Sprzedaż udziału we współwłasności
Pytanie:
"Nieruchomość do końca 2003 roku posiadała trzech współwłaścicieli (dwóch miało udziały po 25%, a jeden, mój ojciec 50% ). Była pod zarządem. Ponieważ mniejszościowi współwłaściciele nie byli zadowoleni z zarządu, chcieli zmienić zarządcę na swojego, (w poprzednich latach, kiedy ojciec jeszcze nie mieszkał w nieruchomości, zarządcy byli mówiąc delikatnie nieuczciwi, mniejszościowi właściciele realizowali lewe rachunki, remontowali mieszkania ze wspólnych dochodów, itp., a ojcu mówiono, że kamienica nie przynosi dochodów, wyszło to na jaw dopiero po zamieszkaniu przez ojca w kamienicy i wtedy zmienił się zarządca na co nie wyraził zgody ojciec i wystąpił do sądu o zarząd sądowy, sądząc, że ten będzie uczciwy). Od stycznia 2004 roku nieruchomość jest pod zarządem sądowym. Okazało się jednak, że pomimo braku podziału fizycznego nieruchomości na początku tego roku, mniejszościowi współwłaściciele sprzedali część swoich udziałów ze wskazaniem na 2 mieszkania i 1 lokal użytkowy wraz z piwnicą. O takiej właśnie sprzedaży stanowią akty notarialne, a w jednym dotyczącym lokalu użytkowego, jest stwierdzenie, że wszyscy współwłaściciele wyrazili zgodę na tą sprzedaż, co jest niezgodne z prawdą, bo ojciec takiej zgody nie wyrażał. Trzej nowi współwłaściciele nie płacą czynszu (zresztą nikt im go nie naliczył, bo zarządca sądowy uważa, że wszystko jest zgodne z prawem). Twierdzą, że jako współwłaściciele nie muszą tego robić, bo kupili stosowne lokale na własność, na co mają akty notarialne. W ten sposób znacznie zmniejszyły się przychody z nieruchomości. Obawiamy się (ja i mój ojciec), że proceder wyprzedaży wolnych lokali będzie kontynuowany. Jak można to ukrócić? "
Odpowiedź prawnika: Sprzedaż udziału we współwłasności
Przede wszystkim należy stwierdzić, że nie mogło dojść do sprzedaży poszczególnych lokali, jeśli nie zostały one wcześniej wyodrębnione, zatem nabywcy "mieszkań" są w rzeczywistości nabywcami udziału we współwłasności. Stwierdzenie dokonania danej czynności w akcie notarialnym nie oznacza jeszcze, że czynność zawsze jest skuteczna. W tym przypadku sprzedaż lokali nie mogła mieć miejsca ze względu na fakt, iż niewyodrębnione mieszkania nie mogą być przedmiotem obrotu. W takiej sytuacji, gdy zaistniała niepewność i spór co do tego, jakie prawo przysługuje nabywcom, pomocnym instrumentem w rozwiązaniu tego konfliktu jest art. 189 ustawy Kodeks postępowania cywilnego, na podstawie którego można żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa. Zajęcie przez nabywców wskazanych przez zbywców lokali byłby usprawiedliwiony tylko wówczas, gdyby między współwłaścicielami doszło do ustalenia sposobu korzystania z rzeczy (tzw. podział do używania), na podstawie którego zbywcy udziału we współwłasności (a wskutek sprzedaży również nabywcy) byliby uprawnieni do wyłącznego korzystania z tych właśnie sprzedanych lokali. W przypadku takiego przedmiotu współwłasności jak kamienica nie jest bowiem funkcjonalne pełne korzystanie z przysługującego współwłaścicielom prawa do "współposiadania" rzeczy, gdyż wygodniejsze i bardziej racjonalne jest podzielenie kamienicy "do korzystania" między poszczególnych współwłaścicieli. Należy jednak zaznaczyć, że uzgodnienie, kto korzysta z jakich części nieruchomości jest umową i wobec tego nie może zostać dokonane bez zgody zainteresowanego współwłaściciela. Warto też podkreślić, że instytucja współwłasności zakłada współdziałanie wszystkich właścicieli, dlatego nasilające się konflikty mogą wskazywać na potrzebę zniesienia współwłasności, co łączy się z wyodrębnieniem poszczególnych lokali, które zostałyby przydzielone poszczególnym właścicielom zgodnie z wielkością ich udziałów.
Michał Włodarczyk
Radca prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?