Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
W pierwszej kolejnoÅ›ci należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 389 § 1 kc: Umowa, przez którÄ… jedna ze stron lub obie zobowiÄ…zujÄ… siÄ™ do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstÄ™pna), powinna okreÅ›lać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Zgodnie z tym przepisem umowa przedwstÄ™pna musi okreÅ›lać dokÅ‚adnie przedmiot umowy. Natomiast z treÅ›ci opisanej sytuacji faktycznej wynika, że przedmiotem umowy przedwstÄ™pnej ma być nieruchomość, która zostanie dopiero wydzielona. Należy zatem przyjąć, że nieruchomość ta nie istnieje w chwili zawarcia umowy przedwstÄ™pnej. Taka umowa przedwstÄ™pna, która nie okreÅ›la przedmiotu umowy jest nieważna. Umowa przedwstÄ™pna bÄ™dzie speÅ‚niaÅ‚a wymogi art. 389 kc, jeżeli przedmiot umowy bÄ™dzie dokÅ‚adnie okreÅ›lony. W PaÅ„stwa w przypadku chodzi o to, żeby w chwili zawarcia umowy przedwstÄ™pnej wiadomo byÅ‚o, której części dziaÅ‚ki umowa dotyczy. Należy tÄ™ część dziaÅ‚ki okreÅ›lić w sposób niebudzÄ…cy wÄ…tpliwoÅ›ci, najlepiej wraz zobowiÄ…zaniem wÅ‚aÅ›ciciela do wyodrÄ™bnienia tej części nieruchomoÅ›ci przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży.
Jak rozumiemy wÅ‚aÅ›ciciel chce sprzedać nieruchomość pod warunkiem, że nie bÄ™dzie na niej prowadzona uciążliwa dziaÅ‚alność gospodarcza. Zgodnie z art. 157. § 1. Kc: WÅ‚asność nieruchomoÅ›ci nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Umowa przeniesienia wÅ‚asnoÅ›ci nieruchomoÅ›ci pod warunkiem, że nie bÄ™dzie tam prowadzona dziaÅ‚alność gospodarcza bÄ™dzie umowÄ… nieważnÄ… z mocy prawa.
W umowie zawieranej na podstawie umowy przedwstępnej możliwe jest wpisanie dodatkowych postanowień nieobjętych umową przedwstępną.
Podsumowując, umowa przyrzeczona zawarta pod warunkiem rozwiązującym (tak należy rozumieć uzależnienie sprzedaży nieruchomości od zobowiązania kupującego do nie prowadzenia działalności gospodarczej na tej nieruchomości) będzie nieważna z mocy prawa. Tak więc taka klauzula nie może znaleźć się w umowie przyrzeczonej, jeżeli umowa ta ma wywierać skutki prawne.
W celu pogÅ‚Ä™bienia tematu odsyÅ‚amy do artykuÅ‚ów zawartych na stronach http://www.e-prawnik.pl/:
Elementy umowy sprzedaży nieruchomości
Umowa przedwstępna - kiedy i jak ją zawrzeć
Warunek w umowie sprzedaży nieruchomości
Polskie prawo nie zna takiej formy sÅ‚użebnoÅ›ci, czy też innego ograniczonego prawa rzeczowego, którego treść polegaÅ‚oby na zakazie prowadzenia uciążliwej dziaÅ‚alnoÅ›ci gospodarczej na nieruchomoÅ›ci. JeÅ›li wbrew woli sprzedajÄ…cego tÄ… nieruchomość rozpoczÄ™li by PaÅ„stwo takÄ… dziaÅ‚alność, a jest on sÄ…siadem tej nieruchomoÅ›ci może on powoÅ‚ać siÄ™ na przepisy kodeksu cywilnego dotyczÄ…ce imisji (art. 144 w zw. z art. 222 par. 2 kodeksu cywilnego). Na podstawie tego przepisu mógÅ‚by on domagać siÄ™ zaprzestania przez PaÅ„stwo szkodliwej dziaÅ‚alnoÅ›ci, która zakÅ‚óca korzystanie z jego nieruchomoÅ›ci.