Ile trwa i kiedy się kończy użytkowanie wieczyste?

Pojęcie użytkowania wieczystego 

 Użytkowanie wieczyste jest prawem na rzeczy cudzej, niemniej zostało ono ukształtowane jako swoiste prawo pośrednie pomiędzy prawami rzeczowymi ograniczonymi (np. prawo użytkowania), a prawem własności. Użytkowanie wieczyste jest bliższe prawu własności niż ograniczonym prawom rzeczowym, a zakres uprawnień użytkownika wieczystego ukształtowany jest na wzór uprawnień właścicielskich. Użytkownik wieczysty może bowiem, podobnie jak właściciel, korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób, może także swoim prawem rozporządzać (art. 233 k.c.). Co ważne budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego (art. 235 § 1 k.c.). 

Podstawową różnicą pomiędzy prawem własności a użytkowaniem wieczystym jest to, iż użytkownik obowiązany jest wykonywać swoje uprawnienia nie tylko z uwzględnieniem przepisów prawa i zasad współżycia społecznego, ale także zgodnie z umową zawarta z właścicielem nieruchomości (art. 233 k.c.). 

Czas trwania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste 

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje najczęściej na okres 99 lat. W wypadkach zaś wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na 99 lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na 40 lat (art. 236 § 1 k.c.). 

Przedłużenie okresu użytkowania wieczystego 

W ciągu ostatnich 5 lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu użytkownik może złożyć wniosek o jego przedłużenia na dalszy okres od 40 do 99 lat. Po upływie kolejnego okresu użytkownik może złożyć ponowny wniosek o przedłużenie umowy. 

Użytkownik może jednakże wystąpić z takim żądaniem wcześniej, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odpowiednie kalkulacje okresów amortyzacji inwestycji oraz terminu wystąpienia z wnioskiem o przedłużenie użytkowania wieczystego leżą w gestii użytkownika. Nadmienić jedynie należy, iż odrzucenie przez właściciela wniosku o przedłużenie okresu użytkowania wieczystego złożonego wcześniej, niż w ostatnich pięciu latach przed upływem terminu umownego, nie pozbawia użytkownika prawa do wystąpienia z takim wnioskiem ponownie już we wskazanym okresie ostatnich pięciu lat. Użytkownik może ponadto dowodzić w postępowaniu cywilnym przesłanek wcześniejszego przedłużenia umowy. 

W obu przypadkach odmowa przedłużenia umowy jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny (art. 236 k.c.). Roszczenie o przedłużenie okresu użytkowania wieczystego jest roszczeniem cywilnoprawnym, które może być dochodzone na drodze sądowej. Dlatego też użytkownik, w przypadku odmowy przedłużenia użytkowania wieczystego na dalszy okres, może wystąpić z powództwem przeciwko właścicielowi. W postępowaniu sądowym właściciel zobowiązany będzie do wykazania, iż faktycznie istnieje ważny interes społeczny uniemożliwiający przedłużenie okresu użytkowania wieczystego. Nie wykazanie tego skutkować będzie wydaniem wyroku uwzględniającego powództwo, który zastąpi oświadczenie właściciela o przedłużeniu umowy na dalszy okres. Rzecz się będzie miała podobnie, gdy użytkownik wykaże w toku procesu przesłankę wcześniejszego przedłużenia umowy, w sytuacji kiedy właściciel odmówił uprzednio przedłużenia użytkowania wieczystego, z uwagi na przedwczesny termin złożenia wniosku. 

Wcześniejsze rozwiązanie umowy 

Umowa może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń (art. 240 k.c.). 

Za "przeznaczenie gruntu", o którym mowa w art. 240 k.c., należałoby uznać po pierwsze przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. "Przeznaczenie gruntu" jest ponadto pojęciem obejmującym zarówno sposób korzystania z nieruchomości, jak i sposób oraz termin jej zagospodarowania (w tym termin zabudowy) oraz cel, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. W konsekwencji np. korzystanie z nieruchomości w sposób sprzeczny z określonym w umowie stanowiłoby korzystanie w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem (A. Pyrzyńska, Rozwiązanie umowy użytkownika wieczystego, Rejent nr 10/1998).  

Wskazuje się jednakże również, iż sam fakt wybudowania na gruncie przekazywanym na realizację budownictwa mieszkaniowego innego obiektu niż budynek mieszkalny nie stanowi wykorzystywania gruntu niezgodnie z jego przeznaczeniem (D.R. Kijowski, Wybrane problemy prawne gospodarki gruntami komunalnymi, Samorząd Terytorialny nr 1/1993). 

Natomiast w przedmiocie niewzniesienia określonego w umowie budynku, należy wskazać, iż ocena tej przesłanki zależna jest od tego, czy w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego został oznaczony termin zabudowania nieruchomości - budowa po terminie może być uznana za równoznaczną z sytuacją, gdy użytkownik wieczysty wbrew umowie nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Nie można natomiast zarzucać użytkownikowi wieczystemu, że dał on powód do rozwiązania umowy, nie wznosząc omawianych w niej budynków lub urządzeń, jeżeli w umowie nie określono terminu wykonania tego obowiązku (wyrok Sądu Najwyższego z 13 lutego 2002 roku, sygn. IV CKN 661/00). 

Na marginesie należy dodać, iż nawet niewzniesienie budynków w umówionym okresie nie musi skutkować rozwiązaniem użytkowania wieczystego. Właściciel może bowiem wyznaczyć termin dodatkowy ustanawiając dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego (art. 63 ustawy o gospodarce nieruchomościami). 

Wygaśnięcie umowy 

Użytkowanie wieczyste wygasa:

• z upływem okresu ustalonego w umowie – w przypadku jego nie przedłużenia (art. 33 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami),
• przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu, z przyczyn wskazanych w art. 240 k.c.,
• wskutek zgodnych oświadczeń woli stron umowy o jej rozwiązaniu (wynika to z zasady swobody umów),
• wskutek zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego przez użytkownika,
• w wyniku konfuzji praw,
• na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej w sprawie wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego (art. 121 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). 

Skutki wygaśnięcia umowy 

Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego powoduje, że:

• wygasa prawo własności nieruchomości posadowionych na obszarze oddanym w użytkowanie wieczyste przysługujące do tej pory użytkownikowi,
• użytkownik wieczysty nabywa roszczenie względem właściciela nieruchomości o wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje (art. 33 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami),
• wygasają ustanowione na użytkowaniu wieczystym obciążenia, np. hipoteka (art. 241 k.c.). W takiej sytuacji wierzycielom hipotecznym użytkowania wieczystego, którzy utracili hipoteki wskutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego, przysługuje ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki albo inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanej nieruchomości (art. 101 ustawy o księgach wieczystych),
• wygasają również prawo najmu i dzierżawy oraz prawa i roszczenia osobiste ujawnione w księdze wieczystej (E. Gniewek, Komentarz do Kodeksu cywilnego, Zakamycze 2001, tak też K.Pietrzykowski, Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2003). 

Wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego powinno zostać określone w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 239 § 2 pkt 4 k.c.). 

Roszczenie wieczystego użytkownika o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego gruntu przedawniają się z upływem lat trzech od dnia zwrotu użytkowanego gruntu właścicielowi (art. 243 k.c.).

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. 2004 r., Nr 261, poz. 2603, ze zmianami);
• ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami).