Umowa warunkowa

Odpowiedź prawnika: Umowa warunkowa

Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności ( art. 157 par. 2 Kodeksu cywilnego ). Nie wskazuje pan, że pobrana kwota jest zadatkiem, więc zakładamy, że była to zaliczka. Wobec powyższego w opisanej sytuacji, po ziszczeniu się warunku (nieskorzystanie przez uprawniony podmiot z prawa pierwokupu), powstaje zobowiązanie po Pana stronie, do przeniesienia własności, a po kupującego do zapłaty reszty umówionej ceny. Do rozwiązania powyższej umowy konieczna jest forma aktu notarialnego ( art. 77 par. 2 Kodeksu cywilnego ). Umowa taka przestaje obowiązywać w dniu jej rozwiązania. Wtedy również strony winny porozumieć się co do zwrotu świadczeń, które poczyniły. Brak takiego porozumienia, w tym konkretnym wypadku co do zwrotu kwoty wpłaconej tytułem ¾ ceny wartości nieruchomości, naraża Pana na zarzut bezpodstawnego wzbogacenia i w konsekwencji obowiązku jej zwrotu z odsetkami oraz ewentualne naprawienie szkody. Z drugiej strony, jeżeli nie dojdzie do porozumienia co do zwrotu rzeczonej kwoty, a poniósł Pan szkodę wynikłą z niedojścia umowy sprzedaży nieruchomości do skutku ( np. odrzucił Pan lepszą ofertę sprzedaży na rzecz tej, która ostatecznie nie została zrealizowana), można żądać jej naprawienia. Dodatkowo jeżeli możliwe byłoby wykazanie, że druga strona od samego początku nie miała zamiaru sfinalizowania umowy, w grę może wchodzić odszkodowanie w oparciu o art. 72 par. 2 Kodeksu cywilnego. Podsumowując, nie ma możliwości zatrzymania przez Pana części wypłaconej kwoty, chyba, że tak umówi się Pan z kontrahentem w umowie rozwiązującej. Istnieją natomiast możliwości wystąpienia z roszczeniem odszkodowawczym, jednak wymagają wykazania powstania szkody majątkowej, co w opisanej sytuacji może być zadaniem trudnym. Jeżeli jednak kwota pobrana była tytułem zadatku, może Pan go zatrzymać w pełnej wysokości ( art. 394 par. 1 Kodeksu cywilnego), chyba, że dojdzie do rozwiązania umowy w trybie opisanym wyżej wtedy zadatek podlega zwrotowi ( art. 394 par. 3 Kodeksu cywilnego ).