Wypowiedzenie najmu przez współwłaściciela - opinia prawna

Stan faktyczny

Od 1967 do 1994 r. byłam współwłaścicielem w 1/4 części współwłaścicielem budynku. Od 1994 roku jestem współwłaścicielem budynku w 3/16 części, w której zajmuję razem z mężem pokój z kuchnią na poddaszu (pomiędzy strychami). Jest to współwłasność łączna, nie ma odrębności lokali w budynku. Współwłaścicielem jestem od ponad 40 lat. Przez te 40 lat zarządzam nieruchomością w całości, ponoszę nakłady na inwestycje i remonty na całość budynku oraz od 40 lat za całość budynku płacę podatek. Oprócz mojej osoby, współwłaścicielem w 1/16 jest moja córka. Pozostała część należy do nieżyjących już od dawna osób i mojego zmarłego ojczyma. Moim problemem jest to, iż chciałabym zamieszkać w mieszkaniu, które zajmują lokatorzy, którzy otrzymali to mieszkanie w 1979 r. na podstawie decyzji administracyjnej (tzw. szczególny tryb najmu). W 1981 r. (jako wówczas jedyny żyjący współwłaściciel) podpisałam z żoną głównego najemcy umowę najmu określającą warunki umowy. Trzy lata temu wręczyłam mu wypowiedzenie (podpisane tylko przeze mnie, bez córki) umowy najmu w trybie art.11 ust. 5 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. nr 71 poz.733 z 2001 r. ) o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Okres wypowiedzenia upłynął w czerwcu br. Zaznaczam, iż w kamienicy pozostałe lokale wynajmuję na biura, ponieważ lokale te nie nadają się do zamieszkania, z uwagi na brak ciągów kominowych, wyburzone ściany nośne (podparte to wszystko jest teownikami). Lokale te również w latach 80-tych zostały wynajęte na podstawie decyzji administracyjnej dla firmy, która dokonała w/w przeróbek. Proszę mi wyjaśnić, czy ja sama mogę wystąpić w takiej sytuacji do sądu o eksmisję lokatorów, jeżeli jestem  współwłaścicielem budynku i wypowiedzenie podpisałam sama (mam zamiar złożyć wniosek o zasiedzenie pozostałej części) oraz jeżeli to ja sama podpisałam umowę najmu z lokatorem (nie wiem czy ta umowa jest ważna, gdyż podpisała ją żona głównego najemcy, która również mieszka w tym lokalu i jest ujęta na decyzji o przydziale mieszkania).

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona w oparciu o następujący akty prawne:

• ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami),

• ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 2000 nr 14 poz.176 ze zmianami).

Definicję współwłasności zawiera w sobie art. 195 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym współwłasnością jest własność jednej rzeczy, przysługująca niepodzielnie kilku osobom. Niepodzielność wspólnego prawa polega na tym, że każdy ze współuprawnionych ma prawo do całej rzeczy, a żaden nie ma prawa do jej wyodrębnionej części fizycznej. Zwykle sposób korzystania ze współwłasności jest uzgodniony pomiędzy współwłaścicielami na zasadzie umowy (pisanej bądź ustnej).

Współwłasność może być współwłasnością łączną lub współwłasnością w częściach ułamkowych. W stanie faktycznym opisanym przez Panią, współwłasność budynku jest współwłasnością w częściach ułamkowych, stąd wiadomo, iż jest Pani współwłaścicielką w 3/16 całości budynku. Ułamek ten określa zakres uprawnień współwłaściciela w stosunkach zewnętrznych i wewnętrznych wobec innych współwłaścicieli. Drugim z rodzajów współwłasności jest współwłasność łączna, która ma charakter bezudziałowy (np. ustawowa wspólność małżeńska).

Każdy ze współwłaścicieli rzeczy wspólnej, jest uprawniony do korzystania z niej i współposiadania w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem pozostałych współwłaścicieli. Na tej zasadzie zajmuje Pani cześć budynku i korzysta z niej poprzez zamieszkiwanie.

Z przysługującego Pani prawa współwłasności wynika prawo do zbycia, obciążenia lub zrzeczenia się udziału, a także rozrządzenia nim na wypadek śmierci (rozrządzenie testamentowe). Prawo to dotyczy jedynie udziału jako prawa, nie zaś części rzeczy, która jest wspólna. Wszystkie te czynności mogą być dokonywane przez właściciela udziału bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Czynności dokonywane przez współwłaścicieli dzielą się na czynności w ramach zwykłego zarządu oraz te przekraczające zwykły zarząd. W ramach zwykłego zarządu konieczna jest zgoda większości współwłaścicieli, którą ustala się według wielkości udziałów, zaś w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a jeśli uzyskanie takiej zgody nie jest możliwe, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę (według wielkości udziałów), mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Ogólnie uważa się za czynności zwykłego zarządu załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadania, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenie rzeczy, zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją, a także ze sposobem korzystania z rzeczy przez współwłaścicieli.

Jednym z podstawowych problemów współwłasności jest ułożenie między współwłaścicielami wzajemnych stosunków, dotyczących zarządu rzeczą wspólną, w taki sposób, aby mogli oni bezkonfliktowo wykonywać swoje uprawnienia. Jeśli współwłaściciele nie ustalili sposobu zarządu nieruchomością w umowie, wówczas w grę wchodzi ustawowy zarząd rzeczą wspólną. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 14 czerwca 1965 r. zarząd rzeczą wspólną mają obowiązek i prawo wykonywać wszyscy współwłaściciele (art. 200 KC) lub, jak się to niejednokrotnie zdarza, wykonuje go via facti tylko jeden z nich (np. w przypadku gdy pozostali współwłaściciele są nieznani). Na podstawie art. 207 KC współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną, pokryte chociażby przez jednego ze współwłaścicieli, a zatem współwłaścicielowi, który je poniósł służy roszczenie o zapłatę (o refundację) w stosunku do pozostałych. Na tej podstawie współwłaściciele ponoszą wydatki uzgodnione według wymagań reżimu prawnego zarządu rzeczą wspólną, a więc według zasad art. 201 KC, a wypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu według zasad z art. 199 KC (wyrok SN z 2003-07-25 V CK 141/02).

Zawarcie przez Panią umowy najmu z lokatorami oraz wystąpienie do sądu z powództwem dotyczącym eksmisji lokatorów należy do czynności zarządu nieruchomością wspólną. W związku z tym do ich przeprowadzenia konieczna jest zgoda większości współwłaścicieli, jeśli czynność ta należy do tzw. czynności zwykłego zarządu (np. umowa najmu zawarta z lokatorami). W razie braku takiej zgody i przy sprzeciwie pozostałych współwłaścicieli czynność taka może być unieważniona, chyba że jeden ze współwłaścicieli jest upoważniony do samodzielnego zarządu rzeczą wspólną (w drodze porozumienia między współwłaścicielami); w Pani przypadku można twierdzić, że jest Pani uprawniona do samodzielnego sprawowania zarządu z uwagi na niemożność skontaktowania się z innymi współwłaścicielami (choć w wypadku odnalezienia się tych współwłaścicieli mogłaby Pani narazić się na zarzut sprawowania zarządu bez upoważnienia pozostałych współwłaścicieli).

Należy jednak podkreślić, że niezależnie od powyższych wątpliwości co do możliwości lub niemożliwości samodzielnego sprawowania przez Panią zarządu rzeczą wspólną, wytoczenie powództwa o eksmisję ma specyficzną naturę, jako tzw. czynność zachowawcza (art. 209 KC). Jako że czynność ta zmierza do zachowania wspólnego prawa, do jej dokonania uprawniony jest samodzielnie każdy ze współwłaścicieli. Wobec powyższego może Pani samodzielnie złożyć pozew o eksmisję z lokalu znajdującego się w nieruchomości wspólnej bez konieczności uzyskiwania zgody pozostałych współwłaścicieli lub zgody sądu.

Na marginesie jedynie należy podkreślić (jako że zasygnalizowała Pani ten problem w treści zapytania), że jeśli chodzi o kwestię zasiedzenia pozostałej części nieruchomości, to dopuszczalne jest nabycie przez zasiedzenie przez jednego lub niektórych współwłaścicieli w częściach ułamkowych samodzielnie lub wspólnie fizycznej części nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, natomiast zasiedzeniu nie podlegają udziały pozostałych współwłaścicieli (jako prawo). Innymi słowy, przy wniosku o zasiedzenie nieruchomości powinna Pani wskazać, że przez okres ostatnich czterdziestu lat była Pani samoistnym posiadaczem całej nieruchomości (całej kamienicy), rozumianej jako rzecz, a nie, że przez czterdzieści lat wykonywała Pani prawa z udziałów we współwłasności pozostałych współwłaścicieli.

Zespół
e-prawnik.pl