Czy sprzedaż działek w 2008 roku (nabytych w 2006 i 2007 roku) podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 10 listopada 2008 roku (data wpływu 13 listopada 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego uzupełnionym pismem z dnia 19 stycznia 2009 r. (data wpływu 21 stycznia 2009 r.) dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży działek - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13 listopada 2008 roku został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży działek.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2006 roku zakupił Pan 1 ha ziemi (działkę) VI klasy, na której zamierzał budować dom. W lutym 2007 roku dokupił Pan następną działkę również o powierzchni 1 ha. W lipcu 2007 roku dokupił Pan kolejną działkę o powierzchni ponad 0,7 ha ziemi tej samej klasy, położoną w odległości 200m od poprzednich działek aby umożliwić dojazd z poprzednich dwóch działek do drogi powiatowej. Ostatecznie postanowił Pan wybudować dom na ostatniej z zakupionych działek, a działki o łącznej powierzchni 2 ha postanowił Pan podzielić i sprzedać. Urząd Miasta wydał Panu warunki zabudowy i zgodę na podział działek. Działka o powierzchni 2 ha została podzielona na 13 działek. W celu uatrakcyjnienia oferty sfinansował Pan koszty doprowadzenia do nich energii elektrycznej oraz sieci wodociągowej.

W Urzędzie Skarbowym uzyskał Pan informację, że w przypadku sprzedaży działek w części zakupionej w 2006 roku może skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, natomiast ze sprzedaży działek nabytych w 2007 roku musi Pan zapłacić 19% podatku dochodowego od osób fizycznych. Ponadto uzyskał pan informacje, że sprzedaż dziełek jest działaniem jednorazowym i nie nosi znamion działalności gospodarczej.

W styczniu 2008 roku sprzedał Pan trzy działki: dwie z obszaru zakupionego w 2006 roku podlegającemu zwolnieniu przedmiotowemu (złożył Pan stosowne oświadczenie, że kwoty uzyskane ze sprzedaży zamierza przeznaczyć na budowę domu), oraz jedną działkę z terenu zakupionego w 2007 roku z której przychód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem.

Do chwili obecnej sprzedał Pan siedem działek osiągając przychód w wysokości 75.000 zł (z czego 50.000 zł uzyskane ze sprzedaży działek nabytych w 2006 roku podlega zwolnieniu przedmiotowemu gdyż suma ta zostanie przeznaczona na budowę domu), natomiast pozostałe 22.500 zł uzyskane ze sprzedaży dwóch działek nabytych w 2007 roku będzie podlegało opodatkowaniu 19% podatkiem.

W celu powiększenia działki, na której będzie wybudowany dom dokupił Pan w 2008 roku przylegającą działkę budowlaną o powierzchni 2.600 m².

Wskazał Pan, że nie prowadzi działalności gospodarczej. W uzupełnieniu do wniosku, doprecyzował Pan, że celem zakupu nabytych w 2007 roku działek była chęć powiększenia gruntów zakupionych w 2006 roku oraz doprowadzenie do nich drogi dojazdowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy sprzedaż działek nabytych w 2006 i 2007 roku podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych...
2. Czy sprzedaż działek nabytych w 2006 i 2007 roku podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a jeśli tak to czy Wnioskodawca może odliczyć podatek VAT zapłacony przy rozbudowie wodociągu i sieci elektrycznej...

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź na pytanie pierwsze w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Wniosek w pozostałym zakresie zostanie rozpatrzony odrębnym rozstrzygnięciem.

Zdaniem Wnioskodawcy, kwota uzyskana ze sprzedaży dwóch działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, natomiast kwota uzyskana ze sprzedaży pięciu działek będzie korzystała ze zwolnienia przedmiotowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) ? przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W kwestii rozpatrywania przesłanki braku związku odpłatnego zbycia nieruchomości z wykonywaną działalnością gospodarczą, należy wskazać, iż ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) doprecyzowano definicję działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ? w brzmieniu po nowelizacji ? ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

• prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Zatem sprzedaż, nawet kilkukrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym należy zastrzec, iż rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie, czy sprzedaż działek budowlanych wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem stanowi to domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Z analizy wniosku wynika, że nabycie przez Pana pięciu z siedmiu sprzedanych w 2008 roku działek nastąpiło w 2006 roku zatem ich sprzedaży dokonano przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zakupu.

W związku z powyższym do sprzedaży tychże działek należy stosować przepisy podatku dochodowego od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 roku.

We wniosku wskazał Pan również, że kwotę otrzymaną ze sprzedaży działek nabytych w 2006 roku zamierza przeznaczyć na budowę domu oraz, że złożył stosowne oświadczenie.

Na podstawie art. 28 ust. 2 cytowanej ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zgodnie z art. 28 ust. 2a ustawy powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
1. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5. na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zatem w sytuacji, gdy przychód uzyskany ze sprzedaży działek nabytych w 2006 roku zostanie wydatkowany w ciągu dwóch lat na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), tj. między innymi na budowę własnego budynku mieszkalnego, wówczas będzie on korzystał ze zwolnienia od opodatkowania.

Jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy, podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi: 1) od terminu płatności określonego w art. 28 ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata od dnia sprzedaży- w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych, 2) począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych. Zgodnie z art. 28 ust. 4 ustawy w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru.

W odniesieniu do sprzedaży działek zakupionych przez Wnioskodawcę w 2007 roku, które również zostały sprzedane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zakupu, należy zastosować zasady opodatkowania obowiązujące od 1 stycznia 2007 roku.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 dodanego do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dniem 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zatem od dochodu uzyskanego ze sprzedaży dwóch działek nabytych w 2007 roku, Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty 19% podatku dochodowego od osób fizycznych.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, że niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.