Zmiana wysokości czynszu najmu

Odpowiedź prawnika: Zmiana wysokości czynszu najmu

Odpowiedź na pytanie zależy od tego czy osobie tej przysługuje prawo do lokalu zamiennego lub socjalnego lub prawo takie w ogóle jej nie przysługuje. Sprawy związane z wypłatami odszkodowań za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego oraz ich wysokość reguluje art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. W każdym ze wskazanych przypadków obowiązek zapłaty odszkodowania będzie istniał, różna może być tylko jego wysokość.

Skoro wypowiedzenie nastąpiło zgodnie z przepisami prawa i jego termin minął w sierpniu 2004 roku, od tego okresu, wiążąca wcześniej strony umowa najmu przestała obowiązywać. Oznacza to, że osoba przebywająca w lokalu po tym okresie zajmuje go bez tytułu prawnego.

Jeżeli osobie tej nie przysługuje ani prawo do lokalu zamiennego ani socjalnego, jest ona zobowiązana do uiszczenia odszkodowania odpowiadającego wysokości czynszu, który właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Chodzi więc tutaj o wysokość czynszu obowiązującą na wolnym rynku. Kwota ta może być jeszcze większa. Dzieje się tak w przypadku, kiedy straty, których właściciel doznał z tytułu przebywania w mieszkaniu osoby do tego nieuprawnionej, przewyższają sumę odszkodowania ustalonego w powyższy sposób. Ustawa nazywa to odszkodowaniem uzupełniającym.

Inaczej dzieje się gdy osobie przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Jeżeli w takiej sytuacji sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu, do czasu opróżnienia lokalu uiszczają oni odszkodowanie równe wysokości czynszu, do uiszczania którego zobowiązani byliby, gdyby stosunek prawny nie ustał. Jeżeli tak się nie stało, ale prawo do lokalu socjalnego przysługujące byłemu wynajmującemu zostało stwierdzone wyrokiem sądowym, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze wobec gminy. Wysokość tego odszkodowania równa jest różnicy pomiędzy wartością rynkową czynszu (plus ewentualne odszkodowanie uzupełniające) a dotychczasową wysokością czynszu. Roszczenie przysługuje najemcy od chwili uprawomocnienia się wyroku.

Jeżeli poprzedniemu wynajmującemu przysługuje prawo do lokalu zamiennego i sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu, do czasu opróżnienia lokalu osoba to zobowiązana jest do uiszczania odszkodowania równego wysokości czynszu, do uiszczania którego zobowiązana byłaby, gdyby stosunek prawny nie ustał.

Nie jest Pani zobowiązania w tej sytuacji do wypowiadania dotychczasowego czynszu. W tym stanie faktycznym nawet nie może Pani tego zrobić, gdyż z osobą zajmującą lokal nie wiąże już Panią żadna umowa. W tej sytuacji można żądać odszkodowania. Co więcej, jeżeli osoba nie płaciła w terminie (powinna to robić co miesiąc), można w tym przypadku dodatkowo żądać zapłacenia odsetek ustawowych na mocy art. 359 §1 kodeksu cywilnego.

Więcej na ten temat może Pani przeczytać w artykułach:

Co to jest lokal zamienny?

Kiedy można starać się o mieszkanie komunalne?