Wydanie mieszkania przez developera a rękojmia - opinia prawna

Opinia prawna 

Poniższą opinię sporządzono na podstawie następujących aktów prawnych:

•  Ustawa Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. 1964 Nr 16 poz. 93 ze zmianami.), 

•  Ustawa Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r.(tj. Dz. U. 2003 Nr 207 poz. 216 ze zmianami)

Rękojmia za wady budynku

Instytucja rękojmi za wady rzeczy ma na celu zagwarantowanie lepszej niż na podstawie przepisów ogólnej części prawa zobowiązań, ochrony dłużnika. Odpowiedzialność ta ma bowiem charakter obiektywny, niezależny od winy, uzależniony zaś jedynie od wystąpienia wady rzeczy. Tak surowy model odpowiedzialności złagodzony jest jednak przez ustanowienie krótkich terminów do dochodzenia roszczeń z tego tytułu. Terminy te mają charakter terminów zawitych, stąd ich upływ powoduje wygaśnięcie, a nie jedynie przedawnienie się roszczenia.  

Należy tu jednak rozróżnić terminy reklamacyjne od samych terminów wygaśnięcia uprawnień z tytułu rękojmi. Tak więc jeśli chodzi o te pierwsze, to zgodnie z art. 563 kc „kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć (.

..) Jednakże przy sprzedaży między osobami prowadzącymi działalność gospodarczą utrata uprawnień z tytułu rękojmi następuje, jeżeli kupujący nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o dostrzeżonej wadzie, a w przypadku, gdy wada wyszła na jaw dopiero później - jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej wykryciu”. Z kolei terminy wygaśnięcia roszczeń z tytułu rękojmi określa art. 568 kc, stanowiąc, że „uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.” Tak więc realizacja roszczeń z tytułu rękojmi uwarunkowana jest po pierwsze dochowaniem miesięcznego terminu do dokonania aktu staranności, jakim jest zgłoszenie wady, a po drugie wystąpieniem tejże w ciągu trzech lat od wydania budynku.

Na gruncie art. 568 kc pojęcie wydania budynku należy rozumieć w sposób analogiczny jak na gruncie art. 348 kc, który normuje wydanie rzeczy jako jeden ze sposobów przeniesienia posiadania. Powołany przepis stanowi, że „przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają fizyczną władzę nad rzeczą, jest równoznaczne z wydaniem rzeczy”. Należy więc uznać, że jakkolwiek kontrowersyjne byłoby traktowanie protokołu odbiorczego jako dokumentu umożliwiającego rozporządzanie rzeczą, to jednak już w rezultacie wydania kluczy do mieszkań, a następnie faktycznego zamieszkania w nich ludzi, nastąpiło wydanie mieszkań. Od tego czasu należałoby więc liczyć termin wygaśnięcia roszczeń z tytułu rękojmi. To samo dotyczy części wspólnych budynku. Z racji bowiem tego, że są one objęte współwłasnością ułamkową właścicieli mieszkań, należy przyjąć, że zostały wydane wraz z wydaniem mieszkań. 

Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku

Jeśli chodzi z kolei o problem późniejszego wydania określonej w przepisach prawa budowlanego decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu, to kwestię tą reguluje art. 55 prawa budowlanego, zgodnie z którym przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie (pod warunkiem, że m.

in. obiekt jest zaliczony do określonych w załączniku do ustawy Prawo budowlane kategorii budowli). Zakładając, że taka sytuacja miała miejsce w omawianym stanie faktycznym, należy przede wszystkim zauważyć, że przystąpienie do użytkowania obiektu (a więc zamieszkanie w nim) przed uzyskaniem tej decyzji jest nielegalne -  co więcej, w świetle art. 57 ust. 7 prawa budowlanego, karane grzywną. Stąd też wydanie budynku powinno właściwie nastąpić dopiero po uzyskaniu powyższej decyzji, zwłaszcza, że poprzedzona jest ona kontrolą prowadzoną przez organy nadzoru budowlanego, co pozwala wykryć ewentualne wady. Jakkolwiek więc w omawianym stanie faktycznym wydanie rzeczy nastąpiło jeszcze przed uzyskaniem odpowiedniej decyzji to, jako że wydanie rzeczy ma co do zasady charakter czynności faktycznej, nie zaś prawnej, nie można uznać tego wydania za „nieważne” i w konsekwencji liczyć terminu wygaśnięcia roszczeń z tytułu rękojmi od innego punktu czasowego.  

W obecnym stanie prawnym brak także orzecznictwa, które w podobnych stanach faktycznych uzależniałoby początek biegu omawianych terminów od dnia wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Istnieją jednak orzeczenia Sądu Najwyższego (uchwała SN z 10 marca 1993 roku, sygnatura - III CZP 8/93 oraz wyrok SN z 12 kwietnia 2001 r. - II CKN 588/99; niepubl. za: Komentarz pod red. Bieńka, wyd. Lexis Nexis), zgodnie z którymi do upływu terminów zawitych stosuje się (w drodze analogii z terminami przedawnienia roszczeń) art. 5 kc, a więc instytucję tzw. nadużycia prawa podmiotowego. W praktyce oznacza to możliwość nieuwzględnienia przez sąd podniesienia przez pozwanego zarzutu przedawnienia w wyjątkowych sytuacjach, w których mogłoby dojść do rażącego pokrzywdzenia osoby, której roszczenie wygasło. Należy jednak zaznaczyć, że kwestia ta jest sporna w nauce prawa, a samo takie rozwiązanie stosowane przez sądy bardzo rzadko i z dużą ostrożnością.  

W każdym jednak razie instytucja rękojmi nie wyłącza (według dominującego obecnie poglądu nauki prawa i orzecznictwa) odpowiedzialności za nienależyte wykonanie zobowiązania według normalnego reżimu części ogólnej prawa zobowiązań. Tak więc w świetle art. 471 kc dłużnik zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Przesłanki odpowiedzialności są tu więc jednak inne niż przy rękojmi - przede wszystkim należy dowieść, że zobowiązany nie dochował należytej staranności przy wykonaniu zobowiązania. Nie wystarcza więc samo wystąpienie wady. Inny jest ponadto termin przedawnienia roszczeń, a także sam ich charakter - zasadniczo można bowiem żądać jedynie odszkodowania.