Zgoda współwłaściciela na wykonanie przyłącza

Odpowiedź prawnika: Zgoda współwłaściciela na wykonanie przyłącza

W opisywanej sytuacji będą miały zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy z dnia 7 czerwca 2001r. o zbiorowym zaopatrywaniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Zgodnie z jej przepisami koszt budowy przyłącza do sieci kanalizacyjnej oraz wodociągowej obciąża osobę ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci.

Zgodnie z art. 199 kc do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Istotny w opisywanej sytuacji jest również przepis art. 206 kc, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania w niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 ust. 1 pkt. 5 i 6 ustawy z 2001r. przyłączem wodociągowym jest odcinek przewodu łączącego sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w nieruchomości odbiorcy wody wraz z zaworem za wodomierzem głównym. Natomiast przyłączem kanalizacyjnym jest odcinek przewodu łączącego wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy z siecią kanalizacyjną za pierwszą studzienką licząc od strony budynku, a gdy nie ma studzienki- do granicy nieruchomości odbiorcy. Sąd Najwyższy w uchwale z 13 września 2007r., sygn. III CZP 79/07 sprecyzował, że przyłączem kanalizacyjnym jest tylko odcinek przewodu kanalizacyjnego leżący w granicach nieruchomości odbiorcy usług.

Aby wykonać przyłącze, konieczne jest dokonanie zgłoszenia do stosownego organu – starosty. Do zgłoszenia takiego należy dołączyć zaświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W przypadku, gdy nieruchomość stanowi przedmiot współwłasności, konieczne jest uzyskanie zgody Pana jako współwłaściciela.

Może więc Pan nie wyrazić zgody na wykonanie przyłącza w ten sposób, choć nie można wykluczyć sytuacji, że współwłaściciel będzie starał się uzyskać Pana zgodę na drodze sądowej, a sąd uzna, że taki sposób dokonania przyłącza jest najbardziej korzystny. Trzeba jednak pamiętać, że sąd orzeka mając na względzie cel zamierzonej czynności prawnej oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.  Z wnioskiem takim mogą jednak wystąpić tylko współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej ½.  Jeżeli odmowa wyrażenia zgody na dokonanie przyłącza przez jednego ze współwłaścicieli nie ma racjonalnego uzasadnienia i dokonanie przyłącza nie naruszy jego praw, sąd wyda orzeczenie zastępujące oświadczenie woli współwłaściciela wyrażające zgodę na dokonanie przyłącza.

W takim przypadku, w razie sprawy sądowej,  nie mógłby Pan jednak domagać się, by sąd ustanowił służebność mediów. Mamy tu bowiem do czynienia z jedną nieruchomością, nie można mówić o nieruchomości władnącej ani obciążonej, w związku z czym ustanowienie służebności nie jest możliwe. W przypadku, gdyby natomiast działki stanowiły odrębną własność, możliwe byłoby ustanowienie służebności gruntowej obciążającej nieruchomość mającą bezpośrednią łączność z siecią wodociągową i polegającej na doprowadzeniu od tej sieci przewodów wodociągowych do nieruchomości, która nie jest do sieci przyłączona i nie ma z nią bezpośredniej łączności (orzeczenie SN z 3 czerwca 1965 r., III CO 34/65).

Natomiast w sytuacji, gdy zdecyduje się Pan udostępnić przyłącze współwłaścicielowi, może się Pan, na podstawie art. 207 kc domagać zwrotu części poniesionych na wykonanie przyłącza kosztów. Właściciela nieruchomości obciążają więc koszty budowy instalacji wodociągowej i kanalizacji wewnętrznej, tj. znajdującej się wewnątrz budynku.

Co istotne, zgodnie z art. 19 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, warunki przyłączania do sieci, techniczne warunki określające możliwości dostępu do usług wodociągowo-kanalizacyjnych, jak i sposób dokonywania odbioru przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne wykonanego przyłącza, określane są w uchwalanym przez radę gminy regulaminie dostarczania wody i odprowadzania ścieków. Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane przyłączyć do sieci nieruchomość osoby ubiegającej się o przyłączenie nieruchomości do sieci, jeżeli są spełnione warunki przyłączenia określone w regulaminie oraz istnieją techniczne możliwości świadczenia usług.

W przypadku natomiast, gdy przedsiębiorstwo nie wyrazi takiej zgody, z uwagi na to, że do danej nieruchomości zostało już dokonane przyłącze, sugerujemy wyrażenie zgody, oczywiście z zastrzeżeniem poniesienia kosztów wyłącznie przez współwłaściciela. Co do urządzeń budowlanych to, zgodnie z przepisami każdy współwłaściciel może korzystać z rzeczy, pod warunkiem, że nie będzie to utrudniało korzystania innym współwłaścicielom. W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1980 r. III CRN 166/80, opubl. OSNCP 1981/6 poz.111 stwierdzono, że podłączenie sieci wodociągowej nie uniemożliwia innym współwłaścicielom korzystania z nieruchomości, a jedynie ogranicza je w czasowo i w niewielki sposób. Stąd współwłaściciel ma prawo do przeprowadzenia odpowiednich prac, a pozostali współwłaściciele musza akceptować zaistniały stan rzeczy.