8.5.2008
A.J.
Zespół e-prawnik.pl
Ogólne zasady odpowiedzialności kontraktowej
Generalna zasada określająca odpowiedzialność stron umowy deweloperskiej wyrażona jest w art. 471 Kodeksu cywilnego (dalej: KC). Zgodnie z tym przepisem, dłużnik zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności. Przesłanki zastosowania tego przepisu są następujące:
-
niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania;
-
powstanie szkody w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania;
-
związek przyczynowy między szkodą a niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania.
Przesłanką negatywną zastosowania tego przepisu jest zaś brak odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania po stronie dłużnika.
Deweloper odpowiada więc za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania na podstawie art. 471 KC. Niewykonanie będzie zachodzić wówczas, gdy świadczenie nie zostało w ogóle spełnione, tj. nie został wybudowany budynek i nie doszło do wyodrębnienia lokali oraz przeniesienia ich na rzecz potencjalnych nabywców. Szkodę zamawiającego stanowi wtedy uszczerbek majątkowy, rozumiany jako różnica między aktualnym stanem majątku wierzyciela a stanem hipotetycznym, jaki istniałby, gdyby zobowiązanie zostało wykonane.
Strony mogą oczywiście inaczej zdefiniować granice odpowiedzialności. Jeśli taka jest ich wola, mogą przyjąć na siebie surowszą odpowiedzialność także za okoliczności, za które z mocy ustawy nie ponoszą odpowiedzialności. Jednakże nie wolno im wyłączyć odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną wierzycielowi umyślnie (art. 473 § 2 KC).
Należy jednak w tym momencie zaznaczyć, iż klauzule regulujące odpowiedzialność stron, w tym kary umowne czy uprawnienie do odstąpienia od umowy (o których będzie mowa dalej), stanowią bodaj najistotniejsze punkty każdej umowy, w tym umowy deweloperskiej. To na nie powinniśmy więc zwracać baczną uwagę. Jeśli niekorzystnie ukształtują naszą pozycję względem dewelopera, cała umowa może nam przynieść jedynie straty. Odpowiedzialność stron i wszystko, co jest z nią związane - to jest obszar, o którym warto rozmawiać i negocjonawać jak najlepsze warunki.
Siła wyższa
Skoro zasadą jest odpowiedzialność strony, sytuacje, w których możliwe jest zwolnienie od odpowiedzialności, powinny być wyraźnie wskazane w umowie. Najwięcej kontrowersji w praktyce wywołują klauzule wyłączające odpowiedzialość dewelopera z określonych przyczyn. Często umowy deweloperskie zawierają postanowienia wyłączające odpowiedzialność dewelopera z powodu zaistnienia tzw. siły wyższej. Wątpliwości mogą budzić zapisane w umowach interpretacje tego pojęcia. Co do zasady siłę wyższą określa się jako zdarzenie:
-
zewnętrze w stosunku do powołującego się nań podmiotu;
-
obiektywnie istniejące;
-
nieprzewidywalne;
-
któremu nie można zapobiec.
Generalnie za siłę wyższą uznaje się tradycyjnie zjawiska przyrody, takie jak powódź, susza, huragany. Do tego doszły, wraz z rozwojem nauki i techniki, rozruchy społeczne, wojny, głębokie kryzysy ekonomiczne. W umowach deweloperskich obserwowane są negatywne praktyki zmierzające do rozszerzania granic pojęcia siły wyższej. Tego typu klauzule mogą zostać uznane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone na podstawie art. 3853 pkt 2 KC. Zgodnie z tym przepisem, postanowienia, które w istotny sposób ograniczają lub wyłączają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, w razie wątpliwości uważa się za niedozwolone.
Przykład:
-
Przykładowo, za niedozwolone klauzule zostały uznane w orzecznictwie sądowym postanowienia wyłączające odpowiedzialność z powodu siły wyższej w przypadku zaistnienia strajku czy też uszkodzenia maszyn niezbędnych do wykonania umowy. W rozumieniu sądów, nie są to zjawiska zewnętrzne wobec dłużnika, dyskusyjna wydaje się również kwestia niemożliwości zapobieżenia im.
Zwłoka dłużnika
Formą niewykonania zobowiązania jest niedotrzymanie przez dłużnika terminu określonego w umowie z powodu okoliczności, za które ponosi on odpowiedzialność.
Potrzebujesz porady prawnej?
Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej
Strony umowy deweloperskiej Stroną umowy deweloperskiej jest najczęściej po jednej stronie przedsiębiorca (deweloper), a po drugiej stronie konsument (nabywca). Definicje tych dwóch pojęć zawiera Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 43¹ Kodeksu cywilnego (dalej: „KC") (...)
Najczęściej spotykane pułapki w umowach deweloperskich
W umowach deweloperskich, jako kontraktach najczęściej wciąż narzucanych jednostronnie konsumentowi przez przedsiębiorcę, znajdujemy niejednokrotnie postanowienia niezgodne z prawem czy dobrymi obyczajami. W języku prawniczym noszą one nazwę „klauzul niedozwolonych". W (...)
Jak zawrzeć umowę z deweloperem?
Umowa z deweloperem - podstawowe zasady Oferta, z jaką wychodzi do klientów deweloper powinna zawierać pełną informację o terenie, na którym ma powstać budynek, projekt budynku, mieszkania, wyposażenie i standard, określać też cenę za 1 m2 i termin realizacji (...)
Kiedy odpowiada się za czyn zabroniony, a kiedy za niewykonanie umowy?
Życie codzienne, zarówno konsumenta, jak i przedsiębiorcy, nie jest pozbawione nieprzewidzianych zdarzeń, szkód, wypadków, które powodowane są bądź przez kontrahenta, zleceniobiorcę, pracownika, bądź przez osobę niezwiązaną z nami żądną umową. Na tym gruncie (...)
Odszkodowanie za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy
Niezależnie od dodatkowych klauzul zawartych w umowie, strony umowy ponoszą wobec siebie odpowiedzialność kontraktową. Gdy jedna ze stron ponosi szkodę, druga strona zobowiązana jest do jej naprawienia Odpowiedzialność kontaktowa polega na tym, że w sytuacji gdy jedna ze stron umowy poniosła (...)
Stan faktyczny Zawarliśmy z firmą leasingową umowę leasingu operacyjnego. Przedmiotem umowy był samochód ciężarowy. Odrębną umową zlecenia leasingodawca upoważnił nas do sprzedaży przedmiotu leasingu po spłaceniu ostatniej raty leasingowej na rzecz wskazanej przez na (...)
Ubezpieczenie firmy – Twoja niezbędna ochrona
Prowadzenie działalności gospodarczej to oprócz potencjalnych zysków także pewne ryzyko. Chociaż przedsiębiorca zdaje sobie z niego sprawę, to nie jest w stanie przewidzieć wszystkiego. Może przydarzyć mu się praktycznie wszystko – klęska żywiołowa, niewypłacalność (...)
Uwaga na produkt niebezpieczny! Odpowiedzialność producenta za produkt niebezpieczny
Co to jest produkt niebezpieczny? Kodeks cywilny stwierdza, że produktem jest rzecz ruchoma. Rzecz ruchoma pozostanie produktem nawet, jeśli później produkt ten zostanie połączony z inną rzeczą. Za produkt uważa się także zwierzęta i energię elektryczną. Produkt jest niebezpieczny, (...)
Jak przebiega postępowanie w sprawie nieuczciwego wykorzystywania przewagi kontraktowej?
Ustawa z dnia 17 listopada 2021 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwemu wykorzystywaniu przewagi kontraktowej w obrocie produktami rolnymi i spożywczymi weszła w życie 23 grudnia 2021 r. Do jakiej instytucji należy złożyć zawiadomienie w sprawie podejrzenia nieuczciwego wykorzystywania przewagi (...)
Jak prowadzone jest postępowanie w związku z nieuczciwym wykorzystywaniem przewagi kontraktowej?
12 lipca 2017 r. wejdzie w życie ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwemu wykorzystywaniu przewagi kontraktowej w obrocie produktami rolnymi i spożywczymi. Określa ona zasady i tryb przeciwdziałania, w celu ochrony interesu publicznego, praktykom nieuczciwie wykorzystującym przewagę kontraktową (...)
Kiedy pracownik może rozwiązać umowę o pracę bez wypowiedzenia?
Z jakich przyczyn pracownik może rozwiązać umowę o pracę bez wypowiedzenia? W odniesieniu do uzasadnionych przyczyn rozwiązania umowy o pracę bez wypowiedzenia ze strony pracownika należy wskazać, że zgodnie z Kodeksem pracy pracownik może rozwiązać umowę bez wypowiedzenia: jeżeli (...)
Stan faktyczny Zawarliśmy z firmą leasingową umowę leasingu operacyjnego. Przedmiotem umowy był samochód ciężarowy. Odrębną umową zlecenia leasingodawca upoważnił nas do sprzedaży przedmiotu leasingu po spłaceniu ostatniej raty leasingowej na rzecz wskazanej przez na (...)
Odszkodowanie za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy
Niezależnie od dodatkowych klauzul zawartych w umowie, strony umowy ponoszą wobec siebie odpowiedzialność kontraktową. Gdy jedna ze stron ponosi szkodę, druga strona zobowiązana jest do jej naprawienia Odpowiedzialność kontaktowa polega na tym, że w sytuacji gdy jedna ze stron umowy poniosła (...)
Ubezpieczenie firmy – Twoja niezbędna ochrona
Prowadzenie działalności gospodarczej to oprócz potencjalnych zysków także pewne ryzyko. Chociaż przedsiębiorca zdaje sobie z niego sprawę, to nie jest w stanie przewidzieć wszystkiego. Może przydarzyć mu się praktycznie wszystko – klęska żywiołowa, niewypłacalność (...)
Kiedy odpowiada się za czyn zabroniony, a kiedy za niewykonanie umowy?
Życie codzienne, zarówno konsumenta, jak i przedsiębiorcy, nie jest pozbawione nieprzewidzianych zdarzeń, szkód, wypadków, które powodowane są bądź przez kontrahenta, zleceniobiorcę, pracownika, bądź przez osobę niezwiązaną z nami żądną umową. Na tym gruncie (...)
Uwaga na produkt niebezpieczny! Odpowiedzialność producenta za produkt niebezpieczny
Co to jest produkt niebezpieczny? Kodeks cywilny stwierdza, że produktem jest rzecz ruchoma. Rzecz ruchoma pozostanie produktem nawet, jeśli później produkt ten zostanie połączony z inną rzeczą. Za produkt uważa się także zwierzęta i energię elektryczną. Produkt jest niebezpieczny, (...)
Jak przebiega postępowanie w sprawie nieuczciwego wykorzystywania przewagi kontraktowej?
Ustawa z dnia 17 listopada 2021 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwemu wykorzystywaniu przewagi kontraktowej w obrocie produktami rolnymi i spożywczymi weszła w życie 23 grudnia 2021 r. Do jakiej instytucji należy złożyć zawiadomienie w sprawie podejrzenia nieuczciwego wykorzystywania przewagi (...)
Jak prowadzone jest postępowanie w związku z nieuczciwym wykorzystywaniem przewagi kontraktowej?
12 lipca 2017 r. wejdzie w życie ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwemu wykorzystywaniu przewagi kontraktowej w obrocie produktami rolnymi i spożywczymi. Określa ona zasady i tryb przeciwdziałania, w celu ochrony interesu publicznego, praktykom nieuczciwie wykorzystującym przewagę kontraktową (...)
Kiedy pracownik może rozwiązać umowę o pracę bez wypowiedzenia?
Z jakich przyczyn pracownik może rozwiązać umowę o pracę bez wypowiedzenia? W odniesieniu do uzasadnionych przyczyn rozwiązania umowy o pracę bez wypowiedzenia ze strony pracownika należy wskazać, że zgodnie z Kodeksem pracy pracownik może rozwiązać umowę bez wypowiedzenia: jeżeli (...)
Sprzedaż przedmiotów w leasingu
Minister Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej 15 lutego 2021 r. wydał interpretację ogólną nr DD6.8202.4.2020 w sprawie podatkowych skutków zmian w umowie leasingu oraz sprzedaży przedmiotu umowy. Wydana przez MF interpretacja ogólna wyjaśnia ewentualne wątpliwości (...)
Sprzedaż przedmiotów w leasingu
Minister Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej 15 lutego 2021 r. wydał interpretację ogólną nr DD6.8202.4.2020 w sprawie podatkowych skutków zmian w umowie leasingu oraz sprzedaży przedmiotu umowy. Wydana przez MF interpretacja ogólna wyjaśnia ewentualne wątpliwości (...)
Ubezpieczaj się na korzystniejszych warunkach!
Z dniem 10 sierpnia 2007 r. wchodzi w życie ustawa z dnia 13 kwietnia 2007 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz o zmianie niektórych innych ustaw, która dotyczy dopełnienia zmian reformy ubezpieczeń gospodarczych poprzez skuteczniejszą ochronę interesów ubezpieczającego (...)
Leasing operacyjny i jego rozliczenie w podatku dochodowym
Pojęcie leasingu operacyjnego w podatku dochodowym W praktyce umowa leasingu operacyjnego cieszy się większą popularnością niż leasing finansowy. Wynika to z dość przejrzystych procedur wzajemnych rozliczeń. W dużym uproszczeniu można powiedzieć, iż w leasingu operacyjnym opłaty leasingowe (...)
Wypowiedzenie umowy o pracę - wszystko, co musisz wiedzieć
Tematem artykułu jest zagadnienie wypowiedzenia i rozwiązania umowy o pracę oraz wskazanie przykładowych błędów, jakie w tych sytuacjach popełniają strony stosunku pracy. Omówiono w nim podstawowe przyczyny, które mogą stanowić uzasadnienie rozwiązania umowy o pracę. (...)
Zakaz konkurencji między przedsiębiorcami - opinia prawna
Stan faktyczny Jedną z często występujących w obrocie między przedsiębiorcami umów jest umowa o podwykonawstwo. Taka umowa może być, zależnie od konkretnych okoliczności, na przykład umową o roboty budowlane, umową o dzieło, czy umową nienazwaną. Dość często umowy takie, choć zawierane (...)
Jak najkorzystniej zatrudnić nianię?
Kim jest niania i kto ją zatrudnia? Niania sprawuje opiekę indywidualną, co oznacza, że opiekuje się tylko jednym dzieckiem bądź rodzeństwem, w pełni uwzględniając potrzeby każdego z nich. Dzięki temu dzieci są nie tylko bezpieczne, ale też rozwijają się psychofizycznie w warunkach (...)
Jak współwłaściciele mogą korzystać ze wspólnej nieruchomości?
Od czego zależy sposób korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli? Ustawową regulację sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, w tym także ze wspólnej nieruchomości zawiera art. 206 k.c., który stanowi, że „Każdy ze współwłaścicieli (...)
Okres wakacji sprzyja podejmowaniu przez młodzież zatrudnienia. Dla wielu z młodych ludzi jest to okazja nie tylko do zarobienia pieniędzy, ale także do zdobycia doświadczeń zawodowych czy przeżycia czegoś nowego. Młodzi ludzie, wkraczający na rynek pracy, powinni być przy tym świadomi (...)
Zakaz konkurencji a samozatrudnienie - opinia prawna
Stan faktyczny Od roku 2001 do marca 2006 byłam zatrudniona na stanowisku handlowca, na zasadach tzw. samozatrudnienia. Do obowiązków wynikających z umowy zlecenia należało m.in. pozyskiwanie i obsługa klientów. Wynagrodzenie otrzymywane było przeze mnie miesięcznie (...)
Niedozwolone klauzule umowne w obrocie z konsumentami
Wzorce umowne nie są przepisami prawa. Są to kwalifikowane oświadczenia woli o szczególnym reżimie prawnym. Jeśli dany wzorzec spełnia odpowiednie warunki, to będzie on kształtował treść stosunku prawnego wynikającego z umowy. Praktyka stosowania wzorców umownych (czyli postanowień (...)
Jak zostać pracownikiem ochrony?
Kto może zajmować się ochroną osób i mienia? Zgodnie przepisami, zadania ochrony osób i mienia realizowane przez wewnętrzne służby ochrony (czyli uzbrojone i umundurowane zespoły pracowników przedsiębiorców lub jednostek organizacyjnych, powołane (...)
Od 13 czerwca 2020 r. Polska przywróciła pełny ruch graniczny w ramach granic wewnętrznych Unii Europejskiej. Podróżni zyskali na powrót prawo do swobodnego wjazdu, wyjazdu oraz tranzytu przez terytorium RP. Co ważne, nie muszą odbywać kwarantanny. Wznowiony został (...)
Jak dobrowolnie ubezpieczyć się zdrowotnie?
Kto może ubezpieczyć się dobrowolnie? Jeśli mieszkasz w Polsce i chcesz się leczyć w ramach powszechnego sytemu ochrony zdrowia - możesz dobrowolnie ubezpieczyć siebie i członków twojej rodziny – pod warunkiem, że nie jesteś: objęty obowiązkowym ubezpieczeniem, członkiem (...)
Rodzaje umów deweloperskich spotykanych w obrocie
Rodzaje umów ze względu na przedmiot umowy Umowa rezerwacyjna Umowa rezerwacyjna służy przede wszystkim swoistemu zarezerwowaniu miejsca w kolejce ewentualnych nabywców. W wyniku podpisania takiej umowy, nabywca zostaje wpisany na listę oczekujących na podpisanie właściwej (...)
Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej
Strony umowy deweloperskiej Stroną umowy deweloperskiej jest najczęściej po jednej stronie przedsiębiorca (deweloper), a po drugiej stronie konsument (nabywca). Definicje tych dwóch pojęć zawiera Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 43¹ Kodeksu cywilnego (dalej: „KC") (...)
Wpływ Konwencji MLI na opodatkowanie dochodów z pracy za granicą
Konwencja MLI zmienia w niektórych polskich umowach o unikaniu podwójnego opodatkowania (dalej: UPO) metodę unikania podwójnego opodatkowania – z metody wyłączenia (zwolnienia) z progresją na metodę odliczenia (zaliczenia/kredytu) proporcjonalnego. Już dziś metoda (...)
Kodeks cywilny, regulujący umowę przewozu, ogranicza przewóz do przewozu rozumianego jako usługa świadczona przez przewoźnika, tj. przedsiębiorstwo transportowe wykonujące działalność przewozową w sposób stały i zarobkowy. Konstrukcja umowy przewozu w kodeksie (...)
Konsekwencje zawarcia umowy sprzedaży - opinia prawna
Stan faktyczny Przywieziono mi towar, przedstawiono fakturę, sprawdziłem towar, podpisałem, "że towar sprawdziłem”, ale nie, że odbieram fakturę czy że towar otrzymałem, kierowca zabrał papier i zamiast wyładować towar odjechał. Zostałem z fakturą (zawierającą błędny (...)
Odpowiedzialność odszkodowawcza z tytułu przedwczesnego rozwiązania umowy agencyjnej - opinia prawna
Stan faktyczny Niniejszym przedstawiam skrótowy opis historii sporu, który zaistniał pomiędzy będącym moja własnością przedsiębiorstwem A ziałającym w branży leasingu personalnego, a firmą W, którą 10 września 2003 zaprosiłem do współpracy. 10 września 2003 moja firma (A) wysyła (...)
Umowa o pracę - Co musisz wiedzieć o umowie o pracę?
Przez nawiązanie stosunku pracy pracownik zobowiązuje się do wykonywania pracy określonego rodzaju na rzecz pracodawcy i pod jego kierownictwem, a pracodawca do zatrudniania pracownika za wynagrodzeniem. Jakie rodzaje umów o pracę przewiduje Kodeks pracy? Zgodnie z art. 25 Kodeksu pracy, (...)
Płatności między przedsiębiorcami
Zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów płatności dokonywanych pomiędzy przedsiębiorcami bez pośrednictwa rachunku płatniczego Szef KAS przypomniał, że przedsiębiorcy obowiązani są dokonywać płatności związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą za pośrednictwem (...)
