Obowiązkowa kontrola obiektów budowlanych, czyli czy wykorzystujesz budynek zgodnie z pozwoleniem na jego użytkowanie?

Oddanie wybudowanego obiektu do użytkowania

Zgodnie z prawem budowlanym, do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wybudowanie konieczne było uzyskanie pozwolenia na budowę, można przystąpić dopiero po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie wniesie sprzeciwu, w drodze decyzji.

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego inwestor jest obowiązany dołączyć:

1. oryginał dziennika budowy

2. oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania

3. protokoły badań i sprawdzeń

4. inwentaryzację geodezyjną powykonawczą

5. oświadczenie kierownika budowy:

   • o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,

   • o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie korzystania - ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Czy uzyskanie pozwolenia na użytkowanie jest niezbędne?

W niektórych przypadkach do użytkowania obiektu budowlanego konieczne jest jednak uzyskanie pozwolenia na użytkowanie wydawanego w drodze decyzji.

Dzieje się tak jeżeli:

• organ budowlany przy wdawaniu pozwolenia na budowę nałożył na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu,

• organ budowlany stwierdził, że zgłoszony przez inwestora obiekt budowlany został wykonany z naruszeniem warunków określonych w pozwoleniu na budowę

• organ budowlany w toczącym się postępowaniu budowlanym, w przypadku stwierdzenia prowadzenia budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę, wydał decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót lub decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

• organ budowlany w toczącym się postępowaniu budowlanym wydał decyzję nakładającą obowiązek wykonania określonych czynności w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania.

Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego jest wymagane także wówczas, jeżeli przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Inwestor, w stosunku do którego nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, jest obowiązany zawiadomić o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania organy:

• Państwowej Inspekcji Sanitarnej,

• Państwowej Inspekcji Pracy,

• Państwowej Straży Pożarnej.

Organy te zajmują stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym. Nie zajęcie stanowiska przez te organy w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, traktuje się jak nie zgłoszenie sprzeciwu lub uwag.

Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego wydawane jest na wniosek inwestora. Do wniosku należy dołączyć:

1. oryginał dziennika budowy

2. oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania

3. protokoły badań i sprawdzeń

4. inwentaryzację geodezyjną powykonawczą  

5.  potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;  

6. ⁽⁴⁹³⁾kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku,

7. oświadczenie kierownika budowy:

   • o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,

   • o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie korzystania - ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Inwestor jest obowiązany dołączyć do wniosku oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony organów, które zobowiązany jest zawiadomić o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania.

Wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektów budowlanych możliwe jest dopiero, po przeprowadzeniu przez właściwe organy obowiązkowej kontroli.

Kiedy kontrola obiektów budowlanych jest obowiązkowa?

Obowiązkowej kontroli podlegają wszystkie obiekty budowlane, których użytkowanie uzależnione jest od wydania pozwolenia na użytkowanie, a które zostały wzniesione na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej po dniu 10 lipca 2003 roku. Tego bowiem dnia weszła w życie nowelizacja prawa budowlanego (obowiązek kontroli ustanowiony tą nowelizacją obowiązuje od 1 stycznia 2004 roku).

Obowiązkowej kontroli podlegają obiekty budowlane wzniesione na podstawie pozwolenia na budowę wydanego po dniu 10 lipca 2003 roku, na rozpoczęcie użytkowania których wymagane jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

W jaki sposób jest przeprowadzana kontrola?

Kontrolę przeprowadza właściwy organ nadzoru budowlanego na wezwanie inwestora. Inwestor musi wezwać organ, gdyż bez dokonania właściwej kontroli nie zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie obiektu. Wezwaniem inwestora jest wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego lub zawiadomienie organów architektoniczno – budowlanych o zakończeniu prac budowlanych. W każdym przypadku wniosek lub zawiadomienie należy złożyć w ciągu 14 dni od dnia zakończenia robót.
Kontrola ma zostać przeprowadzona w ciągu 21 dni od wezwania przez inwestora właściwych organów do jej przeprowadzenia. Inwestor zostanie zawiadomiony o terminie przeprowadzonej kontroli w ciągu 7 di od dnia otrzymania przez właściwy organ wezwania do jej przeprowadzenia. Obecność inwestora w kontroli jest obowiązkowa.

Obowiązkowa kontrola obejmuje sprawdzenie:

1. zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu;

2. wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego;

3. w przypadku nałożenia w pozwoleniu na budowę obowiązku rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych - wykonania tego obowiązku, jeżeli upłynął termin rozbiórki określony w pozwoleniu;

4. uporządkowania terenu budowy;

5. zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, w zakresie:

   • charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,

   • wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,

   • geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),

   • wykonania urządzeń budowlanych,

   • zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,

   • zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich - w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

W przypadku stwierdzenia odstępstwa wybudowanego obiektu budowlanego od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innego rażącego naruszenia warunków pozwolenia na budowę, organ dokonujący kontroli wymierzy inwestorowi karę pieniężną stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w).

Wartość współczynników ustalona została w zależności od rodzaju obiektu budowlanego. Natomiast stawka opłaty (s) została określona sztywno w wysokości 500 złotych.

Kara wymierzana jest w drodze postanowienia. Nałożoną karę należy wnieść w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia. Na postanowienia nakładające karę zainteresowanemu służy zażalenie. Wniesienie zażalenia wstrzymuje obowiązek wniesienia kary pieniężnej.

Pamiętaj, że:

• Do użytkowania obiektu budowlanego konieczne jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie,

• Obowiązkowa kontrola przeprowadzana jest wobec obiektów budowlanych, na użytkowanie których wymagane jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, wzniesionych na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej po dniu 10 lipca 2003 roku

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. 2003 r., Nr 207, poz. 2016 ze zmianami),

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy – prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. 2003 r., Nr 80, poz. 713)

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.