Skutki protestu poprzedniego właściciela działki, czyli problemy z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy – opinia prawna

10.5.2005

Stan faktyczny

W listopadzie 2003 roku nabyliśmy działkę w Katowicach, na Podlesiu, z zamiarem podjęcia budowy domu jednorodzinnego wiosną 2004 roku. W pierwszej kolejności plany nasze pokrzyżowała odmowa wydania decyzji o warunkach zabudowy, pomimo złożenia wniosku przed końcem ubiegłego roku. Pozostało nam cierpliwie czekać na uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ze zdumieniem stwierdziliśmy niedawno, że na zatwierdzonym przez Radę Miasta projekcie planu obejmującego dzielnicę Podlesie nasza działka została wyłączona. Z wyjaśnień uzyskanych od pracowników Referatu Planowania Przestrzennego Wydziału Urbanistyki, Architektury i Budownictwa wynika, że stało się tak na skutek protestu złożonego przed dwoma laty przez poprzedniego właściciela. Protestu pozostawionego bez odpowiedzi do dnia dzisiejszego. W międzyczasie, ówczesny właściciel wystąpił o podział posiadanego gruntu na mniejsze działki z zamiarem sprzedaży pod zabudowę jednorodzinną i decyzją Prezydenta Miasta taki podział nastąpił dnia 29 września 2003 roku. Właścicielem jednej z tych nowopowstałych działek zostaliśmy my jako małżeństwo. Objęcie własności zostało zgłoszone w urzędzie w grudniu 2003 roku i został nam wyznaczony podatek (uiszczony w terminie). W efekcie, aktualnie Wydział Urbanistyki, Architektury i Budownictwa prowadzi korespondencję ze spadkobiercami byłego właściciela w sprawie nieistniejącej działki (bo została podzielona) uniemożliwiając nam zapoznanie się z istotnymi dla nas decyzjami zapadającymi w Urzędzie Miasta. Jako nowi właściciele nigdy nie wnosiliśmy, ani nie wnosimy protestu co do przeznaczenia terenu pod zabudowę jednorodzinną. Efekt całej sytuacji jest taki, że będziemy musieli czekać co najmniej rok na nowy plan zagospodarowania przestrzennego, co skutkuje tym, że po pierwsze nie możemy budować, po drugie - nie możemy sprzedać działki w cenie w jakiej byśmy chcieli ponieważ działka, w odróżnieniu od wielu innych, nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Czy protest złożony przez poprzedniego właściciela przenosi się na kolejnego właściciela? Czy Urząd Miasta działa zgodnie z prawem nie informując nas o istotnych dla nas sprawach, wyłączając naszą działkę spod planu, na podstawie protestu poprzedniego właściciela i nie aktualizując w odpowiednim czasie (minął już rok) danych? Czy możemy złożyć skargę do Prezydenta i czy mamy do niej podstawy?

Opinia prawna

Niniejsza opinia została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zmianami),
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zmianami).

Z opisanego stanu faktycznego wynika, iż należąca do Państwa nieruchomość gruntowa jest położona na terenie, na którym brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Taki wniosek wynika z tego, iż w opisie mowa jest o decyzji o warunkach zabudowy, a taką decyzję administracyjną wydaje się w przypadku braku planu miejscowego, gdyż wymaga się ustalenia warunków zabudowy.

Zgodnie z artykułem 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji warunków zabudowy. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z odpowiednimi organami (np. ministrem właściwym do spraw zdrowia - w odniesieniu do inwestycji lokalizowanych w miejscowościach uzdrowiskowych, wojewódzkim konserwatorem zabytków - w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską, organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych - w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, itp.) i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi.

W przypadku terenów zamkniętych decyzje o warunkach zabudowy wydaje wojewoda. Przed wydaniem takiej decyzji niezbędne jest sporządzenie jej projektu. Projekt taki - jego sporządzenie - powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów.

Oczywiście, aby wydanie decyzji o warunkach zabudowy było możliwe, konieczne jest spełnienie kilku warunków, które wprost wskazuje sama ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z jej artykułem 61 wydanie tej decyzji jest zatem możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
teren ma dostęp do drogi publicznej,
istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem),
teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc,
decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Warto przy tym przypomnieć, iż zgodnie z artykułem 62 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli:

w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo
w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.

Istotny z punktu widzenia przedstawionego stanu faktycznego jest szczególnie ustęp 2 tego artykułu, który stanowi, iż jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu uchwalenia planu. Wynika z powyższego, iż taka właśnie sytuacja miała miejsce w Państwa przypadku.

Z opisanego stanu faktycznego wynika, iż działka nie została zbyta na Państwa rzecz w całości, tylko poprzedni właściciel dokonał w pierwszej kolejności jej podziału, a następnie sprzedał jej wydzieloną część. Na tej to właśnie podstawie należy stwierdzić, iż protest poprzedniego właściciela nie stracił na aktualności. Jest ciągle aktualny i musi podlegać uwzględnieniu, gdyż nie zmienił się właściciel całej działki (przynajmniej tak wynika z przedstawionego opisu). Z punktu widzenia prawa zarówno poprzedni właściciel całej działki jaki Państwo jako właściciele wydzielonej działki jesteście stronami w postępowaniu administracyjnym. Zgodnie bowiem z artykułem 28 kodeksu postępowania administracyjnego „stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek”.

Zatem aby stwierdzić, że ktoś jest bądź nie stroną postępowania administracyjnego (jakim jest także to wszczęte przez Państwa, a także to, do którego „przystąpiliście” Państwo nabywając działkę) trzeba każdorazowo „badać” konkretną sprawę.

Wydaje się nie budzić wątpliwości stwierdzenie, iż W opisanej sytuacji zarówno Państwo, jak i poprzedni właściciel jesteście stronami postępowania. Ma to dlatego tak duże znaczenie, ponieważ jako strony możecie Państwo korzystać z pewnych przywilejów, czy też praw. Zgodnie bowiem z artykułem 73 kodeksu postępowania administracyjnego w każdym stadium postępowania organ administracji publicznej obowiązany jest umożliwić stronie przeglądanie akt sprawy oraz sporządzanie z nich notatek i odpisów. Poza tym zgodnie z paragrafem 2 tego przepisu s trona może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z akt sprawy lub wydania jej z akt sprawy uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem strony.

Nie ma zatem żadnych podstaw do tego, aby odmawiać Państwu informacji na temat toczącego się postępowania. Mają prawo państwo na tej właśnie podstawie domagać się wglądu w akta sprawy. Mało tego nie można wyłączyć możliwości sporządzania odpisów z akt przy pomocy kserokopiarki lub innych urządzeń służących do powielania i gromadzenia materiałów oraz informacji (co potwierdza wprost wyrok NSA OZ w Gdańsku z 8 kwietnia 1998 r., I SA/Gd 1657/97). Strona postępowania nie może jednak żądać, aby takie kserokopie wykonywał i dostarczał sam organ administracji.

Z opisu wynika, iż nie ma w tym przypadku możliwości odwołania, gdyż nie została wydana jeszcze żadna decyzja, a odwołanie od decyzji właśnie przysługuje. Zażalenie na postanowienie z tej samej przyczyny jest właściwie nie możliwe. Wydaje się, iż możliwym byłoby po prostu złożenie skargi w trybie artykuły 227 kodeksu postępowania administracyjnego. Stanowi on, iż przedmiotem skargi może być w szczególności zaniedbanie lub nienależyte wykonywanie zadań przez właściwe organy albo przez ich pracowników, naruszenie praworządności lub interesów skarżących, a także przewlekłe lub biurokratyczne załatwianie spraw. Przyjmuje się bowiem w doktrynie prawa administracyjnego, iż skarga jest środkiem kontroli wszelkiej działalności (w tym zaniechań) aparatu państwowego. Przedmiotem skargi może być zatem dowolna sprawa dotycząca funkcjonowania organu lub instytucji zobowiązanej do przyjmowania skargi.

W przepisie tym pojawia się ponownie pojęcie „interes skarżącego”, które oznacza każdy interes, zarówno prawny, jak i faktyczny. Pomocny tu będzie artykuł 229 kpa, zgodnie z którym jeżeli przepisy szczególne nie określają innych organów właściwych do rozpatrywania skarg, jest organem właściwym do rozpatrzenia skargi dotyczącej zadań lub działalności:

rady gminy, rady powiatu i sejmiku województwa - wojewoda, a w zakresie spraw finansowych - regionalna izba obrachunkowa,
organów wykonawczych jednostek samorządu terytorialnego w sprawach należących do zadań zleconych z zakresu administracji rządowej - wojewoda,
wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) i kierowników gminnych jednostek organizacyjnych, z wyjątkiem spraw określonych w pkt 2 - rada gminy,
zarządu powiatu oraz starosty, a także kierowników powiatowych służb, inspekcji, straży i innych jednostek organizacyjnych, z wyjątkiem spraw określonych w pkt 2 - rada powiatu,
zarządu i marszałka województwa, z wyjątkiem spraw określonych w pkt 2 - sejmik województwa,
wojewody w sprawach podlegających rozpatrzeniu według kodeksu - właściwy minister, a w innych sprawach - Prezes Rady Ministrów,
innego organu administracji rządowej, organu przedsiębiorstwa państwowego lub innej państwowej jednostki organizacyjnej - organ wyższego stopnia lub sprawujący bezpośredni nadzór,
ministra - Prezes Rady Ministrów,
organu centralnego i jego kierownika - organ, któremu podlega.

Skoro decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz bądź prezydent miasta, to skargę należy złożyć do rady gminy.

Zespół
e-prawnik.pl

Komentarze