Zawieranie umów najmu przez współwłaściciela

Odpowiedź prawnika: Zawieranie umów najmu przez współwłaściciela

Zgodnie z art. 201 k.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Natomiast zgodnie z art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Pomijając rozważania mające na celu rozstrzygnięcie kwestii, czy zawarcie umowy najmu lokalu jest czynnością zwykłego zarządu, czy też czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a które nie mają kluczowego znaczenia dla odpowiedzi na zadane pytanie, należy stwierdzić, iż w obu przypadkach sankcją za niezachowanie powyższych warunków jest nieważność podjętej czynności. Taki pogląd jest obecnie wyrażany zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie. Wskazać można na wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2006 r. (I ACa 829/2005, OSA 2006/12 poz. 40 str. 54), w który sąd stwierdził, że czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 201 k.c. (tj. bez zgody większości współwłaścicieli lub zastępującego ją upoważnienia sądu) są bezwzględnie nieważne. Nie mogą być zatem później potwierdzone przez innych współwłaścicieli.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż zawierane przez jednego ze współwłaścicieli, bez zgody pozostałych współwłaścicieli, umowy najmu są nieważne.