzeczy

Komentarze