Umowa kupna działki a umowa przedwstępna

2.8.2010

Pytanie:

"Sytuacja: Wraz z żoną chcemy kupić działkę pod budowę domu i w przyszłości być może budynku pod warsztat, jest to działka rolna w mieście bez planu zagospodarowania przestrzennego. Po negocjacjach doszliśmy do porozumienia co do wpisów w umowie przedwstępnej , podpisujemy taką umowę gdyż jest to na razie duża działka i po podpisaniu tejże umowy będzie ona dzielona na 3 mniejsze, z których jedną wybraliśmy sobie my. Sprzedający ostrzegł nas ,że nie chce abyśmy prowadzili tam jakąkolwiek działalność gospodarczą, a zwłaszcza uciążliwą, czyli żebyśmy nie hałasowali itd. Wspomniał coś o wpisie w umowie zakazującym nam założenia jakiejkolwiek a zwłaszcza uciążliwe działalności i o odszkodowaniu . W umowie przedwstępnej ta kwestia nie jest poruszana. Pytanie: Czy sprzedający może dokonać takiego wpisu w umowie notarialnej (końcowej kupna -sprzedaży) np. pod zapisem jakiejś służebności, lub pod innymi zapisami, pomimo , że w umowie przedwstępnej takiego zapisu nie ma? Obawiamy się o zadatek , który wpłacimy jeśli nie będziemy chcieli podpisać ostatecznej umowy z wpisami o zakazie prowadzenia jakiejkolwiek lub uciążliwej działalności! Czy umowa końcowa może zawierać coś więcej niż umowa przedwstępna, a jeżeli tak, to czy opisane wpisy byłyby zgodne z prawem i miałyby konsekwencje prawne w przypadku ich niedotrzymania przez nas? "

Odpowiedź prawnika: Umowa kupna działki a umowa przedwstępna

W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 389 § 1 kc: Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Zgodnie z tym przepisem umowa przedwstępna musi określać dokładnie przedmiot umowy. Natomiast z treści opisanej sytuacji faktycznej wynika, że przedmiotem umowy przedwstępnej ma być nieruchomość, która zostanie dopiero wydzielona. Należy zatem przyjąć, że nieruchomość ta nie istnieje w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Taka umowa przedwstępna, która nie określa przedmiotu umowy jest nieważna. Umowa przedwstępna będzie spełniała wymogi art. 389 kc, jeżeli przedmiot umowy będzie dokładnie określony. W Państwa w przypadku chodzi o to, żeby w chwili zawarcia umowy przedwstępnej wiadomo było, której części działki umowa dotyczy. Należy tę część działki określić w sposób niebudzący wątpliwości, najlepiej wraz zobowiązaniem właściciela do wyodrębnienia tej części nieruchomości przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży.

Jak rozumiemy właściciel chce sprzedać nieruchomość pod warunkiem, że nie będzie na niej prowadzona uciążliwa działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 157. § 1. Kc: Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Umowa przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem, że nie będzie tam prowadzona działalność gospodarcza będzie umową nieważną z mocy prawa.

W umowie zawieranej na podstawie umowy przedwstępnej możliwe jest wpisanie dodatkowych postanowień nieobjętych umową przedwstępną.

Podsumowując, umowa przyrzeczona zawarta pod warunkiem rozwiązującym (tak należy rozumieć uzależnienie sprzedaży nieruchomości od zobowiązania kupującego do nie prowadzenia działalności gospodarczej na tej nieruchomości) będzie nieważna z mocy prawa. Tak więc taka klauzula nie może znaleźć się w umowie przyrzeczonej, jeżeli umowa ta ma wywierać skutki prawne.

W celu pogłębienia tematu odsyłamy do artykułów zawartych na stronach http://www.e-prawnik.pl/:

Elementy umowy sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna - kiedy i jak ją zawrzeć

Warunek w umowie sprzedaży nieruchomości

Polskie prawo nie zna takiej formy służebności, czy też innego ograniczonego prawa rzeczowego, którego treść polegałoby na zakazie prowadzenia uciążliwej działalności gospodarczej na nieruchomości. Jeśli wbrew woli sprzedającego tą nieruchomość rozpoczęli by Państwo taką działalność, a jest on sąsiadem tej nieruchomości może on powołać się na przepisy kodeksu cywilnego dotyczące imisji (art. 144 w zw. z art. 222 par. 2 kodeksu cywilnego). Na podstawie tego przepisu mógłby on domagać się zaprzestania przez Państwo szkodliwej działalności, która zakłóca korzystanie z jego nieruchomości.

Zespół prawników
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Umowa kupna działki a umowa przedwstępna

Komentarze