Sprzedaż lokalu przed wyodrębnieniem
Pytanie:
"Mamy podpisaną z deweloperem przedwstępną umowę cywilnoprawną sprzedaży lokalu mieszkalnego z miejscem postojowym. Wg. informacji uzyskanej od dewelopera przekazywanie mieszkań - w rozumieniu wpuszczenia nas do mieszkania w celu jego wykończenia - ma się odbyć najwcześniej za dwa miesiące. Nie jesteśmy natomiast pewni czy tzw. przekazanie lokalu do wykończania jest równoznaczne z nabyciem praw do niego. Dotąd bowiem mamy promesę sprzedaży w postaci umowy, nie zaś własność. W którym momencie (po dokonaniu jakiej czynności) możemy ewentualnie zacząć sprzedawać mieszkanie tak, aby była to sprzedaż właściwa, a nie cesja praw do umowy? Innymi słowy, w którym momencie stajemy się właścicielami mieszkania. Czy w chwili podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność na nas czy też dopiero po wpisie do księgi wieczystej, na który to wpis można czekać miesiącami? A może protokolarne przekazanie nam lokalu stanowi taką przesłankę? Jaki jest najbardziej prawidłowy sposób sprzedaży danego mieszkania tak, aby stroną nie był deweloper, który obawiam się, że mógłby robić problemy?"
Odpowiedź prawnika: Sprzedaż lokalu przed wyodrębnieniem
Obecnie są Państwo stroną umowy przedwstępnej, w której zarówno Państwo jak i deweloper zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości (umowy przyrzeczonej). Umowa ta nie jest podstawą do przeniesienia na Państwa własności przedmiotowej nieruchomości, podobnie jak nie będzie nią fizyczne przekazanie mieszkania np. w postaci uzyskania do niego kluczy czy też podpisanie protokołu odbioru mieszkania. Jako strona umowy przedwstępnej mogą Państwo domagać się od dewelopera zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa sprzedaży powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Zasadniczo zawarcie umowy sprzedaży przenosi na nabywcę własność lokalu i wpis w księdze wieczystej jest nie jest wyznacznikiem przejścia własności. Trzeba jednak zwrócić uwagę na fakt, że w Państwa przypadku w grę może wchodzić również umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Dopóki lokal nie zostanie „prawnie” wyodrębniony w drodze ustanowienia odrębnej własności stanowi on część nieruchomości gruntowej na której stoi budynek, w którym lokal jest usytuowany. Jeśli deweloper najpierw wyodrębni poszczególne lokale i potem będzie dokonywał sprzedaży, wówczas nabędą Państwo własność z chwilą zawarcia odpowiedniej umowy. Jeśli jednak umowa przyrzeczona ma polegać na ustanowieniu na Państwa rzecz odrębnej własności lokalu wówczas do powstania tej własności niezbędny będzie wpis do księgi wieczystej (w tym wypadku konieczne jest założenie księgi i wpisanie w niej Państwa prawa własności). Wpis do KW jest konstytutywny – prawo własności nie powstanie bez tego wpisu). Wpis w KW ma moc wsteczną z chwilą złożenia wniosku o dokonanie wpisu.
Jeśli chcą Państwo przenieść prawo własności na inną osobę konieczne będzie odczekanie okresu czasu w którym sąd wieczystoksięgowy dokona takiego wpisu. W czasie oczekiwania mogą Państwo jednak zawrzeć z przyszłym nabywcą albo umowę przedwstępną sprzedaży albo zawrzeć z nim umowę sprzedaży jedynie o skutku zobowiązującym z zastrzeżeniem, że umowa rozporządzająca (tj. umowa w której przeniosą Państwo własność na nabywcę) zostanie zawarta po wpisaniu prawa własności do księgi. Zawierając umowę zobowiązującą, najlepiej będzie okazanie notariuszowi umowy zawartej z deweloperem oraz dowodu złożenia wniosku o wpis prawa własności w KW.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?